广州楼市:如果你想在这些区域投资买房,劝你还是回避

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提问：你好广叔，本人第一次提问题，不当之处请见谅。本人工作在海珠区的宏宇广场，想在海珠区找500万左右的房子，请问逸景翠园、顺景雅苑、江南新苑、愉景南苑、江南美景一期这个几个小区在学位，地段，增值空间方面哪个比较好？或者还有没有更好的推荐？谢谢。

回答：你好。这几个盘区位都很近的，逸景翠园在广州大道南，其他几个在新港西。江南美景花园楼龄太老，看起来破旧，排除。江南新苑较新一些， 综合看，我的看法：江南新苑>愉景南苑>逸景翠园>顺景雅苑

提问：广叔您好。本人有白云尚城两房， 越秀区自建房（08年新建，目前出租）有学位，清远美林湖两房，目前放盘中。小孩越秀区上小学,老公在黄歧上班，想在南海买一套300左右的3房，半投资半自住。手上现金50，想把清远美林湖两房卖掉，凑100.作首付。

1.如果到年底，手上现金应有80W，美林湖要不要便宜卖掉，还是再多留一两年？

2.长期看白云尚城的房子，需要置换吗？

3.是买桂城的二手房还是大沥的新盘，麻烦您推荐几个并说明理由

看了二手桂城时代廊桥，滨江一号，中海锦城，金沙洲时代水岸 时代天镜（金沙洲不太喜欢，象座孤岛）大沥时代天韵，怡翠尊堤，龙光天曜，越秀星汇翰府。

回答：你好。清远美林湖可以出手。越秀区自建房有学位可以先保留。

1、清远如果不自住的话，建议出手，先按市场价卖，可以配多一些钥匙，铺完几十家中介店。私下告诉中介，卖出有大红包。这样可以快速卖出。

2、白云尚城不错的，近地铁，周围配套成熟，生活便利，还有一点空间，建议先持有。

3、大沥一带，一直以来都是临广之地，也因为太近传统的广州老城，还有近广州的黄岐甚至有中山九路之称，但也就是太靠近太繁荣了，这片区已经不用政府太多的力气就吸引来大批的老广，甚至黑人。因此政府也不会太投放资源到这个区域，反而是区府一带桂城千灯湖等，作为禅桂核心，得益于政府大量投资，大搞金融高新区，大打地铁，才是政府落力的地方。我们要追逐政府投放资金，加实际有利好的地段，也近广州便于人口迁移的地方。

建议首选滨江一号，次选时代廊桥

提问：广叔你好，新人首问，本人在白云机场上班，老婆在东莞石龙，常住东莞，有广州房票，首付140万左右，想买400左右的房子投资+以后自住，请问有哪些楼盘推荐？

回答：你好。有广州房票首选广州上车，当前是上车最好的时机了。

400万总价，以后自住就要考虑到通勤距离，不能太远。可考虑

嘉禾望岗、黄边、江夏

楼盘参考：岭南新世界锦云峰、时代玫瑰园、云山诗意、白云尚城

提问：你好广叔，我目前在罗湖国贸有一套总价220左右的小两房（有贷款120万，明年九月才能卖，锁三年）。离婚还可以做一套三成首付。我在福田上班，老婆在宝安桃源居广叔（非在编）。现在想换大点的房子，打算以后自住，目前在桃源居租房。考虑两种方案：一是等明年卖掉罗湖的房子，在桃源居买一套450左右的。二是今年年底在大运（乐城或者中海康城）或者坪山（大东城或者京基御景印象）买一套350以内两房。广叔有什么建议，谢谢！

回答：你好，买房不能用静态思维考虑动态问题，中海康城73平小三房成交价已经破350了。 等你明年卖完罗湖，桃源居450大概率买不到三房了； 等你年底出手，350也买不了大运甚至坪山了。 所以，你现在的选择是，或者尽快出手买350的标，或者等明年卖完罗湖后，再重新定位450万还能买到哪里。

提问：广叔你好，我本人籍贯武汉，广州房票已用完，目前子弹300。1、是入手广州不限购的增城，还是投资武汉（户口迁入再迁回广州），增城和武汉的房产相比哪里未来3-5年更有价值？2、武汉买房偶尔也会住上十天半月，但以投资为主，买哪个区域哪个楼盘呢，如何组合未来实现收益最大化？感谢您的回复！

回答：你好，子弹300，如果能开发北京 上海 深圳的房票，买入上车盘，是更好的方式。广州也可以考虑开发老人票，做接力贷买入。每轮行情下：板块轮动到底改怎么演变，市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌，远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌。

1、 每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上定订的事实。2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了。3、广州：上面的这种情况，广州的增城、南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，要小心谨慎啊。

能买市区就别买增城。一线城市买完，可以考虑入手几个核心二线城市分散风险，武汉是很好的选择。

提问：广叔在这种大环境下，富人为了避险将现金导入到豪宅中。以此来充抵通胀和危机，但是从资产增值角度不是刚需改善类的物业涨幅要比豪宅更高吗？最关键的还有杠杆率啊。为什么深圳豪宅这波这么热。他们避险是全款买了再抵押？他们不怕进货后出不了吗？

回答：为什么黑天鹅之下，深圳的豪宅涨幅很猛。全国所有的豪宅都很坚挺，但是深圳的豪宅表现特别好，走出独立行情。本质原因是因为深圳的豪宅的供求关系很特殊。从需求上来说，深圳有大量的资金富裕人群，来自于it和互联网，受疫情影响小，前几年落户的人口正在形成源源不断的真实购买力，不只是全国炒房客。

另外深圳只有200万套商品住宅，其中不少还是老房子，深圳缺房子，更缺好房子。而深圳的豪宅，是整体规划，界面非常新，这是在全国范围内都不常见的成片豪宅区，关键还特别集中，就在福田和南山沿海，很容易形成价值认同和集体炒作。这个和北京、上海豪宅分散且周边老破小羁绊，有本质不同。所以我们还是很看好深圳的豪宅市场，2000万+的那种产品，不太会受到这次调控的影响的。

提间：你好广叔，坐标广州，两套房子，一套在番禺珊明天峰190方，出租租金8千，一套在芳村凯粤港140方，老人家独住。我们三口之家用香禺租金在越秀区租两房。小孩在越秀读书，两大人在珠江新城上班。目前两套房贷款:350. 现有子弹100。还有1个老人票。家庭年收入50左右。问题是:

1.未来想继续和老人分开住。两套房应如何置换达到资产配置最优方案?2.番禺珊瑚天峰现在适合卖出吗?价格多少合适?3.芳村凯粤湾是否有继续保留的价值?4.想在珠江新城或越秀区自住，有没合适小区推荐?多少价格适合入手?总价多少不超负担?

回答：你好，珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，末来的上限肯定是不止10万的。但是自住要结合自己的喜好，建议淘10年内的次新盘。老人自住就留在芳村好了，目前都在拆改，未来岁大势涨。番禺珊珊天峰并不算番禺重点发力板块，可以出手置换到珠江新城。根据装修情况单价3-3.5左右可以出手，把卖房科技树用上。

提问：你好广叔，我想咨询一下观澜的中森公园华府怎么样，看了89平的三房户型还不错，带装修又是现房，同等价位的有什么其他更好的推荐嘛？还看了勤成达正大城，在南山科技园上班，首套房不限制区域，请问考虑哪里会更有价值，不想第一套房买错，有更好的推荐嘛，感谢.

回答：你好，中森公园华府对口的学校非常一般，在龙华也属于第三梯队学校，没有学区投资价值。 至于自住，如果你在附近工作，可以考虑，不过离4号线延伸线和10号线平湖站都在一公里以外，同样的价格在观澜地铁沿线有不少选择。 至于投资，受地形局限，南向的山隔绝了坂田，产业带辐射不到这里，附近还有一个山水田园旅游文化园和平湖生态园。跑输大市，不适合投资。 建议根据自己经济情况，重新选择规划。 正大城，第一没地铁，第二假名校，第三，位置在公明，第四，价格2019年初伊始就不便宜。 总之这2个都不算好的选择。

提问：你好广叔，请问下我在深圳有三套房子，华强北的玮鹏花园3房、莲塘的聚福花园的73平2房、南油生活B区的37平老破小；现在杠杆很高，考虑要不要出手把莲塘的2房卖掉，莲塘什么时候卖合适呢？多谢！

回答：你好，莲塘和南油的都应该出掉，这两套都不值得长持。现在出手卖房置换吧！一是等等西部的这波涨幅能不能传导过来一些，二是也能卖个好点的价钱。莲塘的地铁溢价已基本到位了，不必等到开通再出手。

提问：你好广叔，首房首贷，打算跟男朋友一起能凑90万首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龙岗吉祥一路的吉祥悦府，82平新房三房，上河坊40平单间可改两房的二手房，这两个刚需考虑哪个好？

回答：你好，新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取， 收入后劲可以的话，踮起脚尖买上河坊那个52平的。

提问：你好广叔，想买深圳的房子，还有一个名额，请问南山的育才学位房或者学府中学的学位房，跟深圳西部的沙井，松岗，光明相比，哪个更值得买？更有价值呢？可以帮忙分析一下吗？谢谢了。

回答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。

提问：广叔你好，请问一下你觉得布吉片区置业尚水天成小区怎么样？值得长持吗？

回答：你好，尚水天成在上下水径这里已经算是楼龄最新，然后性价比也很高的楼盘了，相比隔壁的万科麓城，不论是单价还是总价都要低，还更新，我认为自住+长持是可以的，只可惜这个地段拖后腿的楼盘太多了，老旧住宅比较多，后劲有限。布吉的旧改是以10-20年周期来计算的，要么耐心等待，要么选择其他版块。

提问：广叔你好，想请教一下关于买房的问题。我目前手里有四百万的首付，是5成名额，总价可承受800万以内，请问如何操作？关注了中海2盘，光明寰宇和龙华汇徳里，前者可能带装修6万左右，后者毛坯7.2万，二者哪个更好。或者广叔有其他更好推荐吗？

回答：你好，中海寰宇时代，潜力上基本与金融街相同，周边有着深房传麒山、光明大第等优质住宅项目， 没有金融街的噪音困扰，而且央企开发品质可以，未来潜力相当不错。但是短期内自住不太合适，需要长持。我们应该知道什么阶段买什么房，买得起中产房就不要去住上车房，够得着市区就不要去远郊——因为有更好实力的我们迟早会嫌弃，所以已经有过房子的你，就不要瞎凑热闹去跟风打光明沙井，住在大工地的滋味并不会好受。红山上塘是不是在高位？南山宝安红山优质盘短期还会继续保持热度，因为这一波以后，尝到赚钱效应甜头的刚需群体会加杠杠置换大户型或者标杆盘。综上，两个盘都可以打，自住优先龙华。

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