广州楼市:这种地段的房子不能买,资产会缩水

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提问：广叔，急问：金融城，鱼珠，科学城，哪个更值得投资？富颐华庭（4.8）和品秀星樾（3.9），哪个更值得投资？还有一套二手翠屏富通雅苑（4.45），以上哪个更值得投资？

回答：你好。每个版块都有值得投资的标的，从板块价值比较的话，金融城价值最大。富颐华庭和品秀星樾比，富颐华庭价值更大一些，虽然周边环境一般，北向高速火车线噪音，地铁不是很近，但区位在那，鱼珠CBD未来还是有一定想象空间的，只是时间问题。翠屏富通雅苑离未来地铁朱村站近，楼下100米左右有个加油站，靠近护林中路也有点噪音，小区小，但总的来说是可考虑的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，想购入祈福新村52方，家人有名额，可以买吗，升值空间大吗，现在大概3.6万一方

回答：你好，祈福新村超级大盘，老小区，其他区域涨的时候它纹丝不动，一个地铁规划就来一波，现在也趴着了，价格已经反应在地铁溢价上，因盘大，常年抛盘，价格易横难涨。图片上看是祈福名家阁，2016年推出的次新楼盘，景观好，自住+投资可以考虑。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，最近在关注品秀星樾，各方面条件都比较满意，但对此项目下面的车辆段这个因素还是有点担心，不知道在夜深人静的时候会否感受到震感 ，另外，所选楼栋的小区花园范围内会有车辆段的排烟口，不知道排放会否有异味释出，对小区环境有所影响。目前只知道国内有类似情况的且已入住的项目有北京琨御府，请问您有琨御府或者其它地区或国家有类似情况的项目的业主入住体验反馈可给我借鉴吗？另也有在关注文冲站附近的万科城市之光，请问此项目离中石化大概有多远呢？ 这个项目与星樾比，您觉得哪个盘的增值空间和宜居度更大一点呢？ 本人买房目的为令资产稳健增值，后期(10年后)有可能用于自住

回答：你好。品秀星樾各方面都不错的，你说的车辆段的震感因素可能会有点，但在车库层之下，而且现在技术也会充分考虑噪音和震动问题，我觉得问题不大，另外通风口的影响不大。万科城市之光与中石化有五六百米，问题不大，但黄埔东路边上，也会有点噪音。品秀星樾靠近公园，自住会更舒适一些。

提问：你好广叔，最近甚是迷茫。在买房这条道路上，一再翻车，别人买的房子都翻了一个翻，我的房子不但不涨还亏利息。（很杯具）在广西玉林市买的第一套房，后来被带偏在清远美林湖买了一套两房，都是全款，浪费了手头的资金。为了小孩读书，被逼无奈，2016年末 在广州金沙洲，买了一套金满家园的78平楼梯楼上车广州，当年入了广州户口。今年6月，一咬牙，亏本把广西玉林，和清远美丽湖的两套都卖了。卖房的艰辛我不想多说了，房价一降再降也卖不动，最后是成本价出手（完全亏利息啊）。唉。7月份在金沙洲广佛交界的万科四季花城买了一套100平3居室，刚需自主+保值（希望），目前还未网签。

最近一直在关注广州中心区，以及黄埔楼盘，我有广州房票，常听你说，黄埔买房抓紧上车。我就想着现在抓紧把广州金沙洲金满家园这套置换广州市中心一点的位置，或者黄埔。想着入手广州的房子，才去过户万科四季花城的房子，这样以来，我可以首付4成购买，否则先过户四季花城，手里有贷款，广州房子首付要7层，啃不动了。两个小孩都在金沙洲公立小学读书，上班也在金沙洲。所有，万科四季花城用来自主通勤，广州这套置换用来投资，可以长期持有。目前能接受总价房价250-280万左右，求推荐！

回答：你好，第一、你的情况，也正好反应了三四线楼市的基本现状，也是我为什么一直建议大家投资尽量买一二线，不要碰三四线，除非刚需自住。现在已经过了普涨时代，楼市开始进入分化时代，未来房地产成长空间和速度、利润都在多重受限，未来房地产不是所有楼盘都有投资价值。未来值得投资的只有20%的城市，20%的楼盘和20%的房企。楼市分化已经是必然。房地产投资，“谈价格不如谈价值，谈房市不如谈城市”！选对城市、选好城市往往是房地产投资的第一选择，甚至一个城市的选择就决定了投资收益成功高低和幅度的一半。你的情况及时出手止损是对的，三四线房价一直不涨，持有的利息成本确实不低，所以少亏就是赚相当于。

第二、你现在发展思路和方向是对的，仓位比之前好多了，接下来可以继续优化，出手置换到广州主城区。深圳 东莞相继调控升级，广州，今年可以跑步进场了。广州投资回报率高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：广叔你好，市区刚买一套。番禺亚运城有一套房140平方米，考虑把亚运城的卖了，换个增长性好的地方，但赎契+市区房首付借款一还，只剩200万左右，再买要7成首付，另外，由于家庭原因，需要再在番禺房子返租住1年，现在立马出摩擦成本是不是过高？大家都在说最适合的买房周期是今年年底之前，怕到时一卖一买拖的时间过长，现在这个时候出是不是时机不好？您建议是现在出番禺的房子还是1年后？

回答：你好，今年适合置换，把郊区劣质品换到核心区，行情来了哪里都会涨，只不过核心区能让你挣得更多，短期是有摩擦成本看着肉疼，但是涨起来你的收获会盖过目前的摩擦成本的。 另如果你一直持有亚运城，到时候核心区先涨了，你亚运城后面涨，等亚运城涨了，你还买得回核心区吗？ 一直强调大家一定要把手上的后升房置换到核心区的先升房，买房就是一路打怪升级的过程，从郊区到核心区，从小的换大的。

提问：你好广叔，我想咨询一下，南沙工作打算在广州置业，投资加自住，子弹200，不知道南沙灵山岛或者中海熙园怎么样？

回答：你好，在南沙工作，首选南沙，南沙发展潜力最大的区域是灵山横沥，考虑南沙灵山岛。

提问：广叔好，深户无房，外地一贷还款中。能筹到最低140万，最多180万，月流水三万以上。应该是对应总价270-320的房子吧？正在目前考虑螺岭或深圳小学的一室一厅学位房，这个选筹怎么样？广叔有推荐的小区吗？或者觉得应该考虑往西些？考虑学位房是因为有小孩能用着，如不买，就得考虑私立了吧？其他的好小学可能总价更高些。

回答：你好，这个选筹不怎么样。 第一，180万首付五成，月供能力不差，配合适当高评，可以买到350-380万的房源。 第二，考虑学区房没问题，但不建议罗湖的学区房，罗湖的学位优势正随着片区的没落而没落，钱聚人聚，钱散人散，优质资源也是如此。 这个总价，或者直接硬杠热点片区的学位房，或者干脆换个思路，看一看福田和东部。

提问：广叔你好，本人已婚，有2小孩，在贵阳万科悦城有一套房出租（租金差不多能抵月供），长期在东莞塘厦工作，塘厦两套房，一套东港城自住，月供4500元，一套莲湖新村出租，租金1200元，月供2900元，目前有50资金，想资产增值，不知道要做何调整，还望广叔能多加指点！

回答：你好，莲湖新村这类老房子跑输大势，建议直接出手。 东港城保留自住。 贵阳万科悦城所在的观山湖板块，是贵阳少数几个能投资的板块之一，可以继续持有。 莲湖新村出手后子弹凑到80-100左右，去广州上车。 或者去低价二线城市入手2套潜力盘，武汉 重庆 成都 沈阳都是不错的选择。

提问：你好广叔，请问同乐关那片的新房乐尚林居这个楼盘您看好吗？如果我能买到均价不到8万的村民回迁房，面积不超过125平米的三房，怎么样？

回答：你好，那个位置只适合买个刚需户型，因为除了新没有别的优点。别光看单价，也要看总价，1000万的人群，愿意换房去一个这样的地儿么？没地段，没学校，没配套，还是个孤盘，还有，回迁房的面积大概率是缩水的。

提问：你好广叔，我在宝安区的深宝花园有一套2房在我老婆名下，10年我在布吉国展苑有一套小户型在我名下卖掉了，家庭年收入30万是工薪阶层，贷款还有60多万没有还清，这几年家里存款也就50万。今年工作调动到坪山，我想在公司附近龙岗大运新城置换，因为今年二胎出生，大的又要上小学，父母和我们一起住，房间太小挤不下，但是觉得宝安的地理位置好，深圳又限购有些犹豫，想请大东广叔帮忙指导一下，谢谢！

回答：你好，翻身全盘城市更新的概率非常非常小。并不是关键位置，必要性不足。 所以翻身的定位不是博旧改，而是还不错的位置和价格的折中选择。另外，深圳对于老破房子的歧视何时能减轻，是个未知数！所以翻身只能找居住舒适，老房未来大概率会跑平大势。深宝花园可以保留，做抵押融资，入手一套大运的盘自住。

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