广州楼市:这种房子最好别碰,小心成了接盘侠!

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，本人手持130万首付款，年收入50万左右，名下没房产，小白一名，想在金融城附近的楼盘选一套80—100方自住房，并希望日后能够有较好的增值空间。目前心仪楼盘有骏景花园，天朗明居，天健上城，旭景家园，城市假日园，请问选哪一个更加适合我？更加有前景？还有就是我的资金买这些盘够吗？

回答：你好。130首房首贷的话，能买450总价的房子，这些盘都是没问题的，个别盘可能由于最近上涨了一点，需要淘笋入。骏景花园比较有居家氛围，13号线二期在建，近棠下站，未来地铁开通还有利好，可以考虑作为首选。我的看法：骏景花园>城市假日园>天健上城>天朗明居>旭景家园

提问：你好广叔，广州黄埔奥园香雪华府一手楼和香雪公馆二手楼，华府环境好一点小一点，房子也是精装，公馆老一点，但是两者单间差不多，请教香雪华府的一手楼有什么问题吗？

回答：你好。奥园香雪华府主要是小区不大，可能会有一些噪音。香雪公馆还有花园，环境要舒适一些。看个人偏好吧，是我会选香雪公馆。

提问：南沙房子多有地基下陷，如果买了100平方米的小别墅，自己花钱做防水防晒处理和地基加固，大概要多少钱？南沙的房子是最近上车好还是明年再看？

回答：你好。具体得咨询装修公司，现在的建筑质量都还可以，框架结构，如果楼龄还比较新的话，可不用处理。自住打算的话，现在就要上车了。明年怕都涨上去了。

提问：广叔，追问。这段时间从东莞跑到广州增城，看了石滩敏捷绿地，时代，又去了万科金色里程，保利大国景。200万短线纯投资，增城这边不熟，发展怎么样。另外这几个地方跟东莞大朗，常平这些哪个更适合，有哪些盘可推荐。迷茫中，请指教。谢谢！

回答：你好。房子不能乱看，越看越乱，遇到厉害的销售，一下子就能让你下定，回家才后悔。石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。200预算，首先考虑新塘：锦绣天伦花园、中森茗苑、现代城市花园。如果东莞有名额的话，考虑大朗：松湖朗悦、大朗碧桂园，常平不建议。

提问：你好广叔，八卦岭宿舍拆迁+荔园东学位，现在还适合买吗？将来想原地还建。目前手上卖房有600w现金，还贷希望控制在2w内，第二套，买两套八卦岭??可行？我还是想买后海，自住+增值，两个怎么取舍啊？感激不尽！

回答：你好，不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了7万多，涨幅40%。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，

可以确定的说，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁，目前签约率只有90%，离能拆还早着呢。 你手上600W现金，不管是买后海，还是买前海，都比扔在这个坑里有价值的多。

提问：广叔好，刚需户型，最近去看了福田的新洲和赤尾两房，430万左右，但是都有楼层，农民房，朝向不好等硬伤。又去看了罗湖黄贝岭的两房，压力会小很多，新天地03年的，均价7万左右，交通便利。深业东岭回迁房？ 1，请问广叔：这两个盘适合过度刚需嘛？哪个更好呢宝安的房子涨得太离谱了，60平左右的基本买不起，不考虑了。福田的性价比又太低。 2，买罗湖，比较纠结，担心以后换房比较难，涨幅太小？ 3，深业东岭2015年新盘，怎么那么便宜？心动中……但是里面的北地村名比较多呢。好纠结。资金太少，太难了。谢谢广叔听我如此絮叨。

回答：你好，深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 总结：性价比不高。 新天地名居在罗湖的文锦板块，同地段内是目前最新的社区，小户型租客为主，品质较好。 39平的小户型，厕所在卧室里面，小麻雀五脏俱全，用来上车没问题，但是涨幅不太好。 这2个盘之间选择，优先深业东岭。

提问：广叔你好，请问投资房产的话，关于城市选择应该如何判断，就是判断一个城市的投资价值。请您指教。

回答：你好，1、一线城市一定没问题。京沪在众人心中占据领先的心智，所以根本不用看人口流入，深圳和广州最近抢人增速极快，也是可以买的。

2、二线城市最好选每年常住人口增长超过20万的。因为大城市新房供应都在5到10万套，人口不多不足以覆盖这个供应量。很显然，如今发展的红利已经到了超级城市和城市群，未来主要的机会在京津冀、长三角和珠三角三个城市群将率先突围，中西部依旧任重而道远。当然也有一些重要城市，比如长沙、武汉、郑州、成都、沈阳、重庆等依旧值得期待

提问：广叔您好！我想问一下名下老破小是否有必要都清理掉？如果处理掉以后需要购入什么样的资产？

回答：你好，老破小的价值具体要看你的坐标城市，地段，学区等等来细分看，你的这个问题有点笼统。一般来说，老房存在的基础，缺一不可：1.上车需求的挤压。2.大量无法转移的人口。3.低总价，高得房率、的功能率从这点上来说，基本只有北京和上海的老房才有买入的价值基础。

比如广州来说，由于上车容易挤压不强，且人口转移，深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。老房的价值，和上车需求紧密相连。买到，也是需要付钱的商品。老房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。如果你持有的是三四线低能级城市的老破小，那就价值不大，跑不赢新盘或次新盘，建议出手置换核心地段新一点的房子长持。

提问：你好广叔，我的情况如下：目前家庭名下2套，其中一套是龙中的熙和园复式在租，且长期不会自住。因为目前龙中没有产业支撑，前景相对不抢眼，我打算卖掉。那么是现在卖掉呢？还是等等看看能否跟涨再卖？如果卖掉之后的房款+手上的现金，结合家庭的收入可置换总价大约1000万的房子。这样的话，我是直接购买一套总价1000万的，还是购买2套500万的？还有房票可操作。十分感谢您的答复，祝每天都有好心情。

回答：你好，你这种也等于大户型，传导过来是最后一波，会很慢。再者那边中上学位的房子其实一直都有在涨的，熙和园也不例外，复式产品现阶段本不是那么的受欢迎，可以先试着挂盘试探市场。至于第二个问题，没有定论；选得好1+1>2，选的不好1+1<2。

提问：广叔你好，前海时代二期顶楼，面积145.71，之前挂牌1998万实收，最近前海好像计划建一所九年制公办学校，对标国内一流学校，所以我想提高售价到2198万，这样合适吗？谢谢！

回答：你好，15年12月前海时代二期开盘均价八万，现在成交价12万左右涨幅54%。前海时代涨幅不弱，但是输给了同时期的深圳湾，也输给了前海刚需盘和宝中碧海。自贸区内的高端盘为什么会跑输，说到底房子是用来住的尤其是大面积高总价的房子，前海自贸区还在建设，前海时代还是孤盘，没有居住氛围缺乏配套。看前海时代二期的挂盘你会发现都是毛坯在售，说明这个盘大部分都是投资客。小户型学位房的楼盘投资客多不是问题，如果是大面积高总价投资客多就是有问题了。深圳湾20万为什么仍有人前赴后继接盘，因为要自住，砸两三千万空置坐等升值的土豪并没有那么多。至于前海新建的九年制港湾学校硬件确实还不错，但是要出了成绩才叫名校，现在连学生都招不满谁会承认它是名校。

提问：广叔你好，本人目前是刚需首套，预算750，上班地点在留仙洞总部基地，目前在考虑是选择坂田的新盘(大族云峰，华晖瑞禧)，还是选西丽的桃源村三期，请问广叔您什么建议？

回答：你好，大族云峰和华晖瑞禧 性价比中等，没啥优点也没啥缺点，不贵也不便宜。考虑自住可以买，投资价值一般般。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量很高，用来南山上车都可以。 松坪村三期跑赢大市没问题。 自住兼顾投资，更倾向桃源村。

提问：广叔你好，我是纯投资，预算900w左右，请问深圳现在有什么二手次新盘可以推荐？不买学区溢价，要求花园小区带电梯，改善型三房或小四房，升值潜力大的。感谢~

回答：你好，西部：宝中、碧海、前海南，南山中心区带学 位；中部：红山、上塘板块； 另外不要小看学位，深圳学位房看似很高，但是依旧有潜力，选筹时带一个有潜力学位依旧是很好的。

提问：广叔好！我有一套中海锦城的房子，三房89平，手里还有300万现金，想置换升值空间大的房子给儿子，他可以首付三到五成，还款每月三万多也可以承受，选哪里房子好？新房还是二手房？

回答：你好，300万如果只买一套，宝中。 但是，如果拆分成买多套，比如买2套，思路很多，还是要根据你的资产，负债，收入，资产，现金流的状况，做一个详细的计划。

我写出一些我看好的区域 面积导向：宝中，碧海，红山 学位导向：前海，龙华北站 前海，桂庙路以北不带好学位，但在一号线地铁口，社区中等，好一点价格六万+（前海花园除外），这样的社区没有太多吸引人的点，且社区保养、管理、车位或多或少各种问题，除非价格不错，一般也不太推荐。桂庙路以南进入了南海中学的学位区，非第一梯队学位，但好一点的物业也是在8w单价左右，着实已不低，非第一梯队学位在竞争中一般能走平，再上一步很难。 宝中，唯一主推的高单价高总价区域，优点很多：定位高，规划好，空地多，宝中和前海的区域一致性甚至要高过之前提到的月亮湾以东的‘前海’，商业市政地铁配套齐全，低密度，唯一的短板在教育，也有留存的教育用地，但实际的操作中不要买最贵的部分，在宝中片区就好了

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:这种房子最好别碰,小心成了接盘侠!
警惕!在重庆买房,买这种房子,小心变成接盘侠!
广州楼市:这种房子不要碰,价格不涨还无人接盘
楼市前景不妙？！接盘侠少了1.1亿……
广州楼市:真的碰不得这种房子,买过的人都后悔莫及!
广州楼市:这个区域房价虚高,别再冲进去当接盘侠
东莞楼市:这种地段的房产不要碰,未来面临无人接盘
20年一季度现“两位数”货币增速未来将出现新的“楼市接盘侠”
广州楼市:现在买房会不会成为接盘侠?看完恍然大悟
沈阳为救楼市取消落户限制 网友:为了找“接盘侠”吧