广州楼市:这区域套了不少投资客,买房请远离

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提问：你好广叔，我们目前确实存在困惑，希望您能指点下迷津！情况如下：我们目前在广州新塘新世界花园嘉怡苑5楼有套95方的三房，于两年前215万入手，现在价格一直在跌，现在在纠结要不要卖掉，不考虑置换，请问那边未来有什么利好能涨上去？是卖掉及时止损好还是继续持有等涨价再出手？您的建议是怎样呢？

回答：你好。新世界花园嘉怡苑在沙村，临近京港澳高速，周边配套不是很好，小区也偏老了。广州的行情刚刚来，不过新塘这边的行情还没有真正到来，都拿了两年了，好不容易有行情，还是建议等等的。

提问：广叔您好，想在广州城区买个5000到1个亿的房子，别墅大平层都可以，刚结婚没孩子，但是后期肯定有上学需求，需求邻居资源都比较优质的，麻烦您推荐下

回答：你好。可考虑珠江新城：尚东柏悦府、侨鑫汇悦台

提问：又要打扰你了，现在黄埔科学城的楼盘基本都不等名额，差五个月社保，怎么破？知识城的万科幸福誉跟东莞的龙光江南大境，哪个更有优势！

回答：万科幸福誉未来有规划利好，但周围配套欠缺，还很荒，发展还要很久；龙光江南大境靠的是临深，深圳的外溢，靠近沙井，而深圳的沙井的房价已经六七万了。如果我选的话，选后者。

提问：广叔你好，今天去看了品秀星图 感觉公摊面积很大 100方实用面积才73方左右 值得买吗 后期好出手吗

回答：你好。公摊面积大的有一定的影响，但是不大。买房买的是地段，买的是周边环境，买的是升值潜力。品秀星图从各方面看都还不错的，可以考虑。

提问：你好广叔，小白90后预算购入第一套房，主要以投资为主，预算首付135w左右，月收入2w左右，东莞人在广州工作。在广州和东莞之间纠结，能否推荐一下广州和东莞适合投资的楼盘？请问一下为什么科学城值得投资？不是很理解背后逻辑，总觉得心里没底谢谢！

回答：你好，1、月入2万，建议买个450左右的。自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城。投资：黄埔科学城、雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。2、科学城由于其科创中心的高定位，再加上如火如荼的旧改推进，目前板块内已有肉眼可见的变化，配套、基建、企业等已陆续着地，未来潜力相当不错。

提问：广叔您好！ 广州黄埔区府对面，87平总价250个左右（电梯加装），带下沙小学学位，靠近大沙东地铁口，据说属于旧城改造范围，90%以上村民已签改造意愿书，可以入手吗？中山首套房可以还清贷款，广州房票要到明年1月才拿到，可以操作首付3成吗？

回答：你好，博旧改一直是不鼓励的，除非7-8折笋。 处女贷已用，在广州买房都算二套，全款抵押或者找渠道5改3.

提问：你好广叔，我在佛山，户口也在佛山， 17年在南海罗村买了一套143的自住房，当时总价1 ，我是继续买一套，还是把房欠款付清？2 ，如果继续买，该选哪里？3 ，老家农村建房越来越难，老家建好一幢3层小洋房也要80w ，我又该老家建还是城市发展？回去老家建房又怕错过这波楼市，如果继续买2套又担心日后老家建不了。东莞和佛山，您觉得哪个更有潜力？投资的话，选择哪个城市更有优势呢？我自己的感受是佛山不仅是依赖广州，也有自己的产业，这样房产的增值才能持续。东莞的话更多是依赖深圳？但深圳发展确实比广州好，不知道您有什么看法呢？诚请广叔指点。

回答：你好，1.继续买房投资，贷款没必要提前还清，负债才能抵抗通货膨胀。2.农村建房没有投资意义，除非养老自住，但你们当前投资才題位需求。3.佛山的未来在于广佛一体化，优先选择桂城千灯湖，离广州20km不到。佛山此较适合大城市周边卫星城的打法，广州限购长期不会取消，佛山就有外溢需求，离广州近的板块优先受益。

提问：你好广叔，我在17年下半年包税费总价320万不到，入手罗湖螺岭外国语60多平小两房，涨价不多，大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里，高赠送总价450多万，目前贷款没下来，请问疫情情况下是否要考虑退房。目前考虑还是到罗湖读螺岭小学，那么吉祥里房子就不能自住了，这房子上涨空间怎样，房子赠送高，地铁，学位，商业都有，离市区稍远。如果到吉祥里读小学，螺岭学位房卖掉，也赚不到钱，涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢，还是退掉买的新房，或者卖掉旧房子？

回答：你好，大运属于东部的亮点，长远看还不错，但是短期发展不如西部。 考虑学区可以保留罗湖，退掉吉祥里，换到福田 南山和宝安的热门板块。

提问：你好广叔，刚卖出越秀区老破小入手科学城品秀星樾洋房一套，混合贷90万；手上持有金沙洲金域蓝湾三房单位，现想咨询1.随着12号线以及两座桥规划建设金域蓝湾是否还有升值空间？2.如果现阶段将金域蓝湾抛售大概有资金430万，是置换天河公园二手房还是保利天汇的小三房？3.孩子明年18岁，如何利用好孩子的指标及430万资金进行一变二裂变，可投资哪里区域及楼盘？

回答：你好，1.金沙洲不是很看好，纯睡城，比起亚运城就稍微强一点点，但也受制于金沙大桥，和广佛边界无产业的尴尬，地位不太好。2.保利天汇小三房更好。3.可以开发2个首套房票，孩子一个，父母老人票一个，做接力贷，子弹430然后分为二笔首付，以各自首套资格买入，可以最大化利用资金，手里最后可以预留1年左右月供，作为防守资金 抵押风险。

提问：广叔你好，陈村的万科缤纷四季南区南向的106平米三房单价20000左右值得投资吗？总价250以内的广佛纯投资标的是否还有别的区域考虑？

回答：你好，万科缤纷四季应该是陈村比较中心的楼盘了，距离地铁7号线陈村新城站500-600米，挨着陈村公园，守着顺联广场，生活配套一应俱全 250万以内，我觉得佛山有三个地方可以参考： 1、最该买的其实是千灯湖，中海寰宇天下、万达华府、地铁金融城、保利花园1-2期都不错，地铁沿线，灯湖小学 2、其次应该买的是北郊新城，雅居乐英伦首府、美的公馆、海琴水岸等，借助北郊新城概念，以及地铁7号线，佛山地铁3号线 3、陈村区域，因为莅临广州的番禺区，以及广州南站，所以沿着地铁7号线买其实没问题的，单价2万左右，可以的

提问：广叔您好，看了您的帖子受益不少！我深漂五年了，最近打算把成都的按揭房子卖掉，置换到深圳来。方便小孩上学，手上有子弹100万，年入20万，在石岩上班。请广叔帮忙点评一下雅士阁330万的、万福阁350万的，或者您还有更好点的推荐？谢谢！

回答：你好，同样是上车盘，建议优先看房龄。雅士阁这些楼盘楼龄很久，户型也不实用，居住感受比较差，没车位、没花园、又堵车、也没有现代化的城市配套，会一直跑输大势。万福阁是比雅士阁好一点的选择。其次是玉湖湾、财富港、白金假日也可作为备选盘

提问：广叔您好，我准备今年入手一套房子，最近主要在关注坪山那边，请问广叔您觉得坪山高铁站那块实验几个盘入手可以吗？还是买宝中花样年未来升值好一点呢？

回答：你好，你这个问题很难回答，目前东部的局势不明朗，就我们现在所接触的客户，不管投资还是自住，人心所向全指西部，不过坪山实验在过去一年涨20%表现已经很惊艳了。 但不难回答的是，花样年不是一个好选择了。

提问：广叔你好，请问100万首付，刚需上车，首房首贷，目前在西部还有些新盘可以去打一下呢？

回答：你好，100万首付，总价就只能是350万左右的。这个预算在西部的选择真的不多。西部总价在350万左右的，就只能是沙井和光明的两房了。有2房的新盘不多，沙井就海岸城有，清平华府有。海岸城很难买到，清平华府比较容易买到；光明现在得到的信息，是正大城有2房，民轩揽翠台有2房，对比的话，更推荐揽翠台的2房，毕竟还是深实验学区的。但是相对来说，两房的产品还是蛮稀缺的，错过了这个盘，要等下一个就不知道要多久了。所以要根据你的情况，是及时上车，还是等着买最好的那个，最好的没买到，还有没有替代的产品？来综合考虑！

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