东莞楼市:这个区域套了不少投资客,买房请远离

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我想卖东莞南城鼎峰原著的联排别墅，换套松山湖锦绣山河的独栋，原著大约市场价2200万，锦绣山河独栋临湖大约4000万，需要加价1800万，这个配置有没有问题，这两个区域以后的潜力谁更大？

回答：你好。鼎峰原著，一边是高架，一边是高速，可以出手置换。锦绣山河可以买，景观强，圈层纯粹。当然是松山湖价值大一些。

提问：请教广叔，松山湖4000万的独栋以后还有多大的升值空间？

回答：你好。中长期看依旧有潜力。

提问：东莞有两套，一套在供，想在佛山入一套，首付约70左右的，有什么介绍，佛山新城的保利天宸如何

回答：你好。保利天宸区位还可以，近佛山公园，3号线在线，未来开通有一定利好。其他的可以考虑千灯湖：中海锦城国际花园、万达华庭、中海寰宇天下

提问：期盼可以得到广叔的回复。坐标东莞东坑。1.保利松湖和府195万@98平@3房2厅2卫，自住+投资，是否值得入手？2.层高22层，顶楼22层，是否值得入手？顶楼有何缺陷。谢谢广叔！

回答：你好。松湖和府自住+投资可以考虑。顶层就是比较晒，房子老化有漏水的情况，不过现在物业质量都比较好。顶层也有一定的折价。如果有的选择，选中层最佳。

提问：广叔，投资东莞环松湖，1.离松湖北5分钟的源悦（约3万）松湖碧桂园（约3.5），万科汉邦半岛（约3.8），请帮助对3个楼盘进行投资排序。2.这几个盘，哪个时间点是最佳切入点？

回答：你好。首选万科汉邦半岛，次选松湖碧桂园。如果是纯投资的话，现在可以买。因为出了新调控政策一些人失去了购房资格，但一年以后就都有资格了，所以现在适合提前布局。

提问：广叔，松山湖3号别墅是否有投资价值？

回答：松山湖3号别墅景观强，周围配套齐全，自住+投资可以考虑

提问：没本科学历没有半年社保如何破限购？

回答：找人代持。或者补交疫情期间的社保，然后顺交两三个月再买。

提问：你好广叔，我们刚卖掉广州的房子，大概有350W的现金，有贷款记录，2019年落户深圳，现在想把房产置换到深圳，目前想通过5改3的方式购置房子，请问在蛇口一带是否有建议的小区？例如雍景湾和南海玫瑰三期，请问您的推荐如何？

回答：你好，蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注。

提问：广叔您好，我是武汉人定居深圳，深圳的户口，深圳已购2套。父母是武汉户口，已经60多岁了，武汉有套房无贷款。现在想在武汉买房，不知道具体怎么操作？

回答：你好，2种方案： 1.父母做接力贷买，男不满70，女不满65都可以做接力贷，目前招商 农行 中信 浦发 工行等银行支持。 2.如果父母年纪已经超过65岁，可以全款买房，你们用深圳房子做抵押，或者并发2-3笔信用贷。

提问：广叔您好，本人基本情况：京户，中山定居，老婆深圳工作，有北京、中山房产各一，首套资格已用，手头资金110，当前形势下，是投资股票、基金还是房产更好？如果投资房产，北京有资格但二套首付太高，深圳仅一年社保暂无房票，武汉自己亲妹妹有二套资格可借用，该何去何从？望您指点！

回答：你好，子弹110，现在深圳能买到的房子，都没有什么性价比了。 建议重点看一看北京和广州。 北京可以全款抵押的方式买入。 适合大众投资的品种...... 如果追求极度流动性，股票可以。 但不是自己研究个股。 而是买场内宽基指数基金（ETF）。 当然，回报率会显著低于房产。比较难超过8%。绝大多数年景是跑输通胀。但长期看，至少不会产生亏损。

提问：广叔你好，如果预算两百万在广州市区买二手房，需要交通便利，是买地段好的大点的楼梯房，如越秀区，可能近三十年的楼龄，还是小点的电梯房，大概也只能买到二十年楼龄，自住为主，但头几年想出租。电梯二手房看了下单价，荔湾区和海珠区还有些三万多的二手房。我现在在天河市中心上班，因此通勤时间要考虑。也考虑买黄埔的房子，相对新且单价低点，但是出租率不知如何？

回答：你好，老破小能不能买，关键看地段和价格的性价比。老破小存在的基础，缺一不可：1.上车需求的挤压，2.大量无法转移的人口，3.低总价，高得房率、得功能率，从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。广州由于上车容易挤压不强，且人口转移；老破小无人接盘，并且中心在迁移，人们并不执着于市中心地段，反而不断往外扩散去选择更新的品质更好的房子，广州现在不适合买老破小。黄埔建议可以考虑，扩容后的新黄埔，产业最牛的行政区，宜居宜业，未来看好，买房投资核心不是出租，最重要还是房子本身的升值能力。目前外籍人士在广州买房须在广州居住1年以上，在广州限购一套。但是贷款比较麻烦，可以采用dy买入的方式。

提问：你好广叔，首问请求广叔支招。家庭月入2万左右，现有子弹10，广州一套光汉直20年楼龄楼梯带省一级学位，一套南洲26年楼龄高层步梯楼学位不太好，无贷款，目前有机会顺德入手一套人才房(半价优惠，顺德区域内，指定楼盘，之前了解到陈村北洛都有)，想问下怎么安排投资好点？投资哪些房产呢？谢谢广叔

回答；你好，顺德考虑自住可买，南洲出手裂变2套黄埔和万博板块潜力盘，光汉直如果有学区需求，可以继续保留，如果没有学区需求也建议出手裂变。

提问：广叔你好，本来打算今年在深圳买套房子的但是现在已经失去了名额，请问广叔对于我们这种失去名额的接下来该怎么做啊？

回答：你好，新政出来后让许多人一夜之间失去了名额，其中不乏刚卖了房被迫赶下车的。看到有要去买惠州，曲线救国未尝不可，可是不要忘了我们的初衷：三年后是要回来的。 那我们该怎么买？首先，限售周期不能太长，惠州限售五年，看看2019年初的深圳，三年后的一定会再续新政前的火热，所以一旦限售超过三年，我们有限的资金，必然失去了回不来了。其次，要求高流动性，不追求长周期的回报。可以的话，不用打那么满，留一部分资金以便提前进场。

提问：你好广叔，福田莲花村二村一村房子怎样？自住+投资，二套首付350万，三房带学位，还有更好点的选择吗？

回答：你好，莲花一村二村都是91年的房子了... 你是要博拆迁么？除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。 你可以考虑全款抵押买个800w的标的，在福田就可以买到自住+学区三房

提问：你好广叔，还向您请教我有套半岛花园A区的两房，84平米，红本在手。原本赌拆迁，但等了9年。您觉得我要不要卖掉它，换个升值空间大的地方。如果换，换哪些楼盘合适？

回答：你好，建议直接出手 个人实操的逻辑（不一定适合所有人）： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

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