广州楼市:此类房产不涨还被套,买房要回避

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提问：教您一个问题。从居住角度考虑，广州地区繁花佳木绿化好、带喷泉的小区会不会蚊虫、蛇之类的普遍更常见？本人比较怕这些，是不是选择硬化路面比例大得更好一些？在新光天河风景（广州天河，天平架）这样硬化多的小区居住是不是比绿化好的新燕花园（广州天河、燕塘）相对更适合？

回答：你好。蚊子多少会有，如果住一楼，确实也有担心蛇，各有优缺点吧，不过自住的话，还是看个人偏好，靠近大马路，优点是出行方便，缺点就是可能有点噪音。新光天河风景可以考虑。

提问：广叔好，坐标广州，最近看到中介朋友圈海珠广场明年有个新地标，体量达30.4万平的商业综合体星寰国际商业中心，怎么看待周边发展？

回答：你好，不是好版块，越秀老城区糜烂、房价升值空间有限 广州整体东移，建议考虑珠江两岸，往东找找被低估的片区

提问：广叔您好！请问广州天河区沙河-天平架片区、华南植物园-龙洞板块、白云坦尾-金沙洲板块哪里投资增值潜质更大？这几块房价差不多，您更建议置业哪里？

回答：你好，我建议首选华南植物园-龙洞板块，有天河北大学城与天河智慧城两大核心商圈的配套资源，以及人口利好，有充足的购买力，房价更坚挺。

提问：广叔，请问中新知识城和科学城，哪个更值得投资？

回答：你好，很明显是科学城，房价也一直吊打知识城，科学城跟知识城的区别在于，科学城依托原有的第二产业产业基础，往高科技制造业发展。但中新知识城在规划之初，就干净得像一张白纸，它是完全由中新两国联手凌空打造的一座新城，难度更大，不确定性也更大。

提问：全家广州户口，有房3套，一套天河北天润路金达苑小两房(附带独用大平台，已经加装了电梯)，一套新塘翡翠绿洲160大四房(刚过五年)，一套是增城万科桃园里唯墅(2021收楼，计划短租)。新购萝岗广汕公路旁金坑地铁口附近别墅御湖名邸430平(自住保值)，10月份需交余款650w。为此特请教房叔：1.准备出售1-2套，如何选择？2.鉴于今年市场，两会国家房住不炒态度及今年货币政策情况，最佳出售时点是什么时候？虽然也着急，但也希望能多卖几十万。3.御湖名邸前景如何，可以保值增值吗？4.如果有最好的筹款方案，也请给出建议，谢谢！另说明，天河事业单位上班，5-10年退休。小孩现天河工作，几年后计划创业。

回答：金达苑离地铁不是很近，但居住还是挺安静的，楼龄较老，1995年的房子。翡翠绿洲，增城凤凰城，供应量极大，短期内看价格已横难涨。万科桃源里唯墅在白水寨，自住还是很不错的。御湖名邸，黄埔科学城，未来有一定的潜力。

1、翡翠绿洲可以出手，金达苑建议下半年再看看。2、现在行情很快要到来。3、御湖名邸位于科学城，有一定的潜力。4、如果一二套房已经领了红本，或者只有少数贷款，可截断抵押贷出一部分资金。

提问：广叔你好，五成首付：尚水天成108平、花语岸、花语馨四房，罗湖的鸿隆世纪广场（114和130平）和新世界四季御园80多平。这些盘请帮助点评，偏向1-尚水天成、2-鸿隆。重点：住家谦升值。谢谢！

回答：尚水天成，附近老小区偏多，楼盘在区域内性价比改下，适合自住，但是投资不建议布吉旧改太慢。 鸿隆广场是租金盘，港式风格超高密度，像鸽子笼。成交活跃、换手率高。 总结就是无税、高拓展、低首付好上车、内部环境略丝！ 首付多少？这几个盘有不算优选。

提问：本人坐标广东清远，计划购入第一套刚需房。本人情况如下：未婚，公立医院医生，月入1w，父母可支援45w首付，现在买房有如下几个想法，麻烦您给点建议：1.碧桂园江与城，保利天汇，金碧湾家园这几个哪个好，怎么样选择现在的市中心跟未来市中心，个人想买保利，但不会评估；2.要不要过小市（规划局未来的市中心)买房，那边稍微好一些就感觉是四季尚景和东方天成，如果在那边买的话，离上班地点远一些，3.要不要现在就考虑学区房问题，买房怎么排序学区房与周边配套，工作距离这些因素，还有哪些需要考虑的？期待您的答复，谢谢！

回答：你好，清远自住可以买，投资不建议入清远，有几方面原因：1.清远，现在还是初级阶段，想要等到"广清同城"没有个十年八年，那基本上是不可能的！虽然说，广清城轨就要通车了，但是一期通车后也只能到花都，花都坐地铁到珠江新城都还得要一个小时呢；2.珠三角相对落后城市GDP增速倒数第一；3.9个月中有5个月房价在下跌总体上涨仅1.9%；4.买房即使房价翻了一倍，想转手却无人问津

在清远买房，还面临一个最大的问题，那就是房子多，人口少。几个楼盘对比优先保利，清远三四线城市能级有限，不要对未来规划市中心有太高期望，很多都是画大饼，当前买房更重要看好眼前，以现在的市中心为圆点切入，既然未婚，学区房没必要，刚需自住建议重点以周边商圈配套，交通距离为重要考虑点，最核心还是商圈配套。

提问：广叔好，我在北京、深圳各还有一个名额，现金有1500w左右，从投资角度（按5年一个小周期），我是深圳、北京两地各买一套？如只买一套是在深圳还是在北京更合适？北京/深圳会推荐哪几个区域或者项目？谢谢您！

回答：你好，1500只买一套浪费了，建议深圳 北京各一套 1.北京选筹： 700-1000万，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 1000万＋，是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面积，这个区间的房源数量减少，但是反应周期比前面更长，好房源有时候能消化几天。 2.深圳选筹： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：你好广叔，请教下，看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓3房，235万，另一种是450万住宅三房，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，您建议买哪种呢？很纠结，主要是手上资金只有180左右，女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘

回答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。 如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。 但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高，未来升值潜力不如住宅产品。 如果想喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。

提问：你好广叔，我现在已签订二手房买卖合同，还没有办贷款过户，还能不能算刚需去刷新房？另外什么时候算是没有首套资格了？该怎么把握二手房的交易进度？

回答：你好，合同没有备案 贷款没有上征信，都可以算刚需 二手房用拖延流 如果条件允许，可以试试贷款并发

提问：你好广叔，我因为工作原因，调往大兴机场，孩子在海淀有学区，手头400左右，想在大兴4号线沿线或者庞各庄附近持有一套可以居住用的住宅，不用考虑学区和老破小，未来有升值空间最好，请问广叔有什么合适区域推荐的么？庞各庄区域推荐么？未来会因为大兴机场区域经济发展而受益么？

回答：你好，庞各庄的话，算是一个低总价改善的区域。整个片区还是按欧式小镇的思路去打造。庞各庄定位是中低密度居住区，本身没有太多产业（航空公司配套基地落地比较困难），投资不是很理想的选择。如果单价3左右的盘可以考虑

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