广州楼市:未来这几个楼盘潜力巨大,内行人在争分夺秒

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，这里请教您两个问题，1.我有考虑过两年把南沙的房子，按揭些贷款换到琶洲或者万胜围，一方面离我工作的地方近些，另一方面我感觉琶洲附近以后的增长空间更大，你觉得如何？2.我买房子的时候，我父母一直要求一定要南向，最好通透的房子，而且不能有西晒，不能最顶和最底楼，而且不能太贵。这样一个片区下来，也只有一两套能满足条件。在成熟片区找房子很多时候还找不到。你是如何平衡这些条件？

回答：你好，1、南沙需要中长期持有。当然琶洲附近的增长空间要更大一些，琶洲、萝岗短期看都比南沙空间大。2、在成熟片区、房子稀缺的地段很难都能满足条件。优先考虑的是通风、采光，户型的进深，其次是楼层，朝向。如果是老人家住的话，尽量满足其需求，投资的话另当别论，比如顶复或者一楼存在折价大的也是可以考虑的。

提问：新人首问，你好广叔，我在海珠区工作，月入3万，在别的城市有两套房，都有贷款，每个月还贷2万，打算提前还贷。上个月以我父亲的名字在沙村新世纪花园万象苑买了90平179万二手房，当时买入的理由是比考虑那里比前一站南岗便宜很多。现在在南沙滨海隽城定了一套145平大四房，价格347万。当时考虑只有一个名额就买大的。定金给的蛮多，过几天就要过户。我单位有房子给我住，所以现在我主要是投资为主也兼顾自主。我感觉这两套房子都买错位子了，现在比较着急如何处理，特别是南沙这套，是去交割吗？还是先给他钱，暂时不过户，中间转让给别人？卖家是在广州唯一一套房。做小生意，不知道可不可靠。

回答：你好，新世纪花园万象苑这套还可以，近地铁沙村站，就是楼盘大了点，有39栋。滨海隽城在金州，次新房，近地铁金州站，离万达广场、区政府都很近，可以考虑，至于你说的大面积确实大了一点，不过自住+投资还可以，居住舒适。综合看你这两套房子都还算可以，当然第二套的大面积如果能找到接手人，是最好的，换一套3房会好一些。有中介帮你把关，不用太担心。

提问：你好广叔，我们家现自住天河五山，工作在越秀区庄附近。今年5月用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套135万40平的小房子。孩子现在4岁，09年刚上幼儿园小班。计划过几年到越秀上小学，现在有几个方案：1.把员村这套房卖了，再在越秀买套两房或三房的学区房自住；2.在越秀买套一房学区房，另外租房。请问您认为哪个方案更好？学区房相对于南沙增城地区的房子来说投资性价比是不是不高？

回答：你好，员村新村周围配套齐全，双地铁，生活还是挺便捷的，但这种老破小，未来堪忧啊！建议出手置换。建议方案1，学区房如果是注重教育，可以作为自用+投资，其房价含有学票的价值在里面。而南山增城则是地段投资，投资的是未来，两者没有可比性，看你个人的偏好和需求吧。

提问：新人首问：广叔好！我现在广州白云区，想在这边投资兼自住。手上子弹800w左右，无贷款。刚卖掉花都的房子，有房票。请问白云新城这边有什么好的推荐。另这里房价己给8w+了，是否还有上涨潜力？另也看了下花都别墅，请问别墅是否值得购买？谢谢，望不吝赐教

回答：你好，别墅自住是可以买的，投资流通性较弱，花都的房子出手是正确的选择。白云新城最低土拍价一直走高，未来潜力较大，可以看下：保利阅云台、云山诗意、龙湖招商天鉅

提问：你好广叔，坐标广州： 1.黄埔花园三期南向95平，4万/平；2.万科城市花园06年西南向111平，3.4万/平或06年东向111平，3.8万/平，两梯三户楼王；3.中鼎君和15年东北向91平，4万/平；4.黄埔雅苑07年南向95平，3.6万/平；5.悦时代花园12年西南向121平，3.5万/平；6.万科金色悦府15年100平，3.7万/平。 品秀星樾一手房：一期9栋6楼02户型西南向108平，3.7万/平。 作为纯投资，请问选择哪一个好，请广叔给予指引，谢谢！

回答：你好，品秀星樾=坑，自住可入，投资回避。 这几个二手盘，首选黄埔花园，入手单价控制在3.7左右。 其次是悦时代花园，价格优势，单价控制在3.4左右。

提问：你好广叔，我是乌鲁木齐人，在乌鲁木齐跟随所谓的房产投资专家某"大师"，在"大师"的推荐下我去年9月和12月分别投资买入了大亚湾香树丽苑和牧马湖的房子，明年6月和9月才交房，通过"大师"推荐在惠州大亚湾买房的人大概有200人左右，自住不现实（工作家庭原因），请问您我们的投资是不是掉坑里了？

回答：你好，毫无疑问大师是为佣金组织的团购，这两个盘都在大亚湾西区，属于伪临深，牧马湖略好，是西区知名的高端楼盘，配套不错，未来的二手市场应该还能出手，香树丽苑是个坑，既买之也安之，就当买个度假旅居房吧。

提问：你好广叔，我目前在珠海工作，为了工作方便，在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，广叔觉得性价比最高？

回答：你好，现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。 虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。

提问：你好广叔！我今年26岁，单身，在东莞有套小两房，因在深圳社保已满5年了，所以想出手东莞的房子置换到深圳来，但深圳的的房价一眼望去实在有困难，若是卖了东莞的，除去一些费用到手有120w左右，可我手里目前只有20万的资金。所以想问问广叔我是继续在东莞买套大一点的好？还是转到深圳来好，我再买的话是要5成了！想作纯投资。还有这个政策的原因，深圳房价空间会不会下降啊！现在来深圳投资是不是有些风险？还是直接就在东莞好？压力也很大，所以想问问广叔的建议。谢谢！

回答：你好，东莞核心板块涨幅30%，目前属于阶段性高点，未来需要看东莞的产业转型和人口导入。东莞楼市基本是跟着深圳喝汤。 深圳比东莞上限高很多，建议入手深圳。 全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。 首140w，首选宝安 碧海 西乡 沙井，次选福田新洲 保税区 龙华上塘。你也大可以放心，深圳房价是不会跌的，未来升值空间依旧很大！

提问：广叔你好，我是刚需，到底买一手房好还是二手房好？各有何优劣？请广叔指点一下！

回答：你好，新房和二手在交易上的流程是不同的，一手房相对来说简便的多，二手房要综合分析评估其价值，要做产调做产权分析，咨询邻居房屋使用情况，是否是凶宅，还有在签协议付定金方面的谨小慎微，找对中介，支付中介费等。从投资的角度，先说说一手房。有一些人是只买一手房的“新房癌”，愿意为品牌、精装修、CEO房付出更高的溢价，而我们投资是要力戒“新房癌”。做到投资的收益最大化，用0.7买到价值1的货，而不是用1买到价值1或1.1的货。一些地区由于限价出现倒挂现象时，一手房也是值得我们入手的。对于初级房产投资者，建议以次新笋盘为主！

提问：你好，请问现持有南山钰龙园一室一厅，目前出租不自住，是否值得长期持有？

回答：你好，英达钰龙园，一房一厅目前挂盘价在320w以上，在南山来说这个总价的一房一厅，没有名校学位支撑，价格不太涨得动了。但好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换裂变更好的房子了。

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