广州楼市现状:如果不想亏本,这几个区域慎入

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：您好广叔，我在新疆乌鲁木齐市有四套房，其中三套已经贷款结清，一套别墅正在还贷中，现有子弹100+想在广东投资一套房（不限购不限贷）作为孩子两年大学毕业后（在珠海上大学）的临时停留点，未来考虑转手，请问在广东哪座城市购买投资增值空间较大呢？谢谢！希望您能给到帮助！

回答：你好。目前黄埔科学城的潜力比较大，子弹100+可参考选筹：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语、雅居乐富春山居

提问：广叔你好。坐标广州，工作在琶洲，月收入7W，之前有贷无房。现在子弹150，年底能到200，也能再借一些凑到250。两个孩子还未上小学，也会有上学的考虑。想考虑买房自住，请问有什么推荐吗？是现在买好，还是一年后子弹再充裕点买好？看了珠江帝景苑，都是大套，总价好高。

回答：你好，250首付，能买到800左右的房子。自住现在就可以上车，不要等。滨江东可以考虑。琶洲工作，滨江东可以考虑，其次磨碟沙和万胜围都可以考虑。珠江帝景苑大面积多，总价高，有三房100平的可以考虑，其他可参考选筹：泊雅湾、星品、世港花园、保利天悦花园、雅郡花园

提问：你好广叔，我最近一直在看增城的房子，最近在比较合生湖山国际拿地早，单价低，但是大户型，总价高。，品秀星图，品秀星图单价高，公摊大的很，达到28％。又看了石滩的敏捷绿湖首府，单价1.4左右。石滩那边是否有前景，请广叔给予指导。谢谢。

回答：你好，品秀星图可以考虑，石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。我之前有去过石滩找新东站，我并没有找到。我们也不能说16号线与新东站不存在，时间问题而已。但是对于投资来说，这样的时间我们不愿意去赌，即便有了对于房价升值空间也不大。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。

提问：广叔你好，看了您好多文章，终于还是想问问您。我夫妻广州工作，孩子2个，大的3岁，准备幼儿园，全家年收入60-100。现有2套房。一套是天河华师附近园田居一套70方楼梯楼，一套黄埔常春藤96方南向房。手上现有全部子弹150。去年本来开始想把天河旧房子置换掉，在天河换一套大点的，有学校，又保值。可是园田居一直卖不掉。现在纠结要不要两套全卖掉，所以想问问您：是单独卖掉园田居这套换个天河100平的旧房子例如(穗园小区或者华港花园)，还是两套都卖掉，从容买个天河大点的。(常春藤一直有买家想买，但是150入手，现在能卖220)。我们一家有了孩子后，近几年一直租着番禺房子住，很想住一个自己家的房子捂脸。看看天河有啥房子符合上学和保值两个因素。或者其他区有什么更好的选择？

回答：你好。园田居，2000年房子，楼梯房一直不是很受现在年轻人欢迎，可出手置换。常春藤中长期看还有潜力，建议继续持有。龙口西的穗园小区可考虑，华港花园太老了，未来真的要成为老破大。如出掉园田居，还可看看天河：华景里、嘉裕礼顿阳光、美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园

提问：广叔您好，坐标广州，纯投资，预算400–500万，锁定黄浦科学城越秀星越，鱼珠板块鹭山府，万博板块珠江铂世湾，还有天河奥体板块保利天汇，担心保利88方可能买不到，现纠结应该选择哪一个升值空间更大，盼望广叔能够给些建议帮助我们决策。

回答：你好。如果短期考虑确定性更高更稳可以考虑万胜围，鱼珠，万博，中长期则考虑黄埔科学城。

提问：你好广叔，请问广州天河区沙河-天平架片区、华南植物园-龙洞板块、白云坦尾-金沙洲板块哪里投资增值潜质更大？这几块房价差不多，您更建议置业哪里？

回答：你好，我建议首选华南植物园-龙洞板块，有天河北大学城与天河智慧城两大核心商圈的配套资源，以及人口利好，有充足的购买力，房价更坚挺。

提问：广叔好，尽管目前广州在CBD规划上多点开花，不少地方也收了地，大部分楼体也建起来了，例如金融城、琶洲、万博，但是未来广州的经济增长能支撑这么多商务区域的发展？就拿珠江新城来说，楼价的确上来了，但其实写字楼的空置率还是挺高的。以后哪来的大量企业进驻这些商务区？没了企业支撑，这些所谓的CBD能发展起来吗？

回答：你好，对于广州这样一个2000年的商都来讲，确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的，这个层面不像深圳，每个区都有自己的中心，比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“，比如宝安的”宝安中心“所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念，未来的不确定性非常高。广州是一个”单中心“的城市，这就决定了以珠江新城为核心的城市，是一个同心圆的局部形态，知识这种形态伴随着城市的移动（就是向东、向南）

你说的金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城最近的商务区，除了万博距离在15-17公里之外，琶洲就在江对面，金融城也不过6-7公里左，其实都符合市场自然延展的发展规律，一点都不用担心广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块，还是没有问题的。就好比珠江新城起来之前，天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼，城市的发展，就像滚滚的江水，一发而不可收拾。

提问：广叔你好，我想问下现在我老家汕头澄海区有个老房子，大概130平方的农民住宅用地的小平房，然后另外还有一块和别人合买的临江地皮，那块现在六亩多别人估值是200多万，租赁期只剩下20多年（总共30年），您建议是优先处置哪一块，目前想着处置完付下广州房子的首付

回答：你好，农民自建房升值潜力有限，老破旧更好不到哪去。目前来看，不自住的话，可以卖掉置换到广州。地皮这个，实话说，除非是位置很好的，其他多数要看路道。小产权地皮是否临近主干马路，或者主干村道，价值都差异巨大。若即使临近主干道，但周边都是一片荒芜的，且都是一片农民房，供应巨大下，也不见得能够有多大收益。我建议，收起散户的那丁零的庄家妄想，卖掉安安分分就去买核心城市商品房可以了。2个都可以考虑出手，如果只考虑出手一个，优先农民自建房。不过后期还是建议你投资大方向放在广州，可以买一套自住 一套投资。

提问：您好广叔，我有工作居住证，手头有不到300的资金，看中了北京朝阳财满街的70年商住，475万，可以贷款，每平米合下来不到3万，我想问财满街70年产权的商住和青年汇这种50年商住相比是否真的有优势？你是否推荐购买？还有没有别的选择可以推荐？如果买70年住宅的话，顺义的《公园十七区》特价房450万，是否推荐？谢谢

回答：你好，当下环境 商住再便宜也不要看，70年和50年没有本质区别。公园十七区属于限价房 自住可以，投资角度不推荐

提问：你好广叔，我在广州白云区工作，年收60W，想在广州投资一套房，目前子弹40，武汉有三套房一套公寓，想要卖一套凑广州房三成首付。 2013年购入汉阳观澜国际95平小三房，贷款50W。2018年初购入统建天成美景93平小三房，贷款120W。2018年9月购入华润翡翠城120平三房，贷款100W。2018年五月购入光谷青年汇公寓。 现在想卖出汉阳观澜国际凑150W首付，也腾出一张房票广州购房，想问广叔我这个思路是否正确。今天刚刚看了黄埔花园的二手房，只有北向或者南向的顶楼两房才有3.8w以下的价格，小三房的价格都在4W+，大三房几乎没有出手的卖家，是否还值得入手呢？

回答：你好，武汉这几套房最应该出手的是公寓，属于垃圾资产。 黄埔花园淘笋，正常户型入手价不超过4万

提问：你好广叔，佛山绿岛湖片区的保利翡翠公馆怎么样？还有广州增城的科慧花园怎么样？

回答：你好，保利翡翠公馆，小区200米到地铁2号线绿岛湖站，可直达广州南站，交通便利。小区周边学校有佛山国际外语学校、南庄中心小学等重点学校。小区靠近绿岛广场配套不错，绿岛湖公园，周边环境也不错。科慧花园，距离21号线地铁口凤岗站很近，同时凤岗站也是快线站，三站到天河。朱村二小，还有碧桂园城市花园小学。小区配套设施齐全，配套活动场所，泳池，花园等。2个产品都不错，具体从板块来分析，佛山目前已经大致定型，而增城处于快速发展阶段。从富士康和科学城的引入，地铁的开通看得出。从投资的角度来说增城是个不错的选择。增城区目前的配套依然在逐步补给之中，广州城市发展建设一路向东，广州东进战略重点建设的东部山水新城近年发展迅猛，商业配套、学校、医疗、交通，将得到大的补给。增城还全面推进重点教育项目和医疗配套建设。投资相比更加建议增城科慧花园

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