广州楼市:这种房产不要碰,涨幅慢!内行人都避开

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提问：广叔您好，我们目前住的是40年的老房子，在越秀区梅花村小区，工作和交通，孩子上学都方便。除了2个单间公寓，我们没有电梯房。五羊新城还有一套70房的旧房子，在出租。我老公总想置换到五羊新城的汉苑，用来自住。我总想买掉金中的小公寓。由于广州限购，只有两个名额，所以很纠结：哪个保留，哪个置换；哪里自住，哪里投资；收租好，还是投资好。平时我们较少去关注楼盘。您能不能在我们目前的条件下，帮我们综合筹划一下。拿一个好的方案。非常感谢！

回答：你好，公寓涨幅慢，税费高，可以出手置换，当然如果租售比高，也可以保留，继续收租。梅花村的40年的老房子，过去一直说有加装电梯的计划，但不知道落实情况如何，如果也没有加装电梯，可出手置换。五羊新城的房子不知道楼盘名叫什么，楼龄较老，都是可以置换的。资产就是在不断的置换中实现保值增值。汉苑，一线江景，楼龄较老，小区绿化好，学区还不错，如果是自住，可以考虑。不知道你手上资金有多少？黄埔科学城可参考：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：房叔，子弹35，新塘中森茗苑值得买吗，一手和二手那个更适合？

回答：你好。中森茗苑可以考虑，建议以二手为主，一手为辅。

提问：广叔，你好!本人广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套（估值预计550）全款，花都富力金港城联排单边218方（估值500）在供一套，从化夏湾拿联排中间位260方（估值350）一套全款，惠州有几栋小产权，目前月供＋家庭常规支出80000/月，目前可支配资金500万左右，年收入300左右，想进一步在珠三角找一些投资房产机会，有什么建议？

回答：你好。岭南新世界双城故事，自住不错，周围配套齐全，片区发展成熟，学区一般。花都这边一直供应量大，距离广州核心区较远，房价涨幅较慢，可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品。你持有的这些资产都不算太优质，不知道是否有深圳房票？深圳是个不错的选择，其次广州天河、黄埔都可以考虑，可参考：天河：美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园

提问：广叔，你好，每天都来看你的建议和分析，觉得收益良多，我就想问问投资到底二手合适，还是新盘更好？谢谢！之前您建议我们看新塘的品秀星图。

回答：你好，一手和二手在交易上的流程不同，一手相对来说简便的多，二手房要综合分析评估其价值，要做产调做产权分析，咨询邻居房屋使用情况，是否是凶宅，还有在签协议付定金方面的敬小慎微，找对中介，支付中介费等。从投资的角度，先说说一手房，有一些人是只买一手房的“新房癌”，愿意为品牌、精装修、CEO房付出更高的溢价，而我们投资是要力戒“新房癌”，做到投资的收益最大化，用0.7买到价值1的货，而不是用1买到价值1或1.1的货，一些地区由于限价出现倒挂现象时，一手房也是值得我们入手的。对于初级房产投资者，建议以二手次新笋盘为主。品秀星图可以买。

提问：广叔 黄埔我现在想买只能全款 手上有房产证的只值120万 抵押估计贷款80万左右吧 其他的也就这个价格房子 没拿证 要不公寓了 没交房 目前手上有的就150万左右现金流 您说可以垫资先全款入手 抵押贷7成出来 可是我资金不够 南沙的给116万 贷款170左右 没拿证是否可以另外小额贷呢 有什么办法推荐吗 另外您说代持 我家人不行 还是有专业的机构推荐 广州我不了解 另外实地常春藤我看没地铁 生态不错 投资性质常春藤和保利拾光年 哪个潜力更好 拜托广叔指点 垫资和代持的问题怎么操作

回答：你好。不要买公寓！公寓税费高，涨幅慢，流动性弱。那还是买个能力范围能买的吧，保险一点。没拿证暂时还贷不了。两个盘都需要持有较长时间，二选一的话，短期保利拾光年会好一些。

提问：你好广叔，前海颐湾府怎么样？有投资价值吗？深圳哪里或者哪个楼盘有投资价值

回答：你好，颐湾府优势：1.前海五年内少有的住宅；2.和领玺一样，近学校地块，学校由招商代建，目前预测是育才；3.120、190户型，格局、采光、外立面非常棒，两梯三户是最低配；4.近地铁（五号线铁路公园）、近商业（后期商业配套非常丰富）。劣势：1.相当长的时间，附近都是工地，配套需要时间；2.距离月亮湾大道比较近；3.和领玺一样，社区不大，另外，还是开放社区。 是值得看好的项目。

提问：广叔好，能否总结一下通过中介购买二手房的注意事项要点，如何防范套路。近段时间和中介接触，遇到一点套路，看中的房子，永远买不到，会各种原因买不到，刚刚卖掉了，卖家没时间，卖家加价，卖家不诚心 等等，价格从低看到高，制造紧张气氛等等，再推荐高价房……刚交诚意金，结果中介说卖家没时间小孩要中考，上门去卖家谈价也不乐意！苦不堪言！

回答：你好，中介套路防不胜防，因为你没有付出什么成本，所以难维护自己的权益。只能多换几个中介，最后找到一个靠谱的中介，比啥都重要。帮你选好房子、帮忙砍价、帮你做一系列比较麻烦的事情。不过，有些也不能怪中介，有些确实是业主的问题，中介最终目的是希望买家和卖家能真正成了这单，这样他们也能尽快结佣完事。

提问：广叔好，坐标深圳，预算总价550-600，sfsd，在南山上班，以居住学位投资的顺序考虑，考虑宝安西乡，宝安新安，龙华红山-上塘，南山珠光-桃源村这四块儿，能够上手的80平小三房基本都是楼龄老一点，怕跟不上大盘。这三块儿地方，广叔有什么建议呢，或者能否给出几个盘开参考。

回答：你好，投资南山的两房有两个逻辑 第一：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村三期这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 松坪村比桃源村更好。

提问：您好广叔，我现在手上有一百万的现金孩子吧，想要买商品房，我们在观澜这边看了一套小产权，现在是在自住价值150万，我想卖了小产权再去买商品房，但是我老公不同意，这个还是比较纠结的，孩子现在三岁了，再过几年就要上学了，我想买个好点的学位房。能够承受的月供是1.5万

回答：你好，我这边的话是支持卖掉小产权的房子，第一，上学可能不太方便。二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈，第二个的话就是不具备一定的金融属性，150万可以考虑在福田买个学位房。您可以搬到关内，让孩子在福田上学，这样的话教育就更好了，还有家庭教育和社会教育对于孩子的影响都比较大

提问：你好广叔，请问一下深圳现在哪里还能购买，主要就是作为投资。

回答：你好，这里谈一下对后市的看法，希望能对大家有一些参考价值，第一个就是在三到六个月的。混沌期里成交量急剧减少，预计在3000套左右，第二个就是投资客聚集地，比如前海南光明沙井会略有回调幅度的话是在10%左右。 第三个就是二手税费，高利好新房 第二个就是小仓位投资客可以继续买入，深圳主要以学位房为主线，第三个就是置换的，也可以在混沌期完成，毕竟这个时候摩擦成本还可以控制。

提问：你好广叔，松岗的满京华云著如何？有个学校，可以入手吗？谢谢

回答：你好，云著这个盘是松岗为数不多的值得买的一个盘，满京华这个开发商不知何时走起了情怀路线，云著以艺展为卖点，云晓也做得别有匠心，不管艺术展最后能否做起来，至少整个楼盘的档次是上去了。对于市里的刚需上班族来说，地铁有点远，但是盘够大，自成一个小城，居家会便利许多。地铁不可谓不重要，但是地铁也不能遮百丑，尤其在漫山遍野都是村厂村房摩托车横行的沙松福，于我看来，这个盘远胜过那些与万千民房为伍的孤盘。

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