东莞楼市:老房子将不再值钱,未来还难转手,内行人都避开

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提问：广叔：您好！请教下我在东莞万江有二套房，一套自住价值三百多万，一套楼龄比较长的江滨花园在出租，是建议继续租还是出售呢？另计划以小孩名义投资一套，价值二百万左右，中堂浅水湾与增城石滩金众江悦府二个楼盘选哪个楼盘好？另不限购的城市肇庆与惠州值得投资吗？谢谢

回答：你好。江滨花园在万江华南摩尔，1992年的房子，楼梯房，也不近未来的地铁口，这种老旧楼梯房未来是要跑输的了，建议出手置换。中堂浅水湾景观还可以，但周围环境一般，总体价值一般，整个水乡片区交通是“硬伤”，未来改善还需要时间。金众江悦府，周围较荒，缺少配套，也没地铁。目前石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。整体看金众江悦府不建议。肇庆和惠州都不建议。200左右可看下这些楼盘：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔 您好！本人38岁现沙田汇景联排一套、翠珑湾97平一套、均无贷款，手上现金有500-600米，年收入150米左右：妻子东莞户口、想投资房子或写字楼求推荐！谢谢

回答：你好。沙田汇景周围环境不是很好，价值一般。翠珑湾靠近华为基地，还可以的。写字楼、公寓、酒店、商铺这些不建议碰，好好买住宅。可参加万象府的打新，二手可考虑：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好：我是东莞户口，目前我在常平东田翠湖湾有两套250平方的了，现在我们小区二期又有一套顶楼251平方的大四房的笋盘卖，你认为东田翠湖湾有没有再买的投资价值。我对比常平其它的小区环境我们这小区是还算最好的了。

回答：你好。翠湖湾不错的，旁边是医院，配套成熟生活较便利，但大面积流通性不是很好，鸡蛋也不要放在同一个篮子里。顶楼也不好，风吹日晒，老了还容易漏水。可出手一套，置换到更有潜力的地段。

提问：您好广叔，准备深圳上车，70％投资，30％可能自住。现有子弹300＋用于50%首付。初步圈定西丽。目前在塘朗城东，华晖云门，宝能城，水木丹华间纠结，急求比较！ 我们较偏向单价偏低的塘朗城东，但担忧其50年产权及偏小的小区规模。 恳请帮助综合分析一下？

回答：你好，塘朗城片区分析： 这个均价站上9万的片区，竟然还有塘朗城这个低价盘（均价6万），这个盘是不是就是传说中的大面积低单价呢？ 其实不然： 1、小区两栋楼，深圳地铁开发，小社区，花园经适房标准，我一再提示，投资不可小社区； 2、利用率低，115平三房在售690万，套内面积92.2平，相比宝能城89平的四房830万套内93.2平，比较尴尬。

综上，我们看一个社区，可不能简单的看单价，在配套、楼龄类似的情况下，社区环境、利用率也是我们需要重点考虑的指标。 这个片区次新盘再加上宝能城二期还是有不少二手供应量的，能不能投资？ 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、户型硬伤：宝能城二期、塘朗城利用率太低，宝能城一期、华晖云门朝南太吵，朝北无阳光。 6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，塘朗城东并不算优选。

提问：广叔您好！请问现在广州和深圳哪个更值得投资？深圳去年涨了一波了。广州好像没怎么涨。

回答：去年8月18日，深圳的示范先行区，以及双11的144平的豪宅线突变，再加上前一段时间的“前海扩容”，这一些列刺激的动作，

最终的结果就是当下：深圳南山、宝安两个重点区的沸点热度，这些只是煽风点火，只是最后的催化剂而已，而真正市场博弈的隐藏力量来自于过去2016-2019这三年时间的蛰伏，需求的压抑、刚需的释放、回血的完成，这些随着时间的积累造成了今天的局面。广州会步深圳的后尘，广州的市场启动会比深圳晚一些，至于晚多少，我不能胡言乱语的说是晚6个月，还是8个月 从时间节点上来看，肯定是晚的，这是必然。

如果深圳“炮火声”四起，杀的漫天涛海、火光冲天，广州还纹丝不动，既合乎情理，又不合适情理合乎情理的原因在于：深圳确实是全国资金的汇集地，一有风水草动，市场预期和房价就会起来，而广州却不具备这些先决条件不合情理的原因在于：广州其实温度已经在慢慢回升。小结：如果钱到位了，甚至如果只是房票到位了，广州或深圳都可以尽早买入，这是多么正确的事情。

提问：广叔好！总价350万以内，纯投资，买广州黄埔科学城呢还是买深圳龙岗呢？哪个有前途？

回答：你好，黄埔科学城单价2.8-3.5，深圳龙岗（如果不是很贵的大运片区，而是龙中等片区，沿着3号线地铁）的价格在4.0-4.5, 350万以内，科学城的选择余地大，而深圳龙岗的选择余地其实不大，买的面积也会比较小，首选广州吧

提问：你好广叔，广州户口首套，预算200万，刚需自住+保值，请问黄埔镇龙星汇城怎样？镇龙目前比较荒凉未来前景如何呢？另外星汇城和品秀星图比起来哪个增值空间更大一点？

回答：你好，镇龙星汇城靠近广河高速，周围什么都没有，离镇龙北地铁口倒是还近，买入的话要站岗很久的，个人觉得是不值得的，出租租不是很好租出去，真的很惨，还不如品秀星图。

提问：您好广叔，请问投资买房楼层买顶楼会不会不好出手呀？

回答：你好，从投资角度讲顶楼一般是折价10%-20%不等的，不论多层小高层和高层，选择一般都不要选择顶层。从定价来看顶层的房屋一般价格比较便宜，但是顶楼漏水概率大是事实，顶楼夏天更热空调能耗大是事实，买新房时多数人不会选顶楼虽然便宜是事实，但是二手房顶楼更加择买主，流动性较差也是事实，除了高端次新及新盘顶跃及有专属屋顶花园的以外。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。

提问：你好广叔，请问福田保税区附近的房子值得投资吗？那个3米6公寓小户型如何？只考虑总价低学位可以的地方。感谢指点。

回答：你好。只能说还行，福源花园的小两房也可以关注。 地铁 3 号线的南延线福保站今年就要通车，而且有福田外国语南校区的学位加持，投资自住两不误。

提问：你好广叔，我在宝中有套一房，大概400万，还剩欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前可能考虑碧海，领航城或者沙井。想问，现在置换是否合适，还是继续持有。还有置换的碧海，领航城，沙井怎么选择好一些呢？

回答：你好！如果月供能力还不错，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留。 如果月供压力比较大，建议出手置换。 刚需自住盘，地理位置距离宝中，但是周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，交通一般距离地铁口较远。自住是没问题的，投资涨幅应该一般，周边可以选择的房源充裕。 自住和投资 首选碧海，次选西乡和沙井。

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