广州楼市:如果你想在广州这个区域买房,劝你还是放弃!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：您好广叔，单身在珠江新城有小单位市值两百多万，有贷款，现在手上还有几十万。请问还是在东圃那边置换成大一些的好，还是在增城多投资一套比较好？现在的小单位租出去了，月租四千多。

回答：你好，因为没有提供楼盘名，这个小单位不好分析。东圃板块以老小区为主，四通发达，商业配套齐全，生活非常便捷，如果结合自住的话是可以考虑的，置换投资的话不如考虑鱼珠。具体看你的偏好，投资增城也是可以的，可以考虑新塘，新塘目前是价格低位。

提问：广叔好，按您的推荐，今天我们到陈村的广佛颐景园，四季缤纷，万科水晶城，星英半岛，同时还到荔园新天地，招商曦岸考察。想请问广叔，最推荐哪里？

回答：你好，建议考虑万科缤纷四季花园，万科物业，双地铁，配套齐全，生活十分便捷。其次考虑招商曦岸，地铁2号线，配齐全，户型较好。

提问：你好广叔，白云区的中铁诺德阅泷和合景朗云花园，那个投资价值高？阅泷靠近新开通的24号线江府站，虽然是通地铁了，担心到时候附近的一手盘很多，因为周围未开发的土地太多，到时候二手不好出手。合景朗云又跟鹤南站离得好远。老师如何分析这两个楼盘？投资是哪个合适呢？还有买三房还是四房？

回答：你好，中铁诺德阅泷性价比更高一些，合景朗云花园则适合自住+投资，景观强，片区规划较多。

提问：广叔您好，我最近一直在看增城的房子，最近在比较合生湖山国际拿地早，单价低，但是大户型，总价高。，品秀星图，品秀星图单价高，公摊大的很，达到28％。又看了石滩的敏捷绿湖首府，单价1.4左右。石滩那边是否有前景，请广叔给予指导。谢谢。

回答：你好，品秀星图可以考虑，石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。我之前有去过石滩找新东站，我并没有找到。我们也不能说16号线与新东站不存在，时间问题而已。但是对于投资来说，这样的时间我们不愿意去赌，即便有了对于房价升值空间也不大。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。

提问：老问题又来请教。我一直在白云的金域悦府和黄埔的品秀星樾中犹豫。听说黄埔购房资格又放开的更广，但又猜测白云是否也会放开。简而言之，如果现在买房，这二个楼盘哪个投资的性价比更高呢？谢谢

回答：你好，现在先看黄埔，不要等白云，等的时间成本和机会成本太大了！广州的行情已经启动，个人比较推荐品秀星樾，有科学城的辐射，地段、价格都不错。

提问：您好广叔，手头预算1000万，付五成，总价2000万左右的房子，主要是投资。目前看了前海，蛇口，后海深圳湾，明星楼盘大概都走了一趟，主要的楼盘有：前海时代、诺德国际、鼎太风华，半岛城邦、双玺、太古城，南二外的漾日湾畔。还有蛇口的一个新盘，临海揽山……6年内不会自主，主要是投资。之前重点看了前海时代，自贸区里唯一在售的二手房，犹豫的是，现在单价已经15，6万，周边还很荒凉，破旧，业主绝大多数投资客。麻烦星主帮我从5年内的投资价值方面分析下，谢谢！

回答：你好，去年到今年，前海不管大小户型都上演了一番上涨的精彩大戏，而前海时代收益率甚至不如许多刚需盘。前海时代涨幅不弱，但输给了同时期的深圳湾，也输给了前海刚需盘和宝中碧海。自贸区内的高端盘为啥跑输，说到底房子是用来住的，尤其是大面积高总价的房子。前海自贸区还在建设，前海时代还是孤盘，没有居住氛围，缺乏配套。看前海时代二期的挂盘，会发现都是毛坯在售，说明这个盘大部分是投资客。小户型学位房的楼盘，投资客多不是问题，如果是大面积高总价，投资客多就很是问题了。

深圳湾20万为什么仍有人前赴后继接盘，因为要自住啊，砸两三千万空置坐等升值的土豪没有那么多。至于前海新建的九年制港湾学校，硬件确实不错，但出了成绩才叫名校，现在连学生都招不满，谁会承认它是名校。1998还没有卖掉，再提高200万，是准备掩护其他投资客出货吗？ 那未来呢？前海自贸区里的楼盘零散，稀少，没有生活配套等于不食人间烟火，啥楼盘可以不食人间烟火，深圳湾一号，万金只为买个圈。前海乐观估计5-8年才能大规模入驻，以地铁集团那品质，能否五年后独领风骚做一张城市名片，一个高端盘？我看难。

提问：广叔好，请问总高18层的楼房，选哪层最好呢？设备层，槽钢层，扬尘层分别是在哪层呢？

回答：你好，6层-12层是最好的。设备层就是高层楼盘中专门用于通风、采暖、电器和排气等设备与管道，而且人员可以进入设备层进行操作。一般高层设备层都设在地下/顶楼，超过100米（即33层以上）的楼盘，会在中间设置设备层，具体位置，要结合建筑的结构、布置、给水方式等综合因素考虑。在设备层或其下一层，设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。槽钢层是高层房屋主体结构施工时，用于搭设悬挑式脚手架，使用底部支撑梁搁放的楼层。建筑高度不一样，槽钢层所处的楼层也不一样，没啥规律可言，一般情况下每隔6-8层会设置一个槽钢层。扬尘层：一至三层空气最脏。

提问：你好广叔，坐标深圳，已经领结婚证，目标四百多万总价，这样算首付还差几十万，如果只写我一个人的名字，老公申请几十万的信用贷款，这样会影响后续房贷的审批吗？如果影响，我们该怎么办才能上车，只有现在办离婚这一种选择吗？ （由于第二次问问题没有加新人第二问，等了些日子，原谅我在第三问这里补上第二问标签了，感谢）

回答：你好，是的，结婚状态下夫妻双方的征信都会查 除非你们有银行渠道，可以办个J离婚证

提问：广叔你好，请问预算总价600w，想买个公寓，广叔可不可以推荐几个性价比比较好的几个公寓啊？谢谢广叔！

回答：你好，除非财务自由了，否则都不建议考虑公寓这个产品，尤其是中低端公寓，供应量大，不能上学。 600w总价可以买住宅，买不了一线就买准一线，买不了准一线就买二线核心区域！

提问：广叔好，刚需，工作在福田，深户，有140w的首付，家庭年收入30万左右。想在南山或者福田买小两房，希望总价能控制在400万左右，不知道怎么去选？请问广叔可否有好的建议？

回答：你好，南山或福田，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。 如果打算自住就选福田，如果投资可以跳开这两个区，眼光放远一点，去找更有潜力的标的。

提问：你好广叔，目前家里深云村红本三房89平，工作的话是在南山老婆在福田工作，有一个三岁的小孩儿，如果是，置换南山同等水平商品房，或者是龙华，福田一些更大的户型是否有好的选择呢？

回答：你好，深云村是经济适用房，商业配套学位的话都是一个问题，地处南山但不是热门区域，未来涨幅并不看好，下一步改善置换需要综合片区发展教育和自主同等价位的话，商品房是很难买到好点的位置，如果是可以增加一定的压力，你可以关注南山。

提问：广叔好，纯投资，首房首贷，总额1000万左右，有以下选择，请帮助排序：1.万科蛇口公馆（新房，可选择空间少）；2.宝中的新房；3.宝中的二手房：第五大道或者天健时尚；4.前海时代一期；5.观海台或滨海之窗的二房。

回答：你好，首选5，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。 蛇口公馆和天建时尚，一个周边老旧房子过多，一个小户型社区，又没有学位支撑，小户型可以买，大户型都很难有足够广的受众面。 前海时代，价格一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，就无法长袖善舞，所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起来住家成熟的时候，前海时代已有一定楼龄无法高端了，不确定性太大。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:如果你想在广州这个区域买房,劝你还是放弃!
东莞楼市:如果你想在这些区域投资买房,劝你还是放弃
广州楼市:如果你想在这些区域投资买房,劝你还是回避
东莞楼市:如果你想在这个楼盘投资买房,劝你还是放弃
广州楼市:这几个区域没有投资前景,想买房的放弃吧
广州楼市:这种地段的房产涨幅垫底,劝你还是回避!
广州楼市:如果你有这类房产,赶紧出手
广州楼市:下半年还能买哪里?这个区域被低估了
广州楼市现状:如果不想亏本,这几个区域慎入
广州楼市:现在买房还是年底买房好?看了内行人分析后明白了