广州楼市:这个区域房价虚高,别再冲进去当接盘侠

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提问：广叔你好，现有30万左右的资金可支配购房，本人工作并租房于石碣镇，月租金约2500元，考虑在增城三江盛汇购买一套120平的三方，既暂时自住，又希望做投资升值，因为这里购房经内部操作首付很低，我们做生意正好需要资金，故减少押资金；另外2019年持有佛山高明龙光玖龙府一套125平的4房，贷款70万，平均月可支配资金约3万-4万左右，有东莞购房资格，现我的问题是：增城三江盛汇周边未来的规划有没投资价值？我是选择目前在增城购入房产合适，还是等资金充足一些在东莞购买？佛山龙光玖龙府的发展潜力如何？如果发展空间不大，可能考虑明年卖掉，谢谢指点

回答：你好。高明龙光玖龙府配套不是很好，周围农民房环绕，投资价值一般。三江盛汇在增城石滩，这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。但目前还找不到新东站在哪里。也不能说16号线与新东站不存在，时间问题而已。但是对于投资来说，这样的时间我们不愿意去赌，即便有了对于房价升值空间也不大。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。三江盛汇自住可以考虑，投资的话一般。

提问：广叔你好，新塘锦绣新天地的盘可以吗？未来半年会因为广州的外溢涨价吗？为什么锦绣离地铁比保利还近，小区环境也不比保利差，一直单价比保利低3000呢？

回答：你好。会的，只是广州核心区还没有真正爆发，我预计爆发会在明年的小阳春。保利要新一点，而且有江景，景观溢价。

提问：广叔，您好！我们目前确实存在困惑，希望您能指点下迷津！情况如下：我们目前在广州新塘新世界花园嘉怡苑5楼有套95方的三房，于两年前215万入手，现在价格一直在跌，现在在纠结要不要卖掉，不考虑置换，请问那边未来有什么利好能涨上去？是卖掉及时止损好还是继续持有等涨价再出手？您的建议是怎样呢？

回答：你好。新世界花园嘉怡苑在沙村，临近京港澳告诉，周边配套不是很好，小区也偏老了。广州的行情刚刚来，不过新塘这边的行情还没有真正到来，都拿了两年了，好不容易有行情，还是建议等等的。

提问：广叔您好，有几个问题问下您。

第一，我名下有一套房子在番禺洛溪，105方三房，女朋友名下有一套房子在中山，89方，三房，两套都未结清，但余款很少，均在20万内，可以随时结清。如果我们都不结清，可否联名在广州买第二套房？如果不行，需要怎么操作才可以买多一套？而且需要尽量少首付。

第二，女朋友准备过番禺北片工作，就是洛溪，钟村，大石，里仁洞一带，前期我们看了2号线，3号线沿线的房子，包括保利花园，金碧世界，芳草轩，英豪花园，万华花园，丽江花园如英居，锦绣香江，海龙湾，广地花园。基本上比较满意的就是丽江如英居，锦绣香江，保利花园。我们考虑主要是刚性一起居住，小孩未来读书，周边便利性。目前我们两个可以调动的资金250-280，双方各自公积金封顶月1.45万。我月收入在4万左右，她3万左右。请广叔推荐适合我们的地段或者小区，可以是上述之外的其他。

第三，我女朋友比较保守，总是不愿意贷款太多，怕压力大，未来生活，小孩什么的，把价格限制在400万内的小三房，导致可以选择的余地很少，就目前我们这个情况，广叔有什么建议？我女朋友说想听下您对我们目前情况的看法，是否应该这么保守？中性做法，大胆做法都有什么建议？

回答：你好。

1、没有结婚的话，可以以你女朋友名义在广州买一套，广州无房无贷可以3成。

2、建议首选丽江如英居，次新，景观好，近地铁。次选保利花园。你列的这些楼盘，多是楼龄偏老，或者体量大，要么离地铁远。还可以看下大石的新月明珠花园、敏捷四季花园。

3、以你们的资金量和月供能力，考虑买个500-600会好一些，如滨江瑞成、金碧花园第三金碧。在广州首房首贷资格是很宝贵的，每人只有一次机会，要利用好，一次贷更多更久的钱。买房不但是赚房子升值的钱，还有金融资金杠杆的钱。买了房结婚吧，这样有家庭的保障她会更安心一点。

提问：你好广叔，刚和6岁的女儿入户广州，子弹400W，年收入30至60W，属于SFSD，生活区域广州东站和海珠湖之间，现在看了海珠区珠江边的几个二手盘，珠江御景湾和罗马家园，理想目标是豪宅税以下120m至144m三房或四房南北通透的户型，这两天看了一个191平的户型感觉不错，总价八百多万，还有60万的豪宅税，朋友劝我入手，我没了主意，想请广叔帮忙指点一下，自住加投资，我该怎么选择，是入手这套大的，还是买套120m多够住的，剩下一张房票再投资一套南沙或者黄埔区小三房？请您百忙之中一定指点一下。先谢谢您了，祝您全家幸福安康期待您的指点。

回答：你好，罗马家园未来的增量取决于沥滘村的改造，以及改造的进展。 自住+投资 流通性最好的面积段在90-120之间的三居，面积太大严重影响流动性。 你的思路正确，入手一套小户型，剩余子弹买黄埔。

提问：广叔你好，广州天河南二路六运六街的房子值得投资吗？楼龄有点旧是92年的，单价在4万多带学位，称得上是老破小了。目前担心的是房子还没供完就变成危房了怎么办？如果拆迁还好，万一不拆迁会不会就砸在手里了呢？投资房产需要注意什么？

回答：你好，既然知道这种老破小风险高，就不要往坑里跳。一般来说，现在投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地；而短线投资房地产，有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。但根据风险与收益对称的原理，在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢。房产投资成本比较高，投资收益要经过较长时间的检验，不应草率行事。

而我们在房产投资中应该注意以下几点：

1．做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估。房地产投资需要大量的资金，如果自身没有足够的资金，或者没有一定的筹资能力，就不能投。要进行市场分析，避免盲目的投资。投资买房要着眼于市场的供求关系，观察市场需求和价格走势，找准投资时机。2．选择好房地产投资的品种。品种主要有商铺、写字楼、住宅。商铺写字楼一般不建议买。而投资住宅更安全，升值更稳定，流动性更好。3．要考虑全面。综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。4．考虑好如何进行投资操作。投资房地产最常见的一种方式就是以租养贷。如何将房产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。

提问：你好广叔，番禺广场，600万～700复试共260方的标的，对应会是哪些人买。这类标相对于本小区中间楼层一般会折价吗？

回答：你好，金海岸花园、东逸华庭、东方花园等有限的几个小区有这个户型，这类标的物一定是有折价的，相对于同小区标准层8.8-9.0折 1、在番禺做生意的人，家里有钱，对居住大房子有诉求 2、番禺土著，家里的人比较多，从同小区置换过来的 3、从接盘侠来看，这一类客户比较少的，只能是本地客和小老板为主

提问：您好广叔，广州户籍，在国企工作，因单位政策申请到公租房，规定在市内不能拥有房产，首付预算50万，想投资小户型的不动产，所以考虑在外市置业以租代供。首选佛山，目前看好滘口地铁站附近的瑞安花园，30分钟可达珠江新城，租值高人流大，但是小区老旧，户型也很一般。另考虑广佛线朝安站的时代云图，楼龄新户型宜居，人流不多，租值不高，也有朋友介绍星汇海珠湾的公寓，租值较高，但是压力较大，不知道以上如何选择呢？

回答：你好，瑞安花园地铁上盖，海宝湾海鲜市场隔壁，时代云图佛山禅城，星汇海珠湾广纸板块，从区域上来看肯定是首选星汇海珠湾，选广州肯定比选佛山好。

提问：你好广叔，子弹90，投资用，目前考虑增城科慧花园。两个问题：1是否还有其他非限购楼盘推荐？2全款买一室一厅还是贷款买两室一厅？

回答：你好，如果单纯投资，子弹90，广州和深圳限购区有更好的选择。增城位置太偏远了，想要和广州、东莞市区连起来，需要非常漫长的时间和持续大量的人口导入。如果不连起来，就是个环一线新城，不属于我喜欢的A类优质稳健资产。

提问：你好广叔，坐标佛山高明，15年之前高明房价一直4—5k还卖不出，后面几年传言建机场，修地铁，房价迅速翻倍，现在均价都到8000毛坯了，像保利，绿地都到一万二三带装修了，然而目前为止就修了一条几公里的轻轨。我是刚需用户，请问现在什么时候买房合适？手头子弹30，是借钱一次性买个大户型还是先买小户型？高明的房价还有上升空间吗？如果买的话，哪个楼盘合适啊？

回答：你好，三水高明不要买，大坑。 佛山分为禅城、三水、高明、顺德和南海五个区，其中三水和高明区的经济较弱，禅城区是佛山的政治和文化中心，虽然是政治核心却非绝对控制中心，因为经济基础决定上层建筑，佛山的经济强区是顺德和南海。 佛山只能买临广的片区。延佛山地铁一号线垂直切开佛山，只能买东面。

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