广州楼市:楼市进入缓涨阶段,这几种板块潜力最大

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：久仰广叔！现有可支配子弹120，东莞有同一小区两套小户型，一套父母，一套我家三口，小孩三年级，这两套已还清，有广州房票，月入两三万，考虑入手一套，自住需求不强，偏投资，1，东莞还是广州？2，投资房的朝向如何考量（比较偏重朝向是否是在投资房不太合适）？3，有没有必要考虑预留未来自住？4，纯投资请推荐楼盘？5，投资兼自住也推荐另外方案是什么？谢谢广叔

回答：你好。1、能入广州当然入广州。2、朝向其实也看地段的，核心地段，房子比较紧缺的情况下朝向不是特别重要的因素。主要是通风、采光、户型的进深、楼层。投资不自住，相对来说不是特别的重要。3、看个人情况和未来的打算。4、纯投资考虑黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。5、自住+投资：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城。

提问：新手提问：广叔你好，坐标广州，现在手里有一套房（番禺洛溪，有房贷），由于周边教育资源较差，考虑入手二套房，400以内的可考虑（首付七成），最近看了珠江花城，想让您帮分析花城怎么样？有说这里交通是硬伤，学位有变数，花城开发商已经明确推茅岗路的建设，地铁19号线的确有变数；执信中学也开建了，校长在接受采访说初中会就近入学，至于说现在小区内部打广告的省一级能不能兑现，个人感觉这个倒影响不大，牛奶厂的灵秀小学也不是说差到哪里。想请您帮详细分析下：花城作为二套房解决上学问题，是否值得入？这个片区的升值空间有多大，现在开盘都4.7万—5万了。

回答：你好。珠江花城的优点：天河少有大型新盘；社区有幼儿园小学，执行中学落户北测，具体划分还没公布；独立商业中心；

缺点：周围工厂、城中村；交通不是很方便；地铁19号线还遥遥无期；原有地块属于油制汽厂，旁边就是广州本田，3公里还有广州石化。

花城还是有一定的潜力的，解决上学也不是问题，周边改善需要时间，短期增长可能有点慢，但中长期依旧看好。

提问：广叔你好，想在天河沙太南，广州大道伍仙桥-怡新，燕塘附近买一套320内的小3房自住，首付100-120，月供最好在1万内，考虑到小孩子明年上幼儿园，偏向于有配套幼儿园，目前只看了隆基怡苑和五仙花园，这两小学配省一级四海。请问下这两个小区好么？有什么小区推荐？

回答：你好。隆基怡苑，楼龄有点老，1996年建，小区看起来老旧。伍仙花园，有A区B区，楼龄和小区环境相对好很多，小区有五仙花园幼儿园。建议首选伍仙花园，还可以看下橡树园、阳光家园、天河北苑

提问：广叔，你好。保利东江首府的131平，240万，精装。锦绣新天地的，168平，212万，毛坯。自住+保值，6-8年出手。怎么选？

回答：你好。感谢赞赏！建议选保利东江首府，景观好，面积也刚好合适，不是特别大，未来流通性要好很多。

提问：你好广叔，预算200左右，想投资二手，最好能租抵供，您说选景御华城这样的30多平的单间还是选布吉的5-60平的万象天成，您觉得哪个适合投资，谢谢您

回答：你好，两个都pass，单间考虑的前提是一带学位二地段好品质好，最好有社区，适合一些讲究品质追求精致生活的年轻人上个车，显然京基御景华城是不具备的。如果是两房，在西部就不会有这要求，因为稀缺，只要是两房，西部的阿猫阿狗盘都能涨，但是到了东部，两房又要开始追求次新，地铁，产品好。而龙岗的万象天成，不管是50多的改二还是70多得不改二，都没有价值，这个盘小户型要么独立在小区外，要么改得四不像，物业也不怎样，唯一拿得出手的，外立面不错。东方明珠城和万象天成都是扶不起的阿斗盘，白瞎了这大好地段。

提问：你好广叔，我想咨询以下问题：可以说一下江门市的楼市未来发展趋势吗？2018年入手投资的江海区房子适合放吗？想套现资金购买东莞的房子，由于资金有限，东莞镇区麻涌镇、中堂镇、高埗镇哪个选择投资更好？

回答：你好，江门市的楼市目前相对比较稳定，它的房价支撑点还是靠当地居民为主。不像东莞、惠州、佛山，珠海等城市，全国购房者纷纷进入。长期来看，接盘人越多，房价空间也越大。如果你18年购买的江门房子有了一定涨幅，可以选择放掉。因为未来空间炒作空间有限，预期相对差些。卖掉江门的房子，目前不一定选择投资东莞这几个地方，近几年来看，特别是今年开年，东莞价格也涨了不少，目前多少有些热和一点点泡沫，所以别急着入手。

提问：广叔，你好！在网上看二手房，一般要向中介了解哪些信息，然后在去实地看房

回答：你好，价格，楼层，装修，户型，配套，学区，交通，升值潜力，最新成交价……很多人急冲冲的买房，或者被房产公司的销售话术所引导，很快下决定，这极有可能买到性价比差的房子。三年前买的房赚了约7成出手，朋友买的，还现在还亏着，卖不出去，这就是用不用心的差异。大部分购买客，看房不超过五套就买了，结果只能呵呵呵了。买房是大事，一定要认真看盘，总结思考，才能买到心仪的房子。首先买房要看盘，你看个几十个小区，上百套房子以后，你对房子的认知会快速的上升。你马上就能成为专家。所以一定要花精力、花时间去认真看盘、分析、总结。

提问：你好广叔，我现在想在深圳买房，刚需想要在松岗，沙井，光明 ，但是他们都说这些远郊已经透支了，总不能去市里买，这样的话第一就是资金不够，第二个就是来回太远了，手上现在只有160万的现金，年收入的话是20万到30万。

回答：你好，首先是要根据你的情况看你需要什么，是打算投资还是自住，如果是不考虑涨幅的话，其实可以去选择光明，但如果是以投资为主的话，这个并不是最好的方案。如果只是自住几千块租的可以住得很舒服，也可以离公司很近。我们的理念就是用最少的钱选最优质的地段，投住分离的话也是一种选择，这个当然要看你的个人情况。

提问：你好广叔，我是首次置业，后海上班。首付三成，首付预算120。 新婚两口，两年内会变成三口之家。 想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。 宝安中心价格偏高够不上。 主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。 望高广叔指点迷津。哪里更好？

回答：你好，总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解？除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。 个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

提问：广叔你好，就目前来看：福田、南山、宝中这几个未来更看好哪一片区啊？预算800万以内，打算持有5年。请问福田会不会重蹈罗湖覆辙啊？

回答：你好，罗湖可以说是一个原生城市，起步发展在80-90年代，早期国内缺少现代化的城市规划理念、人才和实践经验，只能模仿一个比较差的城市模板-香港，所以罗湖的没落是历史包袱和理念的落后。

福田、南山、前海宝中不会，福田CBD在95年开始规划建设，从一开始就是超前规划、功能混合又高度集约的现代化城市区域，目前的完成度已经是世界级水平，南山的后海-深圳湾略晚10年，但并没有和福田中心产生代差，将来前海的建设会更先进，但从整体规划水平来讲，三个中心是相当的，不会导致福田像罗湖一样没落。不过具体选择来讲，还要考虑产业、购买力、新旧品质等等因素，南山-宝中从整体区域来讲，会比福田跑得略快一点点。

提问：您好大江哥，本人目前手里有300万的资金，3成名额。想问问裕康时尚名居一室一厅40平的学位房怎么样？现在号线单价10万了，本人在福田上班，想买福田学位的房，小孩还有5年上小学，请问有投资价值吗？

回答：你好，石厦学位在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是选择这个片区要慎重，主要原因有二：第一、石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，石厦小学今年入学分数高，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。第二、深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。 自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期

回问：你好广叔，我37了，有500万资金还有一套坂田嘉御山的房市价700万无贷款(复式实际建面135平) 买房目的：自主改善兼投资(7年内不会有小孩要上小学)。 关注点按重要性排序： 1、最好2000万以内，特别棒的2500也可以 2、关内有升值潜力的区域 3、环境要好：不能是老破房，不能吵，小区的内部环境好周边环境也好 4、有商业生活便利； 5、有学区或者潜力学区(保值考虑) 6、去公摊后建面在120-140； 香蜜湖(学位好有金融街规划，但是有学区房都太老) ，深圳湾(好像什么都好就是涨得太贵了) ，华侨城(老婆特别喜欢，但是好像没有发展潜力了)，后海，前海，科技园，选哪里呢？求区域楼盘推荐

回答：你好，投资考虑有以下3种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 3.重视教育买香蜜湖。 半岛城邦，华润城，阳光海滨，海境界，恒裕槟城都不错。

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