东莞楼市:这样的房子尽量不要碰,内行人都避开

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-15 23:59

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提问：你好广叔，坐标东莞，首套，子弹约50万～工作松山湖产业中心～买不起松山湖和环松山湖～最近一周看了东坑和常平的楼盘。投资的话东坑潜力大，还是常平潜力大～结合投资和自住！东坑看了海伦堡，保利和府～离工作大约18公里，有点远，环境很好～常平看了都市华府，东田丽园，半岛豪庭，周边配套成熟～离工作地点大约16公里～绿地大都会，碧桂园首府靠近高速，生活配套差～离工作地点大约16公里～天林湖，靠路边，加州阳光配套差，离工作地点12公里~不知道选择哪个比较好点呢？

回答：你好。首选常平，常平是东部产业园最优投资价值的镇区，是经济大镇，经济实力雄厚，是全国唯一拥有两个大型火车站的镇区，以及规划常平站香港城及东莞东站双TOD项目。首选前面这三个配套成熟的，挨得很近，重点考虑次新，带花园，半岛豪庭、东田丽园都可以。靠近高速的噪音大不建议。

提问：广叔您好：新人首问，我东莞户口，在东莞黄江江海天悦和华安珑珽各买1套，2017年买的，今年别的楼盘都涨了不少，这2个楼盘没怎么涨，我是不是买错地方了，现在手上有200个左右，还想投资，都说惠州潼湖科学城和潼湖科技小镇，是第二个松山湖，现在12000左右，还是买东莞二手房比较好，望指教谢谢

回答：你好。这两套都很近，靠近黄江汽车客运站，周边有点嘈杂，而且没有地铁。鸡蛋不要放在同一个篮子里。惠州的潼湖科学城是可以考虑的，但还需要持有较长时间，短期还没有那么快发展起来。200左右，如果东莞有房票，建议留在东莞。看下长安临深区域，如长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔好！需求是纯投资，子弹300-400万。目前关注的楼盘有大岭山的万科汉邦松湖半岛和长安的鼎峰悦境，不知道还有没有其他楼盘推荐？

回答：你好。首选万科汉邦松湖半岛。还可以看下金地格林上院、万科金域缇香

提问：你好广叔，本人广州户口，家庭有两套广州的二手房，一套小两房2几年前已供完出租，另一套4房18年购入供30年，自住。目前月供1万8。现手上有30w。1、手上钱是否应该继续存放待提早还目前自住房。2、手上钱是否应该再购房投资保值：有意向增城的恒大山水郡（目前打折1w3），佛山龙光天耀(3月看1成首付，2万3，现在2万9，无低首付），佛山恒大滨江华府1万8，若投资考虑是否走抵押一套房凑首付，但不想压力太大，资金和小区如何选择，恒大认识人，能争取点优惠

回答：你好，你的情况具体要看你的月供能力，因为目前你月供已不低，可以分几种情况：1.月供能力充足，这种情况子弹30太少，投资可以考虑把全款房进行抵押，扩大资金流，然后再开发一个房票，比如老人票，继续买入广州，看好黄埔和万博板块。

2.月供能力一般这种情况就不适合进行抵押，杠杆如果拉高，但月供能力没有跟上，风险就放大了。推荐考虑增城新塘板块。

3.月供能力很差，这种情况，子弹30更适合留手里作为防守资金，抵抗风险，资金不宜打的太空。

提问：你好广叔，我有一套广州的小户型在海珠区，今年有好消息，广州的中大在小区的门口对面开辟了一个新的校门建设教职工宿舍公寓。这样一来，小区的大门和中大的校门相差不过百来米。中大的房价比起周边附近小区的房价大概高出两万左右。如果公寓落成的话，小区房价应该会提高，只是还需要两年多的时间才完工，那我的房子是等到后年中大公寓完工的时候出售好还是明年就出售呢？现在小区的房价已经在微涨。

回答：你好，如果你现在出手，手里没有更好的投资标的，我更建议还不如继续持有，广州现在属于静淡市，一动不如一静，等市场起来再说，吃个大盘平均涨幅。

提问：广叔你好，户口在白云区，去年在岭南新世界云逸买了套三房自住，现手上还有500多，打算一次性付款买入云逸二期作为投资，但是二期项目在路边且离高压电线杆很近，总是担心没有升值潜力，就很纠结。

回答：你好，云逸次新盘还是有潜力的，不过有一套自住的话，另外一套就别到其他楼盘或者其他区域，可以考虑凯云新世界、锦云峰。黄埔科学城的新福港鼎峰、雅居乐富春山居。路边比较吵高压电线杆近也不好，全款买房资金利用率不高缺少杠杆。

提问：你好广叔，我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地兼，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津：上月不经意卖掉福田一套老小旧小二房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万，现想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，最好能跑赢大市的小户型，考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子初步预算总价300万左右，因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的1.是龙岗大运板块的中海康城小两房，2.南山宝安等热门区域的一房学位房（目前还没有具体目标）3、8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请广叔帮忙分析指点！

回答：你好，宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输。总价300，现在去追宝安和南山的学位房不合适。涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了，接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来潜力看好。

提问：你好广叔您好！有急事咨询，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近最高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

回答：你好，楼市上行期，业主违约的比例会大很多按照合同执行，业主按20%房款赔付，直接走法律程序好了。解决思路： 1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，最好是涨价控制在合理范围内，比如10万。 2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协 3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

提问：广叔你好，从715出来后，我就没有深圳的购房名额了，但是又担心纸币贬值。现在有朋友建议我去看看广州南沙那边，广叔觉得南沙哪个片区的价值要大一些呢？觉得万顷沙那边怎么样？

回答：你好，南沙核心区是蕉门水道两侧的明珠湾、南沙湾两岸，最有投资价值的毫无疑问是明珠湾的横沥、灵山两岛，这里集结的是国家队、现代金融服务业，拿到的是华南地表最强的配套资源，只可惜横沥没房，灵山岛尖的交通、产业稍弱于横沥，新房的周期也比较长。其次金州、蕉门板块依托于南山区，自成一个小城区，建设完成度和产住配置类似于龙岗中心城，缺高净值人群，但是安居乐业，单价低廉。有金蕉板块的单价压制，黄阁这个汽车城就甭想起来了。投资最差的就是【万顷沙】，定位是交通枢纽和保税港加工业，加上无穷无尽的填海造陆，这里的实际价值就是1w出头而已

提问：广叔好，总价400-500w在南山购买房产基本50平左右，这样的结婚够用么。还看到很多房屋改造以及空间再利用的装修方式。您觉得购买核心区域小户型，再通过改造方式扩大空间，这样的方式可行么？

回答：你好，婚房看你自己的取舍，南山也有价格低的楼盘，大部分潮汕开发商的盘赠送也比较多，深圳1改2，2改3的业主不少。深圳未来很长一段时间都会是以南山为核心的格局。自住不用在乎涨幅，只要追求地段和位置没有错。未来房价升值收入增加后再考虑改善置换。

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