广州楼市:这类房产涨幅垫底,投资者一定要回避

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提问：广叔你好，本人在白云机场上班，老婆在东莞石龙，常住东莞，有广州房票，首付140万左右，想买400左右的房子投资+以后自住，请问有哪些楼盘推荐？

回答：你好。有广州房票首选广州上车，当前是上车最好的时机了。400万总价，以后自住就要考虑到通勤距离，不能太远。可考虑嘉禾望岗、黄边、江夏，楼盘参考：岭南新世界锦云峰、时代玫瑰园、云山诗意、白云尚城

提问：广叔好，小白90后预算购入第一套房，投资为主，预算首付135w左右 月收入2w 左右，本身东莞人，在广州工作.东莞和广州都可以 1.可否推荐一下广州和东莞适合投资的楼盘？ 2.我知道你倾向黄埔科学城，能否说一下为什么科学城值得投资？不理解背后逻辑，总觉得心里没底。谢谢

回答：你好。1、月入2万，建议买个450左右的。自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城，投资 黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园，另外金融城的骏景、中海康城、城市假日园、阳光假日园、盈彩美居都可以看看。2、科学城由于其科创中心的高定位，加上如火如荼的旧改推进，目前板块内已有肉眼可见的变化，配套、基建、企业等已陆续着地，未来潜力相当不错。

提问：想请教下广叔，在珠城东上班，是该购买美林海岸，还是富力银禧呢？预算750w以内

回答：两个楼盘都不错。哪个通勤距离更短，时间更少，就选哪个吧。

提问：广叔你好！纯投资现在买黄埔可以吗？接受中长期持有。如果可以的话黄埔买哪个楼盘？投资买多大面积和格局的适合？资金没有问题。谢谢！

回答：你好。现在就可以买，可以看看：新福港鼎峰、金碧领秀国际、保利学府里、越秀岭南山畔，以3-4房为主。资金不是问题的话，建议买珠江新城。

提问：你好广叔，打算换房，目标天河北直升华阳小学，3房电梯 预算500-600，有哪些盘可推荐？另外如果不卖现房，有没方法破2套7成？

回答：你好，500-600万只能买：紫荆小区的85-90平小三房，或者体育西路的西雅苑90平的小三房。想买好一些品质的预算可能需要加到750以上了。 买学位房，不卖现房又想降低首付的话，只能走真爱大法，或者全款再抵押了。

提问：你好广叔，我宝中有套一房，大概400万，欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前可能考虑碧海，领航城或者沙井。想问广叔，现在置换是否合适，还是继续持有。还有置换的碧海，领航城，沙井怎么选择好一些呢？

回答：你好，如果月供能力还不错，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留。 如果月供压力比较大，建议出手置换。 刚需自住盘，地理位置距离宝中，但是周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，交通一般距离地铁口较远。自住是没问题的，投资涨幅应该一般，周边可以选择的房源充裕。 自住和投资 首选碧海，次选西乡和沙井

提问：你好广叔，我是中山人，今年在中山刚上车（毛坯房）…每月还月供和首付基本没钱…工资还首付基本还要一年半左右…想在中山置业第二套（首付四层）或广州第二套（首付七层），请问广叔如何看待中山和广州市场呢…倘若置业，如何在有月供的前提下，能够快速还完第一套首付和积累够第二套首付呢…

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。 在谈谈广州适合投资的城市: 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 中山最近的投资节点是16年深中通道开建是，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 自住可以，不适合长期持有，建议置换到广深或者其他二线省会城市。 快速攒首付没有捷径，信用卡每月1-2张的频率申请，增加副业收入 扩充和现金流。

提问：你好广叔，我是武汉的娃，现在定居广州，户口也在广州，父母亦定居广州，父母已迁到广州户口。想问问我想给父母买套，手中资金500W，如果买武汉目前哪个地段可以入手?如果是否可以买深圳?如果买深圳目前哪个区可以考虑?

回答：你好，优先考虑深圳建仓。子弹500，深圳选筹的跨度非常大，长远看能跑贏大市的版块汇总:关内:前海，香蜜湖。关外:碧海，宝安中心，沙井，坂田，红山，光明中心(暴击)。

其它板块也有局部地区可以跑赢大盘，但是需要结合具体项目分析。深圳是一线城市中年轻人占比最多的城市，总价300-700都属于刚需红海市场，很难出笋盘，笋盘大多数都出现在1000万以上。根据你的房票资源和月供能力，如果只有1张房票，买前海。能开发2张房票，可以入手1套关内，1套关外。未来有子弹再考虑武汉。武汉投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定收益。

提问：广叔您好，(1)选择顺序：区域>位置>学区>品质>面积>户型>配套。(2)一房和房龄太老的保值能力和未来转手不理想 那想问一下在资金有限的情况下，房龄、几房、是否电梯房在选择顺序中的排位呢？本人在深圳龙华工作，以后长期在珠三角区域发展，买房近一两年没太考虑自住，主要是保值增值，怕以后买不起，如选择总额150万左右的房子

1、深圳龙岗布吉，地铁沿线一房，房子是2000年左右，楼梯房；2、深圳龙岗双龙，地铁沿线一房，房子是2010年左右，电梯房；3、东莞塘厦，二房，房子是2013年左右，电梯房。请问广叔，您觉得哪个更好？或者其他建议，望回复，谢谢广叔！

回答；你好，先说结论:资金有限的情况下，方案三我更建议。具体分析一下:

1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。

2，深圳：200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。

3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。

4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。

5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅。

提问：广叔你好，请问宝中的菁英趣庭一房一厅怎么样？可以跑平宝中的大势么？

回答：你好，在进场时间看宝安南山的小户型基本上都已经涨了10-15%，如果是打算做纯投资，其实不太建议追高这些热点片区的小面积，自住就没有办法，只能咬紧牙关接受。从产品上看更愿意选两房而不是一房，毕竟两房接盘人群会多一点。花样年的地段够好吧！它的一房一厅五年前和玉湖湾的小两房单价一样，现在玉湖湾都已经跑到前面去了，无他唯两房尔。

提问：你好广叔，请问一下中城花园和附近的恒大城、财富城怎么样？5年内增长空间大吗？

回答：你好，财富城、恒大城在坪山规划的中心居住区内，目前来说坪山唯一值得投资的区域，短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型，长期看坪山储备用地很多，动拆的难度远远小于其他区，所以长持问题不大。至于说5年个人看法时间再拉长会好点，至于是否适合还是要看自身情况来定。

提问：你好广叔，我在18年的时候入手了一套罗湖的聚龙大厦60平，当时是想着用那里小学学位，但是现在又决定不去那边上学了，看了价格也没怎么涨？目前是出租状态，是以租养贷。请问作为家庭投资性房产，我是否要卖掉换到宝安热门片区呢？不知道罗湖未来的走向如何？广叔能指点一下吗？谢谢！

回答：你好，聚龙大厦涨得不好，一是因为罗湖的大概念，一是只有名校螺岭小学缺乏中学支撑。 昨天我又去了一趟罗湖，说句扎心的话，部分片区有沦为贫民窟的趋势。 罗湖自住性价比仍然很高，纯投资类则该果断置换了。

提问：你好广叔，请问一下：新新家园和万科金域华府这二个小区，从自用学位来看哪个小区更有潜力？盼复~

回答：你好，益强+红岭石厦VS书香+深外龙华，这两个重量级相当，都是区级别里比较能打的组合，自用皆可，但是都不算真正的顶级，从单价和产品来看02年的新新家园95平三房1150w，10年的金域华府134平四房1150w，两者的单价差了1.4倍，居住体验差了一大半的产品，所以很显然是金域华府更有增值潜力。别说什么龙华不如福田的鬼话，城市设计是一代比一代强，两者的通勤便利度没有差很多，单价和居住体验的优势就会引导购买力外溢。

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