东莞楼市:这几种地段要注意,买房远离,别再入坑了!

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提问：新人首问：广叔，您好！工作地在东莞西平附近，有东莞房票，预算首付年底前能筹到60万，首套房，自住加投资，想问：1.厚街镇万科中天金域世家和佳兆业阳光城时代天韵这个盘适合下手不？首选哪一个？2. 西平附近有哪些二手房适合推荐的否？

回答：你好，万科中天金域世家，有地铁珊美站，但不是很近，近凤山公园，配套还可以，可以考虑。佳兆业阳光城时代天韵，在轻工业学校、广东酒店管理学院旁，北向坑口水库，山地空地多。东北1.5公里处是翠松墓地园。不建议买。

200左右可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：新人提问，本人在南城有三套房，手上还有1000W，下一步可以投资哪里？长安万科瑧山府和松湖半岛如何？或者是考虑去深圳或者广州取得购房资格，但是这个比较慢，望回答！

回答：你好。在南城有三套了，其他潜力区域也应做相应配置，不要把鸡蛋都放一个篮子里。万科瑧山府所在区域临深，莲花山脚下，自住+投资可以考虑。松湖半岛的潜力相对大一些，属于松山湖产业的较为核心区域。有条件还是建议入深圳或者广州，找个代持或者HP。

提问：广叔好！赞同你说的常平玖珑湾好过寮步金域东方。小孩目前在大朗中心小学读四年级，很快要读初中。如买玖珑湾，然后我太太户口可否落在大朗？（因为公司在大朗）这样小孩可否在大朗读初中。因为常平要搬迁。望指点！谢谢！

回答：你好。你们现在在大朗应该有房子吧？买房不一定要把户口迁过去，保留在大朗也可以啊。

提问：广叔，您好！新人请教：夫妻两人东莞工作生活，目前一套东城中信凯旋城138平米的3房，一套金地城南艺境双拼别墅，子弹200，尚有一个深圳购房资格（首套，但有贷款记录），只能贷五成。请问：1.现有的这两套房产，前景如何？2.应该怎样做资产配置？3.深圳购房，主要用于投资，这5-7年大概率不会居住，请广叔推荐、指教！谢谢

回答：你好。

1、中信凯旋城区位不错，还有潜力；金地城南艺境自住还可以，离地铁不是很近，这个片区有点孤僻，双拼占名额，流动性也较弱；

2、双拼别墅自住可保留，不自住可出手置换。

3、五成能买个400的房子，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，看了你评论，非常有用，新人第一次提问，现有子弹100w，月供6k，想在东莞投资第二套，总价200w以内。新房都很少200w以内的了。找了两个月，现在有石排新房艺境松山湖，100平185w。二手房有石碣达鑫江滨新城 82平 195w低楼层，达鑫95 平220w中楼层。石碣骏隆君悦天城89 3楼 152w。中堂二手房悦湖苑 77平 113w 12层,悦湖苑3层 132平 184w。个人感觉悦湖苑环境比较好，旁边是中堂篮球场，很大人工湖，文化广场，而且刚刚修葺过。有的悦湖苑高楼层的都卖到1.7w，我刚讲的两个才1.4x，是否有投资价值。中堂现在最贵的新楼佳兆业时代芳华已经2w。 或者觉得有比以上好的选择也可以指导。还是新塘品秀星图好，非常感谢！

回答：你好。艺境松山湖景观还可以，周围还有很多空地，较荒。石排离松湖较远，受到外溢的影响较小。达鑫江滨新城的高层景观不错，能望江，低层有折价，片区要成熟得多，能承接来自城区的外溢。悦湖苑位于水乡片区中堂，产品没有问题，就是片区由于交通方面的原因，属于东莞经济最弱的片区，房价还是洼地。

我的看法：达鑫江滨新城>艺境松山湖>悦湖苑。200左右，还可以参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好，预算200纯投资有几个问题请教您

（1）东莞市政府发展完松山湖以后是否应该会全力发展市区南城，现在买房是考虑南城还是镇区好一些

（2）南城西平只能购入未来世界和景湖春晓小两房，房龄差不多15年了，旁边房龄新10年的小区差不多要多贵10000一平，未来世界及景湖春晓以后是否涨幅跑输市场

（3）常平地铁上盖的次新翔龙二手小三房如何，是否有投资前景，但是我看您给大家推荐大都会和碧桂园首府还有玖珑湾，没有推荐这个翔龙是有啥原因

（4）长安花园附近多民房厂房，未来是否会跑输大盘

（5）也想买您一直推荐的广州黄埔，未来涨幅是否优于东莞过多，无奈没有房票该如何破

自身有这几个问题还请广叔帮忙详细解答疑虑。就像广叔您说的，看的房越多越懵逼，我现在都不知道起初买房的初衷是啥了。再次感谢！

回答：你好，感谢赞赏！

1、松山湖和南城是同步在打造的，更大的力度在南城，因松山湖临深，有先天优势，并不需要做太大投入就能吸引一批投资商。买南城不会错。接下来滨海新区潜力比较大，如虎门、长安，由于价格还算洼地，多是经济重镇，有产业的支撑，能夯实房价，未来有一定潜力。

2、未来世界和景湖春晓两个盘很近，从地段上看，近西平站，有南城CBD辐射利好，地段价值是很大的，目前看能跑赢，为什么，因为南城CBD周边已经没有空地可供用于建住宅，住宅是有限的，只能是通过旧改的形式，旧改提升整个片区的品质，也是利好未来世界和景湖春晓。从产品上看确实是有一定的楼龄，未来随着楼龄的递增，增长空间会放缓，但有地段价值在，跟随大盘普涨是没有问题的，不会跑输。适合短期投资，持有个三五年，再出手置换到更优质的产品。

3、翔龙天地，次新，一楼底商，也没有小区花园，缺少居家氛围，楼下就是常平南站，由于在红绿三角路地段，噪音较大。城际轨道不是地铁，对于在市区内的出行，作用不大。

4、长安花园卖的是临深概念，有价差，重点不是周边好不好，你想想，在深圳沙井上班，买个房子要7w一平，买不起，而几公里外的长安才3万，我在这里买，然后每天也能通勤沙井。是这一个主要需求决定了长安花园的涨跌。

5、广州黄埔潜力还是挺大的，特别是黄埔科学城，新城，值得中长期投资。可去看看，让中介帮你破。

提问：【新人首问】广叔，你好，关注你的公众号有一个月了。现住房为东莞石碣达鑫江滨新城，手上资金为100W，月收入2万，有东莞房票。目前打算做一个纯投资。按着指引与推荐，看了广州的房子，纠结的问题有以下：

1.广州黄埔科学城的品秀星越 100平中楼层 需要420万左右。可能短期内需要筹钱并卖掉莞城的无电梯老房子【值100万】来购买，但不知道是否值得筹钱来购买。本人硕士学历，楼盘说可以等6个月交社保。

2.广州新塘的品秀星图 100平中楼层 需要360万左右。应该可以买得起，但周边除地铁外无配套，担心要较长时间才能升值。

3.东莞周边的房子有没有300W左右的值得投资的房子推荐？

4.以上希望能够帮我排一个序，让我心里有些底，万分感谢。

回答：你好。

1、老破楼梯房未来是跑输的了，可出手置换。如果是纯投资的话，品秀星樾值得买。

2、新塘的品秀星图也可以考虑。新塘这个区位主要是有价格优势，处于一个”城乡结合部“，等建设继续深入，这个区域就变成了城市，价值就会得到提升。

3、东莞300w左右的可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

4、每个盘都有价值，也有优劣，也不一定有货，每个人的条件和投资偏好均不同，需要你去实地踩盘，看下哪个更喜欢。详见内部分享。

提问：广叔你好！想问下你怎么看广钢新城的价值潜力，同样的预算买海珠区二手房和荔湾区广钢新城一手房，怎么选择

回答：你好。广钢是尽全力做新城，医院、学校、地铁等等一应俱全，小学的质地也是比较好的，其缺点是供应量较大，周边新盘量也同样地大，而且建住宅多，商业方面却比较地欠缺，就容易造成“睡城”，即白天去上班，晚上回来睡觉的地方。所以说广钢如果是自住+投资是可以的，同等价格纯投资不如其他片区。

提问：新人首问，广叔你好！我刚参加工作，在番禺沙湾镇古坝村，地方很偏。想购买一套房，纯投资，大概率持有5～6年以上，因为才22岁，暂时没有自住需求。家里支援首付120W，月供能到1w。看了市桥的雅居乐鸿禧华庭，想着先租后住，但是离上班地点其实也远，住着不方便，而未来的另一半还不知道是谁。所以，请广叔推荐一下，是买哪里的好呢？

回答：你好。非常羡慕你！这么年轻就想到买房，有买房的条件。鸿禧华庭在市桥算是不错的盘，近地铁，配套较成熟，不知道靠近的西涌河是否还是臭水沟。市桥未来主要还是靠番禺广场的外溢。3房的话可看下：具体板块及楼盘详见内部分享。

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