广州楼市:这类房产入手需谨慎,免得被套牢

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提问：广叔好，1张房票，万科城市之光140平米（以下简称万科）和亚运城天逸162平米（以下简称亚运城），选哪个好？我在科学城工作，广州初次置业，有房票1张，四口，俩小孩一个上初中一个明年小学。亚运城比万科，房子当然宽敞些，景观好，教育配套好，房价低30%；主要是交通，项目距海傍地铁站步行2公里，距上班地方远的多。纠结无比，特请教您。另外，关于我的现状，在楼盘方面有没有更好的选择？谢谢！

回答：你好。亚运城之前就有分析过，不算一个好的投资选择，在区域上与其他板块联系少，自然没有充分的外溢需求；未来土地供应大（亚运大道沿线茫茫一大片），竞品多；距离CBD不近，如到番禺广场，到万博；3号线东延线有利好，但其实会把人流往番禺广场导。如果是自住，注重学位和居住环境是可以考虑的，投资不如其他地方。所以如果选，建议你考虑万科城光。科学城上班，建议看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好！南沙港中交蓝色海湾的新盘价格目前已到3.6-3.9万一平，两年后交楼，是否处于高位？如果现在入手，还有升值空间吗？谢谢

回答：你好。中交蓝色海湾中长期依然有价值的，短期上涨空间不大。

提问：广叔您好，今天看了黄埔实地常春藤的房子，特价房顶楼134方350万上下，南沙灵山岛复式房98方320万，望江房450万左右，常春藤的特价房很吸引人，而且学位是开元二中9年制，还有黄埔品秀星越，您觉得我应该怎么考虑呢？是首选常春藤海，品秀还是南沙灵山岛的盘，升值空间怎么看呢？

回答：你好。实地常春藤大面积不建议买，流动性弱，而且还是顶楼。灵山岛在南沙算是比较有价值的区域。具体参见内部分享！

提问：广叔你好，本人有广州户口，无房无贷，打算买二手房自住为主，预算在200万左右，单身打算先买二室，将来结婚了再考虑置换三室，由于工作未定，想先找地铁站附近的房子，这样出行方便，请广叔推荐一些生活配套较好，性价比较高的二手楼盘，目前在看的是洛溪附近的洛涛南居，洛湖居，南浦的广州碧桂园丽江花园，请给建议，谢谢

回答：你好。自住的话在哪工作呢？首先要考虑通勤距离，不要买太远的。洛涛南居、洛湖居，低总价，适合上车，就是楼龄较老，还是步梯房；碧桂园丽江花园，离地铁不是很近，也有一定楼龄。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，现在科学城上班，珠江嘉园有一套房子，出手能回160左右，由于现在二胎，考虑换科学城或老黄埔有学位的新房或次新的房子，能给点建议吗？

回答：你好。珠江嘉园没地铁，环境和配套都不好。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，想在广州买500万左右房子投资。目前看了海珠愉景南苑，逸景翠园，罗马家园。不知道如何选择。另外广州其他板块有何建议，热门的南村欧泊和黄埔都涨起来了。

回答：你好，海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的 逸景翠园这个小区在逸景路，在中大布匹市场，未来有11号线地铁站逸景路站的增量 买这里的三房没问题，这里本来的业主大部分就是周边做布匹生意、做皮革生意的人居多 罗马家园这个盘常年跑输大盘： 1、物业不太好 2、看似有地铁但实际不方便，硬生生的从地铁盘变成无地铁盘了 3、周边环境确实太过一般，加上沥滘村旧改提了一年又一年，其实是充满变数的 4、如果有其他选择，尽快舍弃这里

提问：广叔你好，在佛山绿岛湖投资的回报比千灯湖的收益，在5到8年后看，哪个收益会更可观呀？按照目前的行情来说的话…

回答：你好，绿岛湖一带算是禅城区强力推崇的新改善之地。价格大概1.6到2万。绿岛湖地铁2号线经过，可以经2号线到张槎换成广佛环线。第二期地铁规划有4号线，绿岛湖有两个站点。

优点：环境好，居住整体环境仅次于千灯湖的版块，价格整体不高。缺点：目前配套一般，如果人口都能入住的话， 还是不错。最怕是人口不来，因为缺产业，几乎是纯住宅版块，接盘者要看老禅城人。加上学位非常紧张；靠近南庄，离佛山市区以及通勤广州时间较长，对于广州人来说，稍微远了。升值潜力一般。

千灯湖版块是如何吹都不过分的一个版块，价格也是佛山房价的天花板。版块发展比较早，规划规格比较高。配套，医疗，学校全部顶级。通勤广州时间只需要十分钟，以其卓越的地理位置，高品质的居住环境，完善成熟的配套设施，长久以来，深得投资者的信赖。千灯湖版块是佛山过去十年涨幅最大的一个版块，二手房同样是佛山保值率最高的二手房。所以5-8年来看，买千灯湖更明智。

提问：你好广叔，现在天河东的美林盈彩等小区已经基本没货了，挂出来的房单价也明显偏贵，溢价很多，感觉已经不值得入手，投资加自住的角度，现在是应该等这几个小区放出合适的房还是直接买富颐华庭或者天汇一手房？

回答：你好，不要绝的保利天汇一手楼便宜，也不要觉得富颐华庭的一手便宜，其实这两个新楼盘都挺贵的，如果投资+自住，在金融城+鱼珠片区，热门楼盘房源少，可以考虑区域板块的二线楼盘的，没必要跟风凑热闹

提问：您好广叔，请问总预算1100万，主要关注5年内投资的成长性，请问东逸花园锦逸3房，骏景花园东御苑4房，新城海滨花园小3房，如何选呢？能否从楼盘所在板块走势及三五年内各楼盘接盘侠群体分析分析哪个值得入手？

回答：你好，首先在3者之中，骏景花园肯定是排在最后，因为超豪宅了，你知道东御苑的超豪宅茶品162-182平在正常市场下流动性如何吗！2018-2019年，平均每年5-6套成交，在锦逸和新城海滨相比其实锦逸的产品是占优势的，但是海滨花园位置太好了，所以优选新城海滨。

提问：你好广叔，预算200w左右，投资为主，番禺东华花园一期，南向小三房 楼梯 77方 ，黄埔丰逸尚居，北向电梯2房 56.34方 ，东港花园，南向马路边电梯2房 74.77方，请问这三个该怎么选呢？在天河上班买来也是出租，不自住。

回答：你好，番禺广场东怡，东华一带不建议选择超过3万的货，3万是一个槛还不如去万博一带，也有不少3万多一点的货，你说的这3个楼盘都可以选，但是单价偏贵不是很建议了，东港丰逸这两个属于黄埔的后涨房，黄埔花园那几个好盘涨得快了，次级盘会陆陆续续跟上来，买也无妨就是单价略高。

提问：你好广叔，请问马家龙片区的一室一厅280万左右怎么样？无电梯，地铁在规划中，带个园丁学位，不过是大学区，预算有限，就业在南山，小孩还有几年才上学，暂时可不考虑出行方式。请问未来涨幅怎么样？还是说另外找远一点的次新电梯房呢？那样学位也很难选哦！你怎么看？

回答：你好，我的建议是钱少就不要考虑学位自住投资兼得了。以后的深圳会分为两类房产，投资型和居住型，钱多和钱少的各取所需。等这两类房产分配完成，普通人在深圳通过买房实现阶层跃升的大门就被关闭了！

提问：您好广叔，我无房无贷有车，因才上班一年，自己没啥积蓄，老婆还在上学，打断今年要孩子所以想找首付100内的小两房，目标区域开车30-40能到单位。候选小区求帮忙参考：1.迷你新居福田 35平 260w 喜：户型舒服 忧；车位少，2.雅乐居西乡 41平268w 喜：车位多 忧：户型不好，片区low 3.领航城领尚花园 西乡 51平 350w 喜：车位多 花园小区 忧：实用少 价格高 4.时代景苑 福永 98平360w 喜：三房 可做高评？ 忧：小区及片区乱旧。麻烦帮忙参考，谢谢。或者有其他建议？感恩

回答：你好， 自住优先考虑生活半径附近的次新盘。 当下宝安热门板块价格已经很高了，重点关注西乡 翻身 沙井板块。 领航城距离未来的12号线桃源居站1.2公里，距离未来宝安第三大商业中心领航城商业200米，单价更便宜，又是三房。

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