广州楼市:此类房产涨幅垫底,缺少接盘侠,买房投资请回避!

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提问：广叔：您好！新人首问，我的房产情况如下：1、现居住越秀区达道路2房1厅（2013年底购买），2、万华花园六星台高层电梯两房一厅（2005年底购买），3、清远碧桂园半岛1号三房东南向98方（2018年年初购买），现在想置换三至四房，月收入4万，在珠江新城上班，没有房贷，请问，手上房产怎么整合较好？计划在海珠区或越秀区置换，请广叔推荐带电梯二手房。

回答：你好。1、越秀区达道路有培正学校，民房多，房子都较老；

2、万华花园，东晓南，配套成熟，花园社区，楼盘大，有60多栋，自住还可以

3、清远碧桂园半岛1号属于旅居地产，自住还可以，投资一直不建议买此类产品，缺少接盘侠，流动性弱，配套方面欠缺。可出手置换。你这三套都可以出手置换。再计算下大概有多少资金，才好看选哪里比较好。万华花园出手有200多，清远碧桂园出手有90多；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，目前资产情况：天河五山华南理工大学有三房（出租中），敏捷广场有一套58方复式公寓（出租中），惠州龙门有一旅游盘78方，增城保利东湾复式三房（有100万贷款）刚出手淘金路一套房，持有现金500万。目前住高校人材房。现在打算为大一的儿子购一套。7年内不需要住，二手纯投资的话建议买那儿好呢？如果在保利天汇、富逸华庭、城市之光、大壮名城之前选择话，选择顺序如何定？这几个盘选哪个好呢？保利天汇已认筹，还是有些忐忑。

回答：你好。复式公寓可出手，公寓价值不大；惠州龙门旅游盘当度假旅游住也可留着；保利天汇投资还可以，还在建设中，交通和配套都不咋样，有一定的不确定性。

富颐华庭，地铁远，没有学位，目前已经包含了学位的溢价，广园快速和铁路线噪音大，虽说在鱼珠的辐射范围，但总感觉像鸡肋，马马虎虎；

城市之光文冲站+大沙东的双地铁站，我认为可以买的，但垃圾转运站闹的沸沸扬扬；

大壮名城，旁边就是万达，配套不错，科丰路地铁站在建，地段不错，未来能跑赢市场。如果选的话，我认为可以从你这个排序倒过来选。

提问：广叔你好。本人已无名额买广州房产，想用公司全额买房，用于投资。手头1000左右资金，请问哪些房产可以投资，有升值的潜力？谢谢。另外有没有3个月可以拿证的一手房，介绍？谢谢。

回答：你好。一手房暂时没有推荐，一手房周期较长，交房需要一两年，下证也需要一两年。建议二手淘笋。1000左右的，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：首问：广叔您好！我在白云区河田西路上班，刚需自住，想在白云区买一套九十至一百方二厅三房，预算四百多万，最好一手，二手也可以考虑，以后结婚，小孩要读书。

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，我在番禺尚东尚筑B区有一套满五唯一的82平二房两厅，本人单身在广州只有一套名额，近期想置换一套三居房，投资兼自住预算总价在800万以内，意向区域黄埔、天河、海珠一手楼盘或次新二手楼盘不限，希望广叔给一下楼盘推荐建议

回答：你好。尚东尚筑还有潜力的，不过改善自住也可置换；800w，3房，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，新人首问。本人广州户口，十月入手一套知识城拾光年小三，商贷120，按揭快下来了。原白云户口挂靠房已卖；现在户口无房挂靠，看过万科金色梦想、中海誉城；还有知识城新房；目前手中还有80+子弹；小孩一个六年级，一个二年级；家庭年入30-35（老婆外地户口兼职年入6w，工作地点海珠广场附近）；本人自由职业住那都可以，目前租房白云区。

问题1: 二套入手知识城新房还是科学城二手万科金梦、中海誉城等小二房，金梦都3.5w上下了，虚高，会不会成接盘侠；或者汇侨新城老旧房，资金限制，或者️更好的选择？

问题二：二套七成，现在是否可以把期房抵押凑够首付；或者怎么操作能凑齐，亲朋好友难借；例如220万的7成，都要160+；缺口80+

问题三：小孩读初中，二个选择，买投资+自住，例如买科学城二手小二房，户口迁到科学城，读香雪附近的玉泉中学；但这中学也很一般。

或者二套纯投资，然后把户口迁到白云区街道，继续租房这样小孩读书就不折腾了，大小孩读初中还能️机会读白云的一些好初中。

期待广叔详细解答。

回答：你好。1、建议首选科学城，知识城距离远，地多，配套还跟不上，而且知识城的人才属性不同，需要的人口并不多。万科金梦我觉得中长期看还是值得买的，自住上车不用等。

2、期房还不能DY；有点难。操作二手次新的话，可找垫资公司全款垫资买，后DY贷出7成。

3、你的情况适合投住分离，即投资在有潜力地段，然后租房在工作生活的地点。可考虑在白云继续租房住。

提问：广叔好，新人目前第一次提问，目前工作在广西南宁，在南宁现购有五套房产，1.碧水天和小区（143平，二手，去年刚购入，贷款160万，自住）；2绿地国际花都小区（85平三房，2016年购入，贷款35万，市值142万，出租2000/月）.3.江悦蓝湾小区（85平三房，2013年购入，公积金贷款35万，，市值143万，出租2500/月）；4.，盛邦龙湖小区（89平毛坯三房，2017年购入，贷款60万，市值130万，空置）；5.汇东星城小区（76平，三房两厅两卫，有面积赠送，2018年底购入90万，贷款60万，至今未涨价，出租1700/月）。除了汇东星城在江南区外，其他几套都在五象新区。目前想优化资产配置，但现手上没什么现金了，提问：1.想在大湾区购入一套房产，意向深圳、东莞、广州，但深圳现在落户也要等三年社保，东莞现在也要一年社保，广州要落户也要社保，所以不懂如何操作，能买哪里好？2.资金筹集问题，房产抵押我们这最长只能十年先息后本，年利率4厘多，不懂划不划算，或者现在卖掉一两套房，，但目前南宁处于横盘期，年底现在客少也不好卖，不懂南宁什么时候才能回暖？要不要等下一波涨了再卖？3.，房票房贷问题，我目前仅用了一次公积金贷款（有本科学历），爱人已经有两次贷款记录（已还清一次贷款），母亲现有一次房贷，父亲还未有房贷（57岁，无业），用父亲名义做接力贷可以吗？还是要用我的名字去操作好呢？麻烦认真帮分析一下，谢谢了广叔

回答：你好。南宁的本土大地主。

1、碧水天和小区，市博物馆，就是面积大了点流动性不是很好。这边还需要一点时间。

2、绿地国际，靠近高速立交，盘比较大，一般；

3、江悦蓝湾小区，市博物馆还可继续持有；

4、盛邦龙湖小区，地铁较远，没啥配套，环境差，可出手置换；

5、汇东星城小区地铁在建，可等地铁开通在出手。

1、可考虑买入广州，通过补交社保和顺交，一些楼盘还可签协议等社保交够后再网签。

2、你的资产想要处理一下，2和4可出手；资产要不断的置换到优质资产，才能实现保值增值。

3、可用你的名额在广州买

提问：你好广叔 ，新人首问 佛山越秀星汇翰府 这个路段怎么样 ？学位怡海小学怎么样？为了小孩读书买来自住，没地铁 看到喜欢的那栋的价格要卖到31000 看了一下 时代天韵 龙光天曜周边都不用那么贵

回答：你好。桂城平州在桂城平州，地段上没有问题，地铁也在建中，配套还可以；怡海小学好学校，生源也不错，有潜力的。时代天韵周围环境不是很好；龙光天曜靠近立交桥，更不值得买。

提问：广叔你好！深圳宝安光明龙华房价今年已经涨了一大波了，请问总价500万左右如果想在深圳上车，3年后孩子要上学了，宝安中心往沙井方向的房子现在适合入手吗，是选这里还是选龙华红山上塘片区？

回答：你好。适合的，龙华红山上塘也可以考虑。具体看你哪里工作方便，通勤近。

提问：广叔，接之前的提问。子弹不多，深圳决定先保留名额。目前看了几个楼盘，麻烦广叔回复。1、看了长安龙光江南大境，没有盘挑了。一个低楼层3.7万、高楼4.2，总价相差40万。不是自己太理想的楼层。我自住为主，朋友建议买低楼层，有价格优势。我个人偏向高楼的，觉得光线空气视线更好。不知道广叔在楼层选择和朝向有什么好建议。2、龙光江南大镜、万科金域缇香、碧桂园三期、松湖春天，麻烦排个序。谢谢

回答：你好。1、当然是中层好；低楼层采光通风都不是很好，朝南好。2、我的看法就按你这个顺序选

提问：广叔好，在东莞厚街上班，考虑自住和小孩读书方便，最近看了万江天健悦江来和南城中证云庭，这两个楼盘怎样，是否值得入手？

回答：你好，天健阅江来景观好，配套也还可以；中证云庭不是很好，周围多民房，而且还在红绿灯十字路口，噪音大；建议考虑前者。

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