广州楼市:如果满足这几点,这类房子涨幅潜力才更大

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提问：你好广叔，请问目前想在广州投资房产，看了白鹅潭的珠光御景壹号，珠江新城越秀星汇御府，天河北的广州峻林，滨江东的海珠半岛三期，这几个盘哪个盘适合投资+住

回答：你好。白鹅潭CBD已经开发了很多年，周边的变化也是挺大的，但旧改还需要时间，有一定的不确定性。珠光御景壹号在黄沙，小区环境还不错，但均价6万多，不如看看天河。越秀星汇御府可以考虑；广州峻林次新，靠近广州东站，人员会较为嘈杂；海珠半岛三期有10号线利好；你挑的盘都还不错。我的看法：海珠半岛三期>越秀星汇御府>广州峻林>珠光御景壹号

提问：你好，广叔。子弹备好100-150, 首套首贷。尽量靠近广州，2个小孩3岁与1岁。需要学位，新塘最值得购买的新盘二手盘是哪一些？本人非广州户口在广州发展，广州社保还需要2年才有房票，不想占用日后限购区的指标，先买新塘2年后再增购科学城或龙洞板块，这样合理吗？谢谢

回答：你好。可以的，新塘是不限购区域，不会占用未来在限购区的购买指标。可以看下新塘的品秀星图、亚太新城亚太银座、现代城市花园

提问：广叔你好！我想问下白云金地仰云复式，单价4万多自住加投资可以入手吗？谢谢！

回答：你好。金地仰云是白云新市的新盘，周边环境糟糕，民房多；复式相对来说也没有平层好，4万的单价偏高，自住可以考虑，投资在新市受总价约束，不建议。不如看下附近的嘉禾望岗：新世界锦云峰、新世界云逸

提问：又要打扰你了，现在黄埔科学城的楼盘基本都不等名额，差五个月社保，怎么破？知识城的万科幸福誉跟东莞的龙光江南大境，哪个更有优势！

回答：万科幸福誉未来有规划利好，但周围配套欠缺，还很荒，发展还要很久；龙光江南大境靠的是临深，深圳的外溢，靠近沙井，而深圳的沙井的房价已经六七万了。如果我选的话，选后者。

提问：你好广叔， 预算350左右， 和女票两人首付大概有100左右. 刚需考虑自住兼顾投资， 三房， 希望离地铁近和学位不要太差 本人在琶洲西区上班， 女票在长湴站附近， 考虑通勤时间至少一人能在1小时内， 目前有考虑雅居乐花园十年小雅或其他组团， 看价格三房有点勉强， 还有番禺广场片区， 请问还有哪些片区或小区可以推荐的？

回答：你好，既然是女票，那就先不用那么考虑学位，350万的预算还是买一个地段潜力为主的楼盘吧 你都看到十年小雅去了，也就是万博板块，其实你可以考虑做高评买隔壁的佰利山，地铁上盖，到你琶洲也近。 或者直接在你女票跟你工作地点中间的金融城找一个地铁花园小区也可以，天朗2房潜力不输大部分3房。然后想住3房的话以租换租都可以，起码在肉眼可见的2年内会有一波小行情。

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。

目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外，琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：你好广叔，我在17年下半年包税费总价320万不到，入手罗湖螺岭外国语60多平小两房，涨价不多，大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里，高赠送总价450多万，目前贷款没下来，请问疫情情况下是否要考虑退房。目前考虑还是到罗湖读螺岭小学，那么吉祥里房子就不能自住了，这房子上涨空间怎样，房子赠送高，地铁，学位，商业都有，离市区稍远。如果到吉祥里读小学，螺岭学位房卖掉，也赚不到钱，涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢，还是退掉买的新房，或者卖掉旧房子？

回答：你好，大运属于东部的亮点，长远看还不错，但是短期发展不如西部。 考虑学区可以保留罗湖，退掉吉祥里，换到福田 南山和宝安的热门板块。

提问：广叔你好，坐标佛山，子弹35左右，首套，刚需。推荐一手二手？啥地段？有没有楼盘推荐？还有就是啥时候买比较合适？老家沈阳，浑南片区投资的话有没有升值空间？蒲江御景湾这个盘怎么样？

回答：你好，刚需买房不用太过于择时，而且今年对刚需来说，买房入的时机还是不错的。城市选择对比来看，刚需自住加投资我更建议你选择佛山，毕竟有大湾区利好加持。说起佛山的楼市，的确没有太多的知名度，这倒是非常符合佛山人的性格特点，低调，内敛，财不外露，别小看，穿拖鞋与背心大叔来看房子，很可能他就是买别墅的主。

哪怕放到全国佛山的经济实力也不弱，2017年佛山的GDP就达到9500亿，超过了郑州，济南，西安等省会城市，尤其是制造业，完全可以和苏州，宁波一决高下。广佛同城推进了几十年，整体成效几十年讲不清楚，广佛地铁早在2010年就开通了，佛山早日还很担心，广州吸走佛山的人口，结果这么多年过去，反而是广州为佛山贡献了很多人口，因为一大帮广州上班族一路向西跑佛山买房去了。

所以佛山的未来在于广佛一体化，佛山比较适合大城市周边卫星城的打法，广州限购长期不会取消，佛山就有外溢需求，离广州近的板块优先受益，重点淘淘二手次新笋。

提问：你好广叔，目前在深圳工作3年，东莞的房子1年半后才能转手，是否需要现在就把户口迁到深圳？东部龙岗或坪山中心区次新两房值得入手么，谢谢回复！

回答：你好，三年后你就可以把东莞出售换深圳大房子，你需要的是确定性的收益+好流通，买东部的话，得看你们适不适合，也要视具体板块和个盘而定，14号沿线为宜，别被朋友圈带去买恒大锦城之类的犄角旮旯了。

提问：你好广叔，在中山公园附近工作，预算800-900万 ，请问南头豪方天际小三房和前海东岸值得购买吗？房龄感觉比较新，但位置比较尴尬，周边配套一般，还是可以去宝中那边看看，想听听您的建议。

回答：你好，豪方天际和前海东岸这两个盘位于南头，2016年开盘价不过7万，因为区位和配套都一般，紧临北环大道噪音大，当时卖的并不好。 当年开盘的还有一个赤湾的山语海，周边一片荒凉，开盘价六万多也无人问津。 结果呢，从16年到19年，深圳大部分二手房都没涨，这三个盘却一直蹭蹭地暗涨，再叠加去年这波行情，现在全部冲上了十万。 为什么？ 因为近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 豪方和东岸有南山概念，山语海有前海概念，虽然都是边角料，但胜在稀缺。 不过到了十万多的单价，除了新长线后劲不足，我会更推荐宝中。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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