深圳楼市:这类房子不要碰,未来难转手,内行人都在回避

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔好！上次提问可能是没被看到。近期有置换房子的需求，之前去看了广兴源圣拿威还有屯了很多年的一手新房，180平左右的平层，看了户型比较喜欢，但是单证的没有楼层可选，只有很低楼层，双证的有一样的户型，也有高楼层可选，但是比较纠结双证以后会不会遇到什么问题，三叔能帮忙解答一下，谢谢！

回答：你好，不好意思，还真是没看到过这个提问。深圳限购未来数年都看不到放开的可能，所以双拼房会有下家难寻的问题，再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑，就容易被视如敝帚，因为双拼房多半为大户型，没钱人住不起，有钱人看不上。不过14年交楼的圣拿威不会有这个问题，碧海片区为数不多的几个品质房子之一，在遍地的十万房价下，七万的双拼性价比很高。

提问：你好。分别在17年和18年购入一套宝中和龙华，也算是赶上了这波房价红利，现在手上又有100万在手上，但是苦于深圳东莞都没房票，我该买小产权，公寓还是珠海中山呢？PS:现在月供压力也比较大，最多可以承担6000块，我倾向于选择公寓，不知何如？

回答：不知道你的学历何如，大专以上学历的话，不妨跳出上述几个选择，考虑城市能级更大的广州。

咱们就这几个选项一个一个掰开来说：

1、小产权、公寓：小产权的问题是不能用杠杆，同样翻倍，可以撬动的资金总量不同，涨幅绝对值差。

公寓的问题是供应太大，虽然政府已喊停，但公寓依然还是在售新盘标配，还有大量的二手存量。要命的是，公寓是没有客群支撑的，只是一个中转站，最后还是要卖出置换。

不同于公寓的是，小产权是有一部分客群的，有买来博拆房的，也有一些收入不高想安家深圳的，虽然小众，但是深圳人口基数大，所以流动性也会好过于公寓。公寓新房都是开发商花钱请中介吆喝的，到了孤独的二手市场，外加高额的税费成本，就无人问津了。

2、 珠海、中山：咱们可以看到2018年后这一轮的房市，不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够的时候，购买力不足以排山倒海，大水灌溉，在有限购买力的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。

而对于这两个城市，产业方面，珠海的人口虹吸能力不足，横琴自贸区也是一个概念，何时真正落地尚未知；中山同样也是产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然实实在在在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数，这些都可以作为没有其他更好的选择以后的选项，而非首选。

深圳嘎然限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了。

提问：三叔，能否点评下远洋天著？

回答：远洋天著不得不服，即使加上装修费8K，性价比也是杠上开花，当然秒光也是无疑了。除此之外，争论最多的莫非就是“呼啸山庄”深铁阅山境。该项目为深圳地铁打造，同为国企性质，限价力度必定同样可观及狠！优缺点显而易见，优点：1、西丽版块片区，坐落塘朗山脚下，同时受益于西丽科教城及西丽高铁站区域利好；2、近地铁和多条主干道，交通出行方便；3、周边配套相对完善，包括商业、学校；4、户型比较实用，户户朝南，通风采光比较好；缺点：1、临近留仙大道和南坪快速，受噪音影响大；2、地段相对封闭有点偏，被留仙大道隔离开来；3、小区面积小，配套不完善；

整体来讲板块位置是不错的，西丽近年新盘供应减少，关注度一直持续走高，加上整个片区利好，吸引不少刚需和投资客的关注，深铁阅山境项目综合还是有一定优势，最终还是要看备案预售价，毕竟单价才是王道！

提问：你好，请问总价550万左右，纯投资，花样年，友邻公寓，雷圳碧榕湾哪个更好点？还有其他选择吗？谢谢。

回答：花样年，地段+上升期的学位。雷圳，南实很久的双实验学位。友邻公寓，近年才冠名的学府。花样年：雷圳>友邻公寓。也可以看看22万一平的宝中学位，学位房玩儿的就是心跳，成绩越硬房价越坚挺。其他选择参考内部选筹。

提问：三叔您好！想咨询下深圳的二手房，来深圳工作5年，但是最近两三年都常住外地（最终还是要回深），但是担心后面深圳房价还会涨，最近开始看房。总价预算500w，当前在看民治碧水龙庭，这个小区单价还算能接受，附近横岭计划在旧改，以后居住环境可能会有所改善，想请教您这边的建议，这个小区值得入手吗？或者有没有别的建议，谢谢！

回答：就我了解外派员工一般是80-100万的年收入，也就意味着三年后回来，你肯定又会有换房的欲望和能力。民治有很多民房，碧水龙庭又有点老了，对于你这样短期有置换能力的，还是建议以好流通的房子为主，中上学位的一房，紧凑两房都可以。不要太指望旧改，旧改真是要盼到天荒地老，小打小闹的旧改对房价拉动也不大。

提问：请教三叔，我孩子今年5岁，很快就要上小学了，我想买个学位房 ，自住。准备首付大概有350，想选南山 福田 ，现有一套布吉的两房，总价300（按揭还有80）如果二套单价不太高，考虑把现有的保留。请大佬赐教，目前房子在我老婆名下。

回答：你的月供能力何如？首贷是否还在？布吉的两房估计就是桂芳园康桥之类的老房子，还是建议卖掉。和普通中介不同的是，我们不是你们说打哪我们推荐哪，一定是要结合你们的实际情况再去做一个精准推荐的。

提问：你好三叔，深圳有套房，之前付5成首付，在我老婆名下，近期想买二套，我名下没有按揭记录，但是首付缺点，月收入8万左右，现在现金能有个100万左右，有没有好的XD解决方案？想买450万左右的房子。

回答：融资：xyd，看你个人工作单位，收入情况。dyd，你老婆名下这套房子看购买时间，能再diy两成出来，你名下没有买房记录，首付三成，适当做神评，再凑点，首付基本也够。

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