广州楼市:不买这种房产的原因,涨幅就是个悲剧

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提问：广叔你好！我刚参加工作，在番禺沙湾镇古坝村，地方很偏。想购买一套房，纯投资，大概率持有5～6年以上，因为才22岁，暂时没有自住需求。家里支援首付120W，月供能到1w。看了市桥的雅居乐鸿禧华庭，想着先租后住，但是离上班地点其实也远，住着不方便，而未来的另一半还不知道是谁。所以，请广叔推荐一下，是买哪里的好呢？

回答：你好。鸿禧华庭在市桥算是不错的盘，近地铁，配套较成熟，不知道靠近的西涌河是否还是臭水沟。市桥未来主要还是靠番禺广场的外溢。3房的话可看下：具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔，您好！我想在广州投资一套总价500左右的房产，有房票，我看过凯德双桥8号，鱼珠的五矿招商鹭山府，南沙的灵山岛，黄埔科学城的一些盘，想听听您的意见，或者有没有什么推荐，非常感谢！

回答：你好。感谢赞赏！凯德双桥8号在荔湾大坦沙，鹅潭湾规划是一个圆圆的大饼，还不知道什么时候掉下来，遥遥无期，超级缓慢；招商鹭山府公开宣传说是双地铁，还是江景房，但两个地铁口也都不近。虽然从距离最近的鱼珠地铁站到楼盘入口，直线距离不到700米，实际上人走出地铁站，还要七拐八弯，穿过一排城中村建筑，再穿过几段高速立交桥，然后走过长长的一段绿地，才会到达售楼处门口。南沙灵山岛算南沙比较有价值的区域吧。黄埔科学城一直有推荐。

总价500左右，可参考选筹：板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔你好，请问知识诚万科幸福誉，保利拾光年，时代天韵和科学城的中央城，纯投资那个会好点？麻烦帮分析一下

回答：你好。万科幸福誉、时代天韵可以买，近地铁，已经有了形成初步居住氛围、配套。保利拾光年位置要更偏一点，地铁远，周围较荒。科学城的中央城楼盘大，地铁远，旁边有思德园、寺庙，有些人忌讳。需要看你的预算是多少，看你是短期投资还是中长期，每个盘都有优缺点，长期知识城也可以考虑的。

提问：你好广叔，首付120万上车能在深圳买小两房吗？最近在纠结是宝安西乡福永那边的还是福田那边的。前期考虑投资多些，后期考虑自住。我选择地段好点的，但价格偏高，不知道后期涨幅怎么样？麻烦给我一些建议，谢谢。

回答：你好，子弹120，可以在深圳买小2房 有三种思路： 1.求稳一点福田 上梅林 保税区 2.博暴击沙井 光明 或者福永 3.还有就是罗湖老房子吃租金 如果在深圳是第一套，考虑租售比，建议优先考虑福田南山这类成熟区域，租金高，稳步上涨。

提问：你好广叔，子弹60W ，看中了虎门碧桂园二期一套房子，房价217并签合同10楼朝南房子，但是看不到碧桂园小区，是朝马路的，而且还有很多工厂，感觉不太好，交定2万金了，但是后悔，感觉二期没有一期的好，当初过于仓促，请问一期和二期有区别吗，如果想换和一期的房子有办法吗？目前在龙眼上班，车程12分钟左右。

回答：你好，一期和二期区别一般都在房价上，小区环境应该是越往后越好，可能你选的房子楼栋 朝向没选好。按国内开发商的“行业浅规则”和购房者买涨不买跌的“性格”，有点规模的新楼盘，前一期的房子通常价格最低。

以后，每开一次盘，即便自身并无什么独特优势或利好，价格也会在前一次开盘价的基础上适当加价，这就意味着越到最后买，价格往往最贵。换一期看看能不能退掉定金，一期也可以看看二手房，选择性会更多。

提问：您好广叔，想在佛山首套投资，资金不足，只有200万左右，中介带看海八路怡翠尊堤的83-90方小户型，这个盘明年底交楼，未来3地铁交汇，回来一查，广州28号线明年才动工，佛山6号线还未纳入近期建设规划，这种战线拉得很长的盘适合小白投资保值吗？还是老老实实买临广片区的二手房收租？如地铁5号线滘口地铁站的瑞安花园，银海花园，号称好出租好出手的。

回答：你好，你记住一条原则：凡是佛山规划的地铁，只要没看到动工，那么就相当于远期，相当于未规划，遥遥无期 没有广州房票，就老老实实的在以下三个小区域内买入“眼见为实”的二手房，至多淘一淘就行了 1、千灯湖板块 2、陈村北滘板块 3、最多再加一个黄岐大沥

提问：你好广叔，目前在广州天河骏景有两套房，其中一套自住，另一套二楼三房想近期出售，大概可获500左右，所以想再花900左右买房，夫妻双职工，目前年收80，有俩小孩小学三年级，还有个两岁，想换越秀或天河北的学位房，但考虑到小升初学位的不确定性，且目前骏景小学也在天河口碑很好，只是担心中学，所以又想只考虑投资价值，黄埔的富春山居或者一套广州限购和一套非限购区域或者非限购区域的别墅，或者重新在骏景再买一套。

回答：你好，如考虑置换现在是较好的时机，黄埔科学城的富春山居可以买，小区绿化好，景观强近地铁，自住投资都不错。建议买限购区域，别墅自住可以买，投资就不建议，另外骏景已经有，可在其他地方投资，鸡蛋不要放在同一个篮子里。

提问：你好广叔，首期300-400万。深圳纯投资，想买1000W左右的房子。我首套，老婆名下青岛有过一套。有没有小区推荐？谢谢

回答：你好，1000万在二线能买到顶级豪宅，在深圳却会陷入尴尬和纠结的选择。1000万，能在福田南山宝中买一套品质略好，学位中等的三居；能在龙岗坪山买到又新又靓 的大House；能在盐田大鹏买到看海的大别野；能买到福田南山一套带顶级学位的普通两居；还能去深圳湾吹吹风，去香蜜湖转一圈，然后认识到自己有多穷。这就是房价体系多元化的深圳，各自对应不同的投资和选盘逻辑。至于推荐片区和房子，参考内部分享。

提问：您好广叔，请问广州萝岗知识城的招商雍景湾住宅和广州番禺的招商城市主场公寓你怎么看未来走势呢？

回答：你好，公寓我一直不看好，公寓的涨幅小，而且后期交易税费高达20%，很难找到接盘侠。如果把住宅购房资格全部用完了，只能买公寓的话，就看看低于周边住宅价格50%的公寓产品。知识城是个概念，如果是自住在附近可以入，但是投资就不太建议，还是集中在主城区淘笋。广州整体东移，建议你看看珠江两岸，往东一点找找被低估的片区。

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