广州楼市:这几种板块不要碰,房价不涨还被套!

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提问：广叔好，广州越秀的淘金大厦可以持有吗，还有天河的沙太南，燕塘和沙河这些板块的房改房是否可以持有，保值就行

回答：你好。淘金大厦有点老了呢，很多挂牌半年以上都无人问津。这几个板块都没问题，比较好的是燕塘，地段较好，其次是沙太南，沙河片区发展较早，同时多做服装贸易的，买来出租还行，自住的话，有点破旧了些。

提问：广叔好，最近准备卖掉广州一套房子后买入广州另一套房子。目前看中准备买入的一套房子要到明年1月份才满两年才能交易过户。有三个问题，请教下广叔：

1、像我这种卖了已有房子待符合“有贷款记录无房”的条件后再买入的，一般的办理流程和时间安排是怎样的，有什么需要特别注意的风险点吗？

2、目前中介给了建议是让我先支付定金给卖家，并与卖家、中介签《存量房屋买卖及居间服务合同》、网签，以防范卖家反价和一房二卖，然后等卖家房子满两年办理过户的时候再支付首付款。我担心给了定金给对方后要过好几个月才能过户，担心这段时间，卖方钱拿了，可能负债多，然后也没钱赎契，就可能导致我损失定金还买不到房子，请问这有办法防范吗？

3、我理解在网签的时候我就要把我手中的房子卖掉并完成过户，但中介说网签的时候不影响，只要在申请银行按揭贷款前完成旧房子的过户就可以了，请问是这样吗？

回答：1、看中的房子是二手房还是新房？二手房可以先签协议，交定钱，约定时间过户。也要在协议中约定自己的购房资格，即需要等你卖出房之后有“有贷款记录无房”的资格，但时间不要约定太死，因为不知道何时卖出，同时在没有卖出取得资格时，无责任，有约定赔偿金额则尽量写少，如：买家因没有取得买房资格，导致合同不能继续履行，赔偿1万，合同终止。

2、卖家违约是需要赔违约金的。即便你现在和卖家交易也是需要付定金，也难防止他把定金用于别处呀。到时只能走法律渠道解决。防范的话就是查房子是否有多重抵押，了解清楚房东卖房的原因，资产情况，最好能搞一份卖房人的征信报告，看下是否有欠债等等。

3、是这样的。

提问：广叔好，单纯保值出租，有可能以后还会居住的话，建议广州买哪好，总价300w以内，天河燕塘，龙洞，沙太南，越秀的淘金，区庄的老破小，还是选黄埔科学城，番禺的新盘或者次新盘。

回答：你好。还是选择有潜力的地段吧，次新盘为主，老破小这些就不要看了。首选黄埔科学城、或者老黄埔，番禺广场。

提问：您好广叔，深圳400万左右有推荐的区域吗，光明，沙井，大运，观澜，平湖，坂田该如何抉择？刚需自住，当然也希望升值。

回答：你好，刚需自住需要告知上班区域，就近买房，不要舍本逐末，敢情你的工作是个空中飞人，即可以飞到东，又可以飞到西，还可以从南穿到北，不要没有投资的命，却有投资的病啊。 少花点时间在路上，留下来更多的时间提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然重要，可是踏实走路更重要。

提问：广叔你好，纯投资，至少5年不住，想听一下您的意见。1，有武汉房票，想在武汉光谷东（限购区域）投资，目前均价17000左右。2，想考虑买广州新塘品秀星图新房（广州不限购 均价26000左右带装修 地铁200米左右）3，想考虑买广州黄埔区新盘（半年社保 均价未知）想听听您专业意见，谢谢。

回答：你好，广州是沿海城市，周围香港，深圳，澳门，珠海，这样的地理优越性不是武汉能比的。从升值空间来看，广州基数大，增量可能也会更大，5万的房子涨10%就是5000，2.5万的房子要涨20%才5000，除非武汉的房价涨幅比广州高一倍，否则升值空间大概率是比不过广州的。

首先要明白广州大的发展方向是向南向东，而不是向北向西。抓住这个大方向，买房就不会有大的失误。一路向东。荔湾越秀——天河——黄埔——新塘。纵观广州城区的历史变迁可知，改革开放以来广州城市发展的主轴最先就是东进！可以说，东进的脚步基本一直要快过其它方向。广州两千多年的城建史，原本主体一直蜷缩在越秀、荔湾等老城区狭小的“骑楼”内；近二、三十年，由于实施东进战略，广州城市的中心逐步移到了现在的天河北、珠江新城。天河成了今天“广州人的面子”，成了这个拥有两千多年历史的古城最为豪华的“会客厅”！而近几年黄埔的发展令人刮目相看。

由于广州东进战略的推进，黄埔成为近年来不少购房者青睐的热门区域。而黄埔近些年的发展也是突飞猛进，大量产业进驻，城市面貌的更新，都赋予黄埔不小的投资价值。总地来说，黄埔内部也细分为几个板块，旧区府、萝岗、科学城、长岭居和知识城。

提问：广叔你好，深圳宝安有套300的小房子，140贷款，夫妻月收入2w，努力提升中。看长沙价值低洼，社保交一年了，满两年是否应该dy出来凑去长沙买个大的呢？您如何看待长沙的楼市增值空间。或者您认为有哪些更好的思路，感谢回答。

回答：你好，长沙当下是低估的，低估程度和京沪差不多。但资产质量 未来潜力都没法和top10的一二线城市比。所以费劲折腾购房资格买长沙，还不如买不限购的重庆。

提问：你好广叔，今年刚广州华南理工大学毕业，现工作在附近，家人卖掉老家县城房子或店铺来付首付(总价300-500万的首付预算)请问广州哪个区值得买?如何优化?要注意啥?刚出社会不懂，也不懂楼市。还有自住加投资的话, 选择洋房还是小高层?我的个人倾向是洋房, 您觉得呢?投资前景如何？

回答：你好，广州集中力量向东发展。车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这也是广州最有价值的区域，350万总价.上车的盘不少。剩余子弹可以买二线省会城市投资。使用面积的大小和居住的舒适度有着直接的关系,使用面积越大,居住的就会更加舒适。就相同建筑面积来对比的话,花园洋房的使用面积会更高。

花园洋房的公摊面积一般为总面积的8%-10% ,而小高层住宅则会达到15%-25%。因此,花园洋房的使用面积会高于小高层住宅,如果每平米售价相同的话,当然购买花园洋房更加实惠

提问：广叔好，600万左右，广州纯投资，不考虑自用与学位，仅追求涨幅。全款后做经营贷。五年周期。请问选择什么板块什么楼盘？谢谢

回答：你好，广州的发展是向东向南，其实本质上就是沿着地铁5号线向东、沿着3号线向南的发展，如果总价预算600万的话，建议首选金融城板块，次选萝岗区府和番禺万博 金融城板块可以考虑骏景花园、美林海岸、中海康城 萝岗区府和番禺就要选择好货了，比如万科欧泊、锦绣香江、保利香雪山、新福港鼎峰

提问：你好广叔，我15年5月在田贝买了一套60平米的二手房子，原价245W，现市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20号前在东莞沙田的蔚蓝海岸买了100平米的一手房，当时价120w，现市值价160w，现毛坯房，未租。现手上有几个公司在经营，现金流好，年收入在50w左右，想将沙田房子处理，置换到靠近龙岗的大运城邦（属东莞区域），价格2.8w左右，妥否？还能另支高招吗？现我儿子深户，有购房名额！

回答：你好，儿子是深户，建议继续加仓深圳。 虽然大运城邦在东莞算不错的楼盘了，但是未来的价格天花板会比深圳低很多。 大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏。 考虑大运城邦还不如增加点预算入手一套龙岗大运板块上车盘。

提问：你好广叔，我去年着急的上车了坪山的深城投中城花园5号楼的95平。现在一直在忐忑中，因为感觉东部涨得很慢，是不是等14号线开通后置换到西部呢？

回答：你好，过去的大涨让很多东部的业主心里很慌，更加的确定了龙坪是个大坑。不惜一切的代价要置换到西部，哪怕是中部也好。我想说的是，现在东部的业主请稳住，西部狂涨了40%都十几万一平了，你卖掉东部拿400多万的预算，去买个小单间有什么意义呢？资金如水，彼处太高了必然会往低处溢。这几年我勘测过不少的房子的单价变化，得出的结论是板块轮动、房子轮动；早涨晚不涨，早不涨晚涨。

提问：你好广叔，270万现金，已经落户在深圳，请问买哪个区地段的房子升值潜力大？目前老家这儿已经有一套房子在按揭。

回答：你好，深圳人的福利很少，最大的机会就是买套增值快、金融属性好的深圳房产。 外地有按揭，首付270w做按揭要五成首付，算上交易成本，可以买总价500w，二手房可以考虑南山福田学区两房或者打算长持的话选择一些楼龄新的片区，比如宝中、碧海、红山、大运等，不同的板块有不同的选择侧重点。

提问：你好广叔，前段时间我跟我朋友一起去看了沙井片区的拾悦城800w左右，四房122平，顶楼带有小花园，我感觉还可以，请问如果买这里的话，未来升值空间怎么样？

回答：你好，我个人不太建议买这里，刚需盘的顶楼花园和平台花园一样，都是食之无味弃之可惜的鸡肋，很少人愿意为之买单。想在沙井买大户型，可以看看万科翡以及万科星城片区！

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