广州楼市:这类楼盘涨幅垫底,购房者入手需要谨慎

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-29 02:24

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提问：广叔好，1张房票，万科城市之光140平米（以下简称万科）和亚运城天逸162平米（以下简称亚运城），选哪个好？我在科学城工作，广州初次置业，有房票1张，四口，俩小孩一个上初中一个明年小学。亚运城比万科，房子当然宽敞些，景观好，教育配套好，房价低30%；主要是交通，项目距海傍地铁站步行2公里，距上班地方远的多。纠结无比，特请教您。另外，关于我的现状，在楼盘方面有没有更好的选择？谢谢！

回答：你好。亚运城之前就有分析过，不算一个好的投资选择，在区域上与其他板块联系少，自然没有充分的外溢需求；未来土地供应大（亚运大道沿线茫茫一大片），竞品多；距离CBD不近，如到番禺广场，到万博；3号线东延线有利好，但其实会把人流往番禺广场导。如果是自住，注重学位和居住环境是可以考虑的，投资不如其他地方。所以如果选，建议你考虑万科城光。科学城上班，建议看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，新人首问，本人在广州石槎路金碧新城有套小两房房款已还清，今年8月份在广钢新城买了套自住投资的房子，广钢的这套房子是长分期付首付款，到明年五一付完首期款办理银行按揭，请广叔帮我分析一下金碧新城的小两房上涨空间如何？如果卖掉变现钱做其他投资，我广钢的那套房付契税就只用付1个点了，请广叔帮我分析一下，金碧的小两房还值得继续持有么？

回答：你好。金碧新城近8号线北延线小坪站，配套还可以，有白云新城的辐射利好，未来还有潜力。但是小两房由于挂牌量较大，也不如3房，可出手置换

提问：广叔您好！新人首问，本人在荔湾区南岸路荔港南湾有两套住宅，一套是望花园泳池景128.88平方，想卖掉，已挂盘半年了，也放了多个中介！另一套望江景自住，两套无贷款！想全卖掉，换附近的楼盘，即能自住又有投资空间的！不知有什么好建议？麻烦广叔了，谢谢

回答：你好。荔港南湾景观还可以，离地铁不近，靠近内环路，华侨小学，有店噪音，一些楼龄较老，大面积流动性不是很好。可以出手。加上手上资金大概多少？可考虑广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，坐标广州，目前自住富力半岛江边电梯高层南向122方四房（房龄19年），投资黄埔知识城万科三期85方南向中层小三房一套（商贷50W，月还贷5000y）。夫妻（48岁）上班分别在1号地铁陈家祠、公园前附近，小孩明年大学毕业，可能在海珠区前进路周边就业，有房票。子弹可凑500w，年收入60W。请问如何优质配置房产，现时机是否考虑以小孩名义入手一套？罗冲围常年塞车，想换交通便利地的房子，但小区内居住环境舒适，不想卖掉。若自住、投资兼顾，再置业如何考虑？请结合本人实际情况，推荐入手地段及具体楼盘名称。谢谢！

回答：你好，广州产业支撑，一金融城，二琶洲，三科学城，四万博。城郊结合，无非就是鱼珠老黄埔、番禺广场这一东一南。重点打造地段，不看噱头，就看实打实成熟的板块，无疑金融城-鱼珠-琶洲。而知识城、南沙其实也就是起步阶段。可以利用孩子房票再入手一套，你400-500w，在这几个因素当中，也就是金融城+老黄埔+科学城比较容易找了，而且价格也大概符合了。

提问：广叔你好，我现在在外地有两套在贷款的房子，手上有100万左右，两套贷款的房子大概还剩50万未还清，两套房子加起来价值大约180万左右，但目前行情不太好，我只想卖掉一套，卖掉一套之后还清所有的贷款，还剩170万首付在广州，想一步到位，买四房主要是以居住为主，兼带增值，品秀星瀚四房的在390万左右，比较符合预期，小孩一个今年在上二年级，一个今年读小班幼儿园，我的工作单位在越秀，但我平常出差居多，去越秀的办公室一周也就1到2天左右，其他时间都是飞机和高铁差旅为主，麻烦广叔看看是否合适这个楼盘？谢谢

回答：你好，品秀还是之前跟你说那样，容易被隔壁佛山的价格带偏了，参考这些年金沙洲的价格一直起不来也是有一部分原因是因为跟佛山挨太近了，被佛山的房价吸引过去了。你外地的房子如果是投资的话都出掉吧。两套加起来才180万，应该不是一线或者强二线吧，后续行情大概率是跑输广州的。还不如放在广州来。其实万博商圈一带应该挺适合你的。环境挺不错，你是想买4房对吧，4房你这个预算不太好买，雅居乐花园可以看看，可以做点高评，或者垫垫脚上剑桥郡，这个住的就住得很舒服了，潜力也很不错，很次新，后续会受到万博一带高管追捧

提问：你好广叔，最近刚办下来一笔贷款，然后再加上母亲还有一个广州名额，想买套房。预算上限350万左右，地区选在黄埔，纯投资小三房，我已在深圳定居，以后也不会去住，所以不需要学位，希望租金高点以租养贷。可以长持5-10年，买房的350万全部都是贷款，可以零首付全款买房，也有母亲贷款资质一般的原因，最近行情是不是买家比较有议价权呢？能推荐几个楼盘及户型吗？另外我在链家看到万科新里程89方小三房，万科金色悦府100方三房，雅居乐富山春居87方二房好像都还不错，你怎么看呢？

回答：2020年是广州上车的时点，广州时刻来了。350万肯定是首选老黄埔了，富春山居、万科新里程都在科学城，纯投资角度看，这两个盘都不是特别合适，因为还有更加合适的小区，这个价位老黄埔是最好的选择，最好用一点杠杆。如万科城市花园略旧、金色悦府绝对次新、黄埔雅苑、甚至中鼎君合名城。

提问：你好广叔，广州户口，但是有一套盈彩美居两房，手上有现金，现可置换市区总预算800左右的房子，或者事继续持有盈彩美居，再在黄埔购一小三房，从兼顾投资保值角度，请问该如何操作较好？

回答：你好，置换去市区买800万的房子可以先买，后卖盈彩越往后卖越值钱，而且很好出的，但盈彩不适合2房，其实3房更好去市中心买800万越快越好。同步进行黄埔就别去了贵了。

提问：广叔好！现一家三口人生活在河南小城市，宝宝一岁，现有子弹100，可融资低息小额借款30，本人上海本科毕业，家庭生意年入五十左右。最终想5年后宝宝在大城市上小学（三室）。 1、倾向宝宝武汉上小学（也没确定，就是想让孩子在大城市），是先买投资回报率最高的城市学前置换到武汉，还是直接买武汉？有更适合的城市吗？或者有必要先投资哪个一线吗？（本科学历） 2、假如直接买武汉，对武汉不了解想首选新房，琨御府盘后、中建大公馆、正荣紫阙台单价都是2.5左右怎么选？感觉紫阙台小高层户型好一些，旭辉千山凌云、清江山水洋房怎么样？还有更好的选择吗？另外： 3、父母想卖现在住的房子，置换到本地2023年交房的碧桂园（单价8000+），投资角度是先买沈阳投资翻倍后卖出再买碧桂园，还是直接买碧桂园？

回答：你好，广州和武汉都可以买，本科学历+半年社保可以买黄埔。武汉可以买琨御府和中建大公馆。先买沈阳，有了赚钱效应再置换碧桂园改善。

提问：广叔您好，我们家庭年收入在30万左右，手上现金380万，我们夫妻俩名下均有贷款记录，可以五成首付，现在想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655万全包费用，或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用，主要想让小孩以后读皇岗中学，请问这两套怎么选最好？这价格入手还合适吗？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大风险？或者有什么好的建议？五年后可能要出手变现，是否有投资价值？感谢建议。

回答：你好，皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。自住选朝南户型，投资买便宜的，朝向因素折价在5%左右，可以用拆骨法重新计算价值。

提问：您好广叔，3年后需要考虑学位房。现在手里有一套领航城的房子，不知道是否有继续持有的价值：是继续持有3年然后卖掉换学位房划算，还是现在卖掉换一个小的学位房，然后3年后再卖换自己需要的学位房好。纠结于以三年为期，那种投资方式回报率更高，请问有何建议？

回答：你好，领航城是我比较认可的产品，不过3年后如果你必须要用较好的学位，就不要考虑哪个投资回报率更高的问题了。深圳学位紧张是出名的，大部分名校需要提前两到三年入户积分，等你三年后再换就来不及了，尽快行动吧。

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