广州楼市:这类房产再便宜也不要碰,入手资产至少缩水一半

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提问：广叔您好，君汇世家和富力天河华庭目前放盘都不多，想请教一下，能不能推荐几个老城区比较好的楼盘（带学位的大户型），如果东风广场和锦城花园对比，各有哪些优势

回答：你好。这两个盘就隔着一条街，理论上有相同比例的涨幅。东风广场小区环境看起来更整洁，楼保养的很好；锦城花园显得老旧了一点。首选东风广场

提问：广叔，您好！谢谢您这几天的指点！听您前天讲得，今天去看了黄埔科学城和知识城，感觉科学城有点贵了，超预算了。万科新里程很旧的也要3.5万 新福港鼎峰要4万+ 。 去看了知识城的时代天韵和保利拾光年都是 2.5+，总价能在250以下 。 1.您觉得这知识城值得投资吗？5年后能涨到3.5万吗？2.如果可以投资的话，时代天韵近地铁二手现楼，保利是大开发商，哪个更好？

回答：你好。1、知识城中长期也是有一定潜力的。只能说有潜力，不预测涨幅。2、首选保利拾光年，建筑风格很受现在年轻人欢迎。

提问：新人首问：广叔您好！想请教您两个问题，谢谢！1、广州珠江新城的星汇国际住宅大单间45方左右的值得投资吗？2、如果自住，广州荔湾区的金域华府好吗？或者荔湾长寿路附近自住的话推荐买哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星汇国际，珠江新城西，2003年的房子，近地铁，自住+投资可以考虑，纯投资并非最优选。2、金域华府，龙津，近地铁长寿路站，靠近康王中路可能会有点噪音，自住可以考虑。荔湾应开发较早，整体次新房子比较少。还可以看看誉领轩。

提问：新塘，长安，南沙有没有限购？分别需要什么条件吗？南沙，长安，新塘，投资三五见效的哪个更适合？请问您最看好的是哪里的哪个楼盘？谢谢！

回答：目前东莞有一年社保可以买。广州新塘是不限购的。南沙有本科学历或者中级职称就能买。楼盘可参考：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。新塘：保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾。南沙：越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。

提问：你好广叔，我遇到了一个您教育过的问题—买房不能既要这个好和又要那个好的患得患失的纠结。我之前提问过盐田佳兆业的评价，我现这几天又看了光明的华润公园九里，我觉得更动心，相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地，光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是，华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、至今没售罄，且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买，我又急着尽快买掉，有点尴尬，既满意光明的地理位置便利，却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断？

回答：你好，华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？ 1、地处公明，周围环境差了点； 2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖的火的不一定是好盘，卖得差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

提问：广叔你好，我本人是广州户口，老婆是湖北荆州县城老家户口，现在在浙江做网店。在盘龙城f空港有一套138平3房，在浙江有一套排屋，去年才买的。手上有现金70万。现在想去广州发展置业，武汉的房子有买家开价140万，卖了以后我就一共有现金180万左右。浙江的排屋不满两年，挂出去了没几个人问，也还有贷款，不好出手。这180万去广州的话听说要首付7成，感觉买不到好房子呀。很迷茫，犹豫卖不卖盘龙城的房子。明年9月小孩就要读小学了，挺急的。很后悔买了浙江的排屋，去年不买排屋直接去广州买房就好了。浙江的排屋有贷款，在广州怎么做到首付3成呢？告诉我怎么才能让自己的资产效益最大化呢？盘龙城的房子卖不卖呢，卖了以后如何在广州置业呢。

回答：你好，盘龙城是价格洼地，不是价值洼地。盘龙城这个板块从地理位置来看不算太偏，大部分因为机场限高所以发展一直较弱，也没什么高楼大厦，人气不足。逐渐成为睡城，天花板相对较低。广州目前有2种方案可以操作成首付3成，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：广叔好，买二手房已经签了合同之后才发现所买房屋已经被抵押了，怎么办？

回答：你好，1、对于有抵押的房屋，买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的，但是不能办理过户。2、房屋有抵押的，需要卖方明确还清该房屋剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间。3、卖方解押所需的资金，可以是自筹，也可以是买方提供的首付款。对于买房提供首付款用于解押的，其首付款资金应专款专用或者担保支付。这种方式是比较保险的。4、不要直接把钱给卖方，会非常被动。5、对于已抵押房屋剩余贷款金额超过房屋成交价80%的，要特别防范交易风险，对于大额定金以及首付款应进行资金监管。

提问：你好广叔，广州万博一套(108平)，深圳蛇口育才学位房(30平) ，两套都有贷款并放租，我深户、老婆广户，目前南山工作。之前是按职能划分的房子：养老万博(环境、医疗、位置)、学位蛇口(育才二小三中)、工作租房(就近原则)。当前还贷压力还好(租金+公积金》=月供)，有一个100万左右的首付借款需要2年内还掉，年收入80。想请教当下策略： 1、就这么还贷，找舒服的小区租着(工作得不被lock) 2、抵押出来再折腾一套，涉及资金规划(贷款+现金流)

回答：你好，现在的负债率太低了，可以考虑申请银行加按揭，继续加仓。负债率是很多人关心的话题，但是一般资产上到一定的体量才需要关注，个人认为净资产在A7.5之前，或者三套房之前，不用关注这个指标，把关注焦点放在现金流的土上即可。资金利用率太低，容易坐吃山空。A7.5以上的伙伴如果有不懂怎么计算负债率，我就说下：负债率=负债/总资产，总资产=净资产+负债，一般平稳行情下，负债率控制在60%左右就可以了。太低了，你负债抵抗通胀的钱就少了；太高了，月供压力也会比较大，建议停下歇一歇。

提问：你好广叔。刚需首套上车，有预算750w左右，我的上班地点在留仙洞总部基地，目前在考虑不知道是该选择坂田的新盘(大族云峰，华晖瑞禧)，还是选择西丽的桃源村三期，请问您什么建议？

回答：你好，大族云峰和华晖瑞禧 性价比中等，没啥优点也没啥缺点，不贵也不便宜。考虑自住可以买，投资价值一般般。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量很高，用来南山上车都可以。 兼顾投资，更倾向桃源村。

提问：你好广叔，下梅林的梅香学校原本专供于梅林一村，后来据说在下梅林其他小区联合抗议争取下，变成了2月底正式发文划分学区中的“试行共享大学区”。请问如何解读“试行”二字？在这个情况下，如果购买其他楼盘小户型求学位的房票，会不会出现学位再被划出的风险呢？原计划是买嘉鑫阳光雅居的小户型，为了5年后小孩读该校初中，目前挂牌的价格已提前预支了学位，还能继续买吗？

回答：你好，其实不太建议赌学区，特别是周边楼盘小户型扎堆的学校，很容易被挤掉。

提问：你好广叔，手里有40万的首付，想投资一套总房款100万左右的房产。在海口和惠州选择，纯粹的投资，按5—8年看，您觉得应该在哪里选择？谢谢。

回答：你好，二选一选海口吧。 惠州的供应量，决定了5-8年楼市都会延续半死不活的行情。 但海南是个神奇的岛，中央关注度很高而且定位摇摆，时不时地给政策，一会儿捧上天，一会儿打入地，宠辱尽在朝夕。 反正也就100万，还不如赌一把海南的高光时刻。

提问：你好广叔，深圳不熟，有没有具体版块推荐？800-1000的。投资为主

回答：你好，800w以上总价在深圳主流的观点是“高端盘”，首先选地段，其次选功能，再次选学区 深圳各区的一类地段： 福田中心区、香蜜湖、安托山、华侨城、红树湾、科技园、后海、深圳湾、蛇口、前海、宝安中心、大学城、凤凰城、白石龙、红山、上塘、大运、坪山中心 大资金慎重，找我来做资产配置规划

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