广州楼市:房产进入缓涨阶段,这种地段潜力最大

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提问：广叔好！您昨天提到的年轻人喜欢的次新小区带花园的楼盘能不能介绍一下。还有未来有投资潜力的黄埔科学城的楼盘能否也介绍一下。我们目前住的是40年的老房子，在越秀区梅花村小区，工作和交通，孩子上学都方便。除了2个单间公寓，我们没有电梯房。五羊新城还有一套70房的旧房子，在出租。我老公总想置换到五羊新城的汉苑，用来自住。我总想买掉金中的小公寓。由于广州限购，只有两个名额，所以很纠结：哪个保留，哪个置换；哪里自住，哪里投资；收租好，还是投资好。平时我们较少去关注楼盘。您能不能在我们目前的条件下，帮我们综合筹划一下。拿一个好的方案。非常感谢！

回答：你好，公寓涨幅慢，税费高，可以出手置换，当然如果租售比高，也可以保留，继续收租。梅花村的40年的老房子，过去一直说有加装电梯的计划，但不知道落实情况如何，如果也没有加装电梯，可出手置换。五羊新城的房子不知道楼盘名叫什么，楼龄较老，都是可以置换的。资产就是在不断的置换中实现保值增值。汉苑，一线江景，楼龄较老，小区绿化好，学区还不错，如果是自住，可以考虑。不知道你手上资金有多少？黄埔科学城可参考：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽

提问：房叔，子弹35，月供5-6000元，自住加投资，新塘那个盘更适合我，一手和二手都行。

回答：你好。子弹35，可以看下：锦绣新天地、力诚凯怡湾、城市花园二期、亚太新城富丽园、富雅都市华庭

提问：您好 广叔 海珠金碧花园 3期 35楼 三方，南向、103.7方 570w 是否值得入手？2007年2期的一平米就39000-40000 请您赐教

回答：你好，金碧花园三期，最高41层，35楼可以考虑，当然有中层是最好的。

提问：广叔：您好！我在广州越秀区永福路金中大厦有一套公寓35方，2009年买的，还在按揭，也有出租还贷，但租客不稳定，租金还在降。同时在黄埔大道中易通大厦有一套45方公寓，08年购买，已还清贷款，正在出租。前面这套公寓我一直想卖掉，但又不知道买回哪里。我在广州没有名额了。小孩也不够年龄购买。另外在五羊新城幸福小区有一套旧的住宅，二楼，72方，交通生活很方便，就是太旧了，现在出租。我想听广叔的意见，如何更好地使用这几套房子。谢谢！

回答：你好。公寓一直不建议，涨幅慢，税费高。金中大厦可以出手置换。易通大厦，有13号线在线，未来有一定利好。幸福小区，1992年的房子了，楼龄较老，但由于区位不错，保值没问题，投资的话建议出手置换。总体看，你的这几套资产平平，均可出手置换到更优质资产。可以考虑受年轻人欢迎的次新电梯带花园社区，也可以考虑正在开发的未来有潜力的地段，如黄埔科学城。

提问：您好广叔，我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年收入30万，只有一个名额，工作在罗湖。 1、卖掉置换有升值空间的房产，不限区有合适的盘推荐吗？尽量在2号线3号线可达的区域。 2、继续持有，抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租，比如福田的星河世纪、彩天名苑，但看您之前说过这一片区升值空间不大，贷款购入收租值得吗？ 3、维持现状。 一直在纠结，请您指导一下，谢谢！

回答：你好，建议申请银行加按揭，再套出200万现金 去碧海 沙井入手一套次新盘做投资，未来涨幅更可观 想做包租婆，说说比较成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。 做到更大的规模，就是连锁酒店了。 但是对于我们普通房东来说，很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆，利润当然要考虑，但是重要的不是这个，重要的是你一直有现金流，有了现金流的保障，你才能去套险，通过有风险的投资挣的更大的利润。 所以，如果你将你的房子出租这块，进行一定的组合配比，把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流，对你将来的发展是非常有好处的。

提问：广叔你好，深圳龙岗大运的颐安都会中央89平米新房约510万，双龙的恒裕珑城89平米新房约390万，你感觉这两个盘有升值的潜力吗？是否值得入手？

回答：你好，大运>双龙 但是总价510，为什么不买福田 南山和宝安呢？

提问：广叔你好，南沙的恒大阳光半岛和东莞临深镇区哪个更具投资价值

回答：看个人投资偏好，资金情况。南沙适合中长期投资。临深片区短期有利好。

提问：广叔好，南沙已买 黄埔确认没购房资格 新塘（纯投资）无锡太湖新城 杭州余杭 江干 成都天府新区 西安西咸新区 曲江新区（投资兼自住）麻烦就城市前景 回报率给个排序 想在入手两套（两套总价在600万左右）另外 杭州和成都需要交两年社保 我是3万左右单价买无锡太湖新城好 还是杭州江干 余杭更好 过一年多 杭州 和成都天府新区还有投资空间没 如果有 我就看您排序 二选一现在开始交社保 陕西人 西安无资产 个人喜欢成都 但还是回报率放第一位 辛苦广叔指点

回答：你好。我比较看好成都，首选成都，次选杭州。

提问：您好广叔，我是买房小白，买二手房要不要跟中介交底我的首付和总价预算？

回答：你好，永远不要直接或者间接提供资金底牌，不然会被压价。你一定不要因为找了中介就真的把看房的事情完全委托给他，你要保持你对于这次购房的思考和选房的专业。敲打中介的另外一个有效的方式就是，你也很懂行，他必须真的提供有效信息才能在你这边过关，而不是随便说说就能糊弄过去。其次，及时指出中介不好的行为迹象，并可若隐若现的透露你随时可以找其他中介。

提问：你好广叔，我是深圳户口，首套预算在550万，想买两房西城雅筑，未来三到五年的升值空间如何？后面的话能否置换同片区的三房？

回答：你好，西城雅筑50平两方在宝中略高于大盘均价的一个定位，以后也可以略跑赢宝中大盘，如果是你还有一张三层的贷票。换的话肯定是能够换得动的

提问：广叔，您好！新塘与南沙对比，哪个更值得投资？纯投资优选哪个？新塘楼盘容易转手套现么？

回答：南沙需要中长期持有，新塘处于低点，短期有暴击的可能

提问：广叔好，请教一下沙井拾悦城，开发商和物业都没什么名气，17年开的盘，115平，四房，其中一房能搭个小楼梯直达房顶，能搞个小花园啥的，600万左右，请问是否合适入手？

回答：你好，目前沙井四万多的价格，听起来不高，但已经有所透支，再往北两站去到松岗，次新都是三万多。 沙井能不能和前海宝中打通，其实我是存疑的，因为中间有太大的跳跃带，加上沙井不可能推倒重来。 你看中的这个房子，就算能有点搭建，单价已去到了五万多，在我看来有短期站岗的风险。

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