广州楼市:这几种板块不要碰,房子易贬值难转手!

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提问：广叔你好，广州户口，在越秀区上班，想年底想结婚，想要买离地铁口近的房，总价200左右，手上首付只有就只有80万，月收入1.5万。最近才开始看楼盘，看了2个盘：1，御溪世家，84方总价200万以内，离镇龙地铁站较近，双地铁口，但是房子号称是蝶形布置，最新开的盘朝西南和东南方的靠近行车道和外面商铺，东北和西北方又怕潮湿阴冷。2，东方名都，在白江地铁附近，单价2.6万，尾盘了，而且可选择较少，而且土地规划过了14年了，还要明年交楼。广叔可以根据我的情况给出建议，然后推荐几个符合条件我又能买得起的楼盘？非常感谢

回答：你好。御溪世家可考虑，近地铁，2站到天河，东南方要好一些。东方名都，东江大道北边上，近地铁13号线白江站，花园社区，较安静，土地规划过14年影响不大。综合看建议选择御溪世家。还可以看下，新塘：锦绣天伦花园。朱村：中国铁建国际花园、荔富湖畔。

提问：广叔好！您昨天提到的年轻人喜欢的次新小区带花园的楼盘能不能介绍一下。还有未来有投资潜力的黄埔科学城的楼盘能否也介绍一下。我们目前住的是40年的老房子，在越秀区梅花村小区，工作和交通，孩子上学都方便。除了2个单间公寓，我们没有电梯房。五羊新城还有一套70房的旧房子，在出租。我老公总想置换到五羊新城的汉苑，用来自住。我总想买掉金中的小公寓。由于广州限购，只有两个名额，所以很纠结：哪个保留，哪个置换；哪里自住，哪里投资；收租好，还是投资好。平时我们较少去关注楼盘。您能不能在我们目前的条件下，帮我们综合筹划一下。拿一个好的方案。非常感谢！

回答：你好，公寓涨幅慢，税费高，可以出手置换，当然如果租售比高，也可以保留，继续收租。梅花村的40年的老房子，过去一直说有加装电梯的计划，但不知道落实情况如何，如果也没有加装电梯，可出手置换。五羊新城的房子不知道楼盘名叫什么，楼龄较老，都是可以置换的。资产就是在不断的置换中实现保值增值。汉苑，一线江景，楼龄较老，小区绿化好，学区还不错，如果是自住，可以考虑。不知道你手上资金有多少？黄埔科学城可参考：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：广叔，我们最近去新塘看房，感觉新塘经济发展很一般，唯一繁华的就是几个楼盘，请问能分析一下未来5年新塘到底有什么利好的发展方向吗？

回答：你好，3号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的

提问：广叔你好，现有南山水木华庭一套三房，总价850万，还有200多万贷款，年收入80w左右。小孩4岁，准备考虑换学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学，不知道将来还有多少上涨空间？近期好学位房涨价幅度较大，现在换房补差价较大，想咨询一下是继续持有水木华庭过段时间换？还是直接换南山、福田的学位房？如果要近期换房，福田、南山3房的学位房有哪些推荐？希望能兼顾投资和小孩上学，目标价位1100w左右，感谢～

回答：你好，水木华庭对口的学校在西丽版块还行，在南山区属于第三梯队。 投资+自住，可以关注诺德国际 鼎太风华 雷圳这些网红盘 多淘淘笋 1000万以上首选南山，福田关注CBD 香蜜湖板块

提问：您好广叔，主场在深圳，请问一线和二线结合配置房产的理论依据是什么？真有这个必要吗？

回答：你好，因为一线城市房产有比较大的确定性，但问题是基数过高，涨幅收益可能并不大，比如上海中内环普遍均价都在7万+，未来涨肯定会涨，但涨到14万需要不少时间。而二线城市房产选筹更难，但是如果一但押中城市，未来的收入会十分可观，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。所以我们目前一般是一个一线城市+一个二线城市，刻意拉开城市间级差，这可以兼顾收入和确定性。

提问：你好广叔，我和媳妇打算今年在深圳宝安沙井地区买个新房（计划600万标的，首付30%），我媳妇深圳户口，往年年收入流水约为70万（19年休产假估计只有50万），而且她名下有未结清的信用贷50万元。 1、请问信用贷对于她今年买房商业贷批贷额度有多大影响？如果无法做到提前6个月还清信用贷的话，是不是就没法贷款7成了？ 2、深圳沙井现在的待开新盘好像只有海岸城了，广叔您建议等海岸城新房还是买二手？纯投资角度，买三居还是小四居？ 多谢!!

回答：你好，买房之前银行会要求还清信用贷，不过流水比较大，足够覆盖月供的2倍以上，问题也不太大，需要分银行。 房贷和信用度关系不大，每个人都有2张贷票，特指房贷按揭，信用贷不占贷票。 海岸城可以等，二手房同时淘笋，纯投资三居和四居都可以，重点看价格。面积相同 四居更好。

提问： 你好广叔，我手上目前有现金80万，请问一下大世界水山缘，中兆花园，龙威花园哪一个更适合刚需入手？

回答：你好，其实我这边不知道你的一个需求是什么，楼市分化就连同一个小区也是分化的， 大世纪小区环境还不错，不过这边的交通不是很方便， 中兆花园和龙珠 是一样的，刚需盘中的战斗机换手率也是比较高的，根本没有一点点的归属感。再有一个就是龙威花园，除了便宜真的是没有什么优点了，如果是一定要在这边选的话，我建议你看看沿着14号地铁线

提问：您好广叔，您觉得花好园这个楼盘的怎么样，我是手上有120多万闲置资金，想买个单间或者一房一厅，想前期出租，将来也可能自住。

回答：你好，花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，如果在车公庙上班，住这个小区再方便不过了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。 车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝连接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，花好园的单价只有七万多。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型，那日夜不息的超强噪音实在太可怕了。

提问：广叔你好，能帮忙评价一下深南花园吗？谢谢！

回答：你好，深南花园建得很早，港式老塔楼，地铁口物业，但由于房子品相和相对奇葩的户型、过大的面积，目前劏房租客很多，甚至一些房子能做到以租抵供。 南外大冲今年成绩不错，学区内有很多小户型可选，对深南花园的带动有限。

提问：广叔好，我名下在龙华老城区有一套房子，欠款150万左右，老公有过贷款记录，我工作在沙井，每天来回奔波对我一小女子实在是太累，况且需要上夜班，所以我想在沙井买一套自住（偶尔住，大多数时间还是要回龙华照顾孩子）加投资，只是手上资金只有大约120万左右，请问是购买公寓40多平，这个压力小些，还是咬咬牙买商品房，只是沙井最近都没什么新盘，二手房的话总价大约300万到350万的有哪些推荐呢？

回答：你好，首先优先商品房，普通公寓涨幅跑不赢大盘。 沙井自住可以多关注四海云亭小2居，淘笋，可以淘到300+的低价盘，自住一间，隔断2间出来，可以出租，前面几年也能缓解一部分月供压力。 或者碧海，西乡和翻身的地铁沿线次新盘小户型。

提问：您好广叔，我目前是在南山科技园上班，想入手一套总价500万左右的两房，最近有看过金地上塘道、碧水龙庭，福田的皇御苑，碧海富通城，你觉得哪个更有升值空间？

回答：您好，红山大概率还是向上的，龙华多数片区在2015年左右涨了3倍。 现分四个梯队，第一梯队就是深高北学位房，单价10万左右，如汇龙湾；第二梯队就是红山周边，平均8万左右，例如中海锦城；第三梯队大概6万左右，如金地上塘道。

提问：你好广叔，我在观澜工作，昨天本想向你提问，买华盛观荟的房子好不好，结果你说观澜房子横盘时间会久，跌时跌得快。所以我把原来提问删了。但我是考虑自住加保值的，看观澜地铁也要开通了，应该出行比以前方便，以前也看你推荐过合正观澜汇的房子。我是加大预算买龙华新区的金地梅陇镇或龙华红山的金地上塘道比较好吗？或其他在龙华的房子，首付150到左右，月供一万五左右，广叔有什么好推荐？

回答：你好，感把合正观澜汇列为推荐小区，理由如下: 1.龙华80%的旧改在观澜，观澜是龙华的未来，万科、卓越都有恢宏体量，改造难度远小于民治和大浪； 2.小区为片区价值标杆，且价格没有和周边拉开差距，新盘供应充足，学校加持，该盘注定十年内都是片区红盘； 3地铁即将开通，交通短板消失； 4.户型好，赠送多。 6月份4号线延长线通车后，价格还会小幅上扬！好的产品还是更能受到市场的欢迎和接受。 观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。 观澜汇是观澜第一网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。 观澜置业，首选观澜汇，但，长远看我更愿意加点预算买到龙胜。 金地梅陇镇，金地上塘道，潜龙曼海宁都可以买，具体还是看价格。

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