广州楼市:这种房产不要碰,涨幅就是个悲剧

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提问：你好广叔，预算400左右首套房，目前关注的新盘有万科城市之光、星樾山畔、融创广府一号，想请广叔给些建议，或者有其他的盘也可以推荐一下，谢谢。

回答：你好。万科城市之光还不错的，近地铁，配套还可以。星樾山畔靠近高速、立交，不是很好。融创广府一号离地铁有点远，周围环境不是很好。400左右可看看：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，你好！夫妻户口广州。爱人在五山上班，小孩在五山上学，我自己在文化公园附近上班。准备二胎，手上现金300万，黄埔有一套房，按揭中。准备再买一套，考虑自主+投资。

1.是一步到位在五山买呢？五山房子老，溢价高，感觉不划算。（对五山板块的房子希望您能给点建议）2.还是再买一套有升值潜力的，暂时租在学校附近？以后再置换？3.买的话有哪些推荐楼盘？谢谢

回答：你好。1、五山主要为教育板块，高校是挺多的，但板块缺少增量。学位也并非顶级学位。溢价高，有点水分。2、建议买一套有升值空间的，租房住。3、有一套房在供，只能7成。能买个430左右的房子。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，请问一下：一、是只考虑卖掉广州萝岗的,还完贷款还有240万首付,买个天河立交附近学位房。因为二套大概总价400万预算2房,考虑华景新城、龙口西高楼龄学位房，或者有其他好的请您推荐一下。二、是卖掉东莞幸福公馆和海逸豪庭小别墅两套1000万资金,在东莞买宜居且有升值空间的别墅,200一300平，请问有无推荐。

回答：你好。1、小孩有读书需求吗？如果没有不建议买老破学位房，有点风险。华景新城可以考虑。还可以看下阳光假日园、兰亭上东。2、海逸豪庭别墅挺好，自住升值也没问题，可以在海逸豪庭找找大一点的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，现在手上有100左右，想在广州黄埔区投资一套房产，但没什么新盘，外地人无社保，二手房业主大多不愿配合半年，新盘只有黄埔中央城有小面积的，据说离地铁三公里，小区有公交车去，大概二十分钟到地铁站，学校未签约，说是省一级的，但这个盘比较大，可以买入吗？要延期到明年三月网签，政策会收紧吗？还是选择南沙明珠湾的越秀天悦江湾，规划地铁，或者是宁波鄞州区小面积学区房？非常纠结，请求广叔指点。

回答：你好，1.黄埔中央城一定不要买，他跟你吹地铁规划还有学位？真实情况是：地铁23号线其实还没写入规划，学位的话请忽略，因为郊区新房都是挂名校头衔号称学位房，满满的溢价，实际小学成绩没出来之前谁知道到底是不是学位房？另外还有一大群村小生源跟着读 自住的话喜欢就好 投资的话远离它

2.越秀天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的，是那么的喜欢江景，简直了。 但这个项目有个绝对的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。 产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的，但是这个项目卖得挺贵的。

3.经过上一轮周期，宁波相对于长三角地区的价格洼地已经基本填平，甚至有些虚高。未来，宁波外贸疲软，企业订单减少，而第三高端产业趋弱吸引不到人才，低端打工正在大量流失。所以近一两年，人均收入大幅提高的可能性不太大。房价回归理性还需要一段时间。所以目前宁波的投资潜力不大，短期内不会有大的涨势。宁波学区房是抗跌升值潜力较大的物业，单价普遍比一般房源高出10、20%。广州破投资回报率最大的楼盘，详见内部分享。

提问：你好广叔，想请教下：从现在到2022年中，你觉得长岭居，科学城和老黄埔这三个板块，哪边涨幅会比较大啊？ 2017-2020看是科学城比老黄埔涨得快多了。现已有长岭居一套，到2022年中，房产证才满两年(可卖但需付额外税费)，想着是等2年后置换，还是尽快置换到科学城，or老黄埔，或其他涨得快点的板块？中期目标，是希望2026年能置换更多资金去天河北/天河公园-学位盘。感谢解答：如何决策？谢谢

回答：你好，对比哪个涨得快，时间段要从上一波冷淡期开始计算，空军开始集结出现，至少是18年大下半年了，17年、18年不准确，还是属于涨后补涨的阶段。19-20年这两年，才是冷淡左侧交易起的计算。老黄埔主要弊端在于楼盘楼龄整体偏大，以学位房来说，东荟城明显比黄埔花园涨幅高，后起之秀，属于爆款。

但是以同样次新非学位房为例，中鼎君和名城和鼎峰相比，这两年实质上并没有明显区别。至于还没有集中二手房出来的一手房板块，一手房的涨幅参考意义不大。目前老黄埔新盘开始多了起来，在二手房形成绝对次新市场之后，那时候和科学城的同等楼龄对比，至少是三到五年后的事情了。这时候的对比才比较有意义。

我倾向认为科学城和老黄埔仍旧在五年内绝对次新涨幅不分上下，如果爆款学位小概率事件出现则会提速。至于长岭居，滞后于老黄埔和科学城。但如果你有资金名额，建议还是选择更市中心的板块，涨幅即使郊区稍大，但是绝对值来说，还是市区更强。广州投资性价比高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔你好，想请教，未婚首套房，预算总价200W以内，自住为主加保值，工作在越秀农讲所附近，想买近工作的地方，哪个区比较合适？自己比较倾向越秀的老破小，但是这样的预算感觉选择范围很少。

回答：你好，200万总价预算，在农讲所附近，也只能买德政南路、德政北路的一些楼梯楼，40-60平的小两房，如果按照所描述来看的话 我提供另外一种思路，如果换成投资的话，是否可以把目标放到番禺或者老黄埔呢，因为这个总价大概率只能往这些区域走了，不然就只能是越秀区的老婆小，而2-3年后的结果就是：老婆小根本涨不动，住起来的体验感又很差

提问：您好广叔，想问下广钢新城的价值潜力如何，同样的预算买海珠区二手房和荔湾区广钢新城一手房怎么选择呢？

回答：你好，广钢是尽全力做新城，医院和学校地铁等等一应俱全，小学的质地也是比较好的，缺点是供应量较大，周边新盘量也同样地大，建住宅多，商业方面却比较地欠缺，就变成白天去上班，晚上回来睡觉的地方。所以广钢如果是自住+投资是可以的，同等价格纯投资不如其他片区。

提问：您好广叔，女朋友首手套名额还没有用，想用来投资，最多能凑出50万首付，月供可接受6000，请问投资哪里比较合适？看了南沙蕉门的中惠璧珑湾，香雪的金梦，请问这几个楼盘你怎么看？是否适合投资？

回答：你好，果断舍弃南沙的楼盘，萝岗万科金色梦想这个盘还可以，好多刚需的需求在那里，万科金色梦想按照首付50万，月供6000左右有机会应该够得着。

提问：你好广叔，资金总量400万，买盐田区的佳兆业新房还是光明龙光玖龙台公寓？或老高有更好的建议？

回答：你好，在我们成为土豪之前多念几遍： 不要买公寓 不要买公寓 不要买公寓 盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。 盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。

提问：你好广叔，最近看宝了安老城房子，考虑学位＋潜在空间，麻烦分析一下1，宝安弘雅花园带建安小学，文汇中学。2，宝安丽景城带天骄小学和文汇中学。3，宝安桃源居三区，中澳实验学校小学和中学。请问以上3个区位哪个合适些，小孩下半年读小学。

回答：你好，这三个选项，学位一般然后房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。不过是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟这三个盘，如果总价接近建议选丽景城。弘雅花园是89年的老式楼梯房，这类资产已经被主流购房人群抛弃，桃源居的主要问题是社区太大导致抛盘众多，价格易横难涨。综合来看丽景城是一个相对均衡的选择。具体推荐分析参考内部分享！

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