广州楼市:这类房子保值都困难,未来还难转手,内行人都回避

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提问：广叔你好，你对东风东小学万科金色家园，对锦城花园、东风广场和君汇您的看法又怎样呢？谢谢！

回答：你好。锦城花园有点老了，不是很建议。东风广场可以考虑，小区环境不错。君汇世家就隔着一条马路，也可以考虑，家门口就是学校。建议以次新小区为主，太老旧的不要考虑。

提问：广叔你好，我想在广州番禺买套房子，总价在1200万以内，同时又希望学位还可以，最近看中星河湾星苑，里面环境挺好，又配有执信中小学，但又有人说这个学校不行。同时广叔也可以提供海珠或天河一些楼盘参考

回答：你好，中星河湾星苑可以考虑的，在沿江东路，景观好，小区环境好，执信中小学也不错，毕竟执信中学教育集团在广州是排在前列的，缺点是没有地铁。其他建议看海珠滨江东；富力银禧花园、高雅湾；天河：保利心语花园、尚东君御雅苑、尚东美御

提问：广叔，我想买个250w左右住宅，如果选一个新盘，您首推哪里？

回答：你好。广州新塘的品秀星图；科学城：实地常春藤、珠江嘉园

提问：你好广叔，想问一下中冶逸璟台复式怎么样？有没有投资价值，因为孩子在科学城上学，打算住几年后卖掉的话，从投资角度岭南山畔二手和这个楼盘选择哪个更好一点？

回答：你好，复式相对来说没有平层的流通性好，不过自住的话，买也无妨。有价值的，不过需要一定的周期。如果自住，不如选择岭南山畔，近地铁，周围配套要齐全一些，靠近尖峰岭公园，生活舒适。

提问：您好广叔，坐标广州，我老婆名额被丈人夫妇占用，贷款200万，无法提前还清，我俩婚后一套老破旧(江湾桥南)，现在想卖了换大的，但还有8个月才满二，房产证上写着满二才能交易，有没办法操作，因为卖了才能买新的。另外我俩黄石路上班，目前在知识城和南沙选新房，知识城上班不到1小时，还可以，南沙比较远，1个多小时，您觉得还有什么区域可以纳入考虑范围？我们首付预算最多165左右，主要考虑小孩居住舒适和读书，虽然主城区学校好，但一家人居住不舒适。还有一点就是我和老婆买房前离婚是否可以做到5成首付？

我这次计划买的房是希望带有投资属性，持有十多年这样的，所以就不太想买市区旧楼！我们现在就看过南沙，南沙湾附近的和知识城，看上的房南沙比知识城便宜30万左右，但上班要多20-30分钟，如果必须二选一你觉得那边比较好？或者在你看来，广州还有那个片区比较适合我们的？虽说首付计划165w,但毕竟已经有负债，所以还是希望如果能控制在总价300w以内会比较好，谢谢。

回答：你好，不能有办法操作，zc就是要限售。你卖掉老房子选择新房子无可厚非，知识城、南沙都是你选择范围了，其他城区地方只会更好不会更坏了。首先你要搞清楚的是，你老婆、包括你们现在的老破旧，在家庭单位来看，已经有两笔在还贷款了。即使你卖掉了老破旧，家庭名义还是要七成首付。离婚腾出你个人名额，如果你是广州户口，有贷款记录，有机会做到4成首付。没贷款记录，可以三成。三或四成首付，以165w的首付预算，选择的空间是很大的。我还是建议你选择改善类的二手房。资金有限可以优先南沙，相当于多花20分钟上班，多节省30万。

提问：你好广叔，我是深户但深圳无房。居住工作都在成都，有套全款房和一套贷款房，月供1万。目前手头有100万，明年10月有笔200万资金到期。今年7月底孩子满18岁有成都购房资格。如果月供达到2.5万，还是可以承受的。从投资角度考虑，我是等明年资金充裕了投资深圳，还是在成都或者重庆等二线城市购房。对于这两个二线城市你认为投资潜力如何？对于我这种情况，您有什么建议。我记得你说过新房会有几年洗盘期，是说从投资角度看新盘不如二手房吗还是我理解的不对。

回答：你好，给在二三线工作和生活的朋友一点建议。 这里指的是本身已经在二三线定居的。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。 那么怎么办？就是好好在二三线生活啊。

唯一要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。 为什么？ 将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。 这个时候，最需要解决的问题是什么？ 就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。 所以在深圳和成都重庆之间选择，支持你买深圳。不仅为了资产升值，也为了下一代。何况你在成都已经有仓位了，把大资金用在深圳，未来成都可以考虑出手一套全款房做裂变。 新盘和二手房重点还是看价格，如果限价新盘，价格低于周边二手房价格，是可以买的。

提问：您好广叔，怎样才能让资产最大化，早日摆脱房奴财务自由？目前居住工作深圳，为了娃读书，2017年底入手豪方天际，贷款500W月供26000，付完月供年收入余款不多，没有别的投资理财经验，家庭收入4w月，目前子弹30，另武汉万科城花景苑一套，托管租金4K月，少量尾款无压力。 请问广叔，有必要卖掉武汉填深圳贷款，来降低月供与利息吗？500贷款目前现状有没有办法能提前还完？剩下的子弹应该怎样投资理财？目前35岁，已面临中年危机，想在40岁摆脱老鼠赛跑模式，破解月供房奴困局？求支招。

回答：你好，只考虑你这一辈子的话，还是有可能财务自由的。 比如在武汉你现在赚5000万，基本到你退休你还是比较随心所欲的。在深圳这个数字要翻倍。 但是你的孩子未必随心所欲，因此如果你想要在你所生的全部年份，你的子孙也随心所欲，估计你要终生奋斗了。 万科城花璟苑属于关山大道，光谷领涨区，建议保留。等待下一轮涨幅来了，在考虑裂变2套低价潜力盘。 不建议提前还贷款，开发副业 增加收入和现金流才是重中之重。 剩余子弹30，不要全部打光，去沈阳入手一套低价潜力盘，单价8千左右的二手房，首付十多万，租金能抵大部分月供。

提问：你好广叔，请问南山的二百万公寓，说是有学位，首付七十万 这个能不能碰？中介说是住宅式公寓，下午跟中介聊了两个多小时，大概是南山的一个小公寓，但对方说是住宅式公寓，我对这个不太懂，只知道公寓不能碰。首付七八十万，我可能一半要靠凑，然后现在准备实地去看一下盘，但是跟买过房的朋友来聊说，其实公寓和住宅看起来差别不大。有点纠结

回答：你好，买错比买贵更加恐怖，而且还有很多钱是借的，建议慎重选择！1.公寓你要看是70年产权限购限贷的公寓还是50年产权不限购，按照你的描述200万付70万应该就是住宅性质的公寓，是限购限贷的。2.这样的小区大部分是租金高，涨幅慢，一般情况下住家客户少，办公的多。3.产证性质是公寓虽然是限购限贷，看起来跟住宅没多大区别，贷款个别银行会嫌弃，当然大部分银行不会，也可以贷款七成，（首次贷款），个别银行贷款是不足的。所以建议买正常的住宅性质的楼盘。

提问：你好广叔，最近刚把新锦安三期140多平的房子卖掉，现有800万左右的预算，较高性价比也可以900万。最近看了中粮景云，君成雍和园、中熙香槟山、附近的12号线的地铁房；但是大的太贵、小的太小。沙井也有在看，我准备去摇海岸城，也有看了西荟城和禧园，现在比较纠结的是买哪里好？全款还是按揭？

回答：你好，首先要明确自己的目的，是考虑自住还是投资？自住则要考虑上班通勤是否方便？是否有小孩需要上学？投资跟自住的选筹不一样，投资买的是未来的潜力。哪怕现在交通不便，毫无居住体验；但是，只要未来有改善，能变好，就能带来价值的兑现。西乡这几个房子都还可以，但我不建议买太大的面积。该片区多为刚需外溢，3房较好。海岸城值得去摇，西荟城和禧园也值得投资+自住。但是不同的预算，有不同的买法。800-900万，我建议看看碧海、宝中。

提问：你好广叔，我的需求是自住兼顾投资，请问从未来5-10年的角度来看，坂田的信义嘉御山和佳兆业上品雅园这两个盘哪个盘的涨幅会好大一些呢？

回答：你好，深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对的洼地，只有相对洼地。信义嘉御山，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。到底涨了多少，我这里有明确的数据。去年12月到今年1月，圈友共买了五套上品75平的两房，总价从450-495万不等，现在挂盘价650万，成交价630万。上品涨得太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。不过这是750万的预算局限在坂田的选择，如果跳出坂田，放眼全深圳，又会有比嘉御山更值得买入的洼地。注意，我的意思是买入节点转瞬即逝的相对洼地。

提问：广叔您好，我目前外派广州，1-2年返回南山工作。看12月涨势，计划在总价450万之内考虑首房两居室。向您提问：1.3,4月接盘是否有些着急？2.目前关注龙华金地上塘道二期、碧水龙庭，福田皇御苑，宝安富通城三期，对地段，交通，学位，升值空间有些难以判断，其中较中意金地上塘道，但是挂价已经到8万。除此外还有较合适的推荐吗？不胜感谢！

回答：你好，深圳2019年几个热点片区，10-30%的涨幅是有的，现在很多小区都在闹房荒，如果不出台调控措施，价格大概率还是向上的，疫情只是延缓了上涨时间点，给刚需朋友留足上车时间。 龙华现在称为宇宙中心，房价在2015年左右涨了3倍。 现可以分为四个梯队，第一梯队就是深高北学位房，平均单价在10万左右，例如汇龙湾； 第二梯队就是红山周边，平均单价在8万左右，例如中海锦城； 第三梯队大概6万左右，例如金地上塘道。 第四梯队4万的也有。 金地上塘道属于龙华的第三梯队，距离地铁比较远，单价6万价格还算比较便宜。 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错。 自住更倾向金地上塘道和碧水龙庭 投资建议重点关注宝安碧海，除了宝安富通城三期，还可以关注圣拿威，玉湖湾。

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