东莞楼市:买房一定要避开这类地段,涨幅就是个悲剧

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提问：广叔你好，1.虎门高铁站旁边的保利新房子是明年10.1放盘，到时放盘单价大概多少，虎门整体房价到明年10.1会不会有大的变故，涨幅大概又是多少，上一个问题广叔说的新调控，我买的首套房有按揭，而且是二押，这样的话，到时买高铁站保利首期大概在几成？2.我老公说高铁旁边的保利涨幅会比厚街金域世家要快，金域世家是今年12月放盘，所以放弃购买金域世家，等保利放盘再买，广叔怎么看，想听取意。3.住房公积金除了买房以外，其他还有什么用途；4.虎门目前除了虎门公馆，哪里还可以买房做投资？

回答：你好。1、虎门高铁站周围怕你还是比较少的，旁边的虎门国际公馆都在3.6w，我猜想也是差不多这个价3w-3.5w；目前还不清楚未来调控。2、厚街金域世家也不错的。其实高铁站旁的优势并不会很大，高铁不是地铁。而且虎门站周围环境不是很好，你去看下就知道，工业厂房居多。3、提现；4、具体参见内部分享！

提问：广叔你好，本人东莞户口，名下无房，首期资金只有50万，正在考虑几个房子的二手房，以两房为主1桥头镇的石竹山水园，优点是便宜，2常平镇的蔚蓝城邦，优点是离常平东站近，3樟木头的丰泰橡树溪谷，优点是离地铁樟洋站也近，以投资为主我应该怎么选？至少要持有多少年？

回答：你好。我的看法，2>3>1，主要考虑常平，经济重镇，要持有3-5年

提问：新人首问。广叔你好，本人在横沥工作，首套房，自住。手上有20万现金，可借款到65万现金做首期。近期看了横沥碧桂园松湖明珠和召商雍景湾，碧桂园松湖明珠还没有放盘，听销售讲放盘价可能在2万1左右，召商雍景湾单价1万9，担心现在购买单价过高，过几年回老家发展房子不好出手。好处是这两个房子到上班地方近。同时还看过常平都市华府和半岛豪庭，单价在2万左右。常平和横沥比较，哪里潜力空间大？

回答：你好。当然是常平潜力空间大，有规划利好，未来要建成东部区，经济较强，且全国维1有两个大型货车站的镇区，双TOD加持。碧桂园松湖明珠可以考虑；召商雍景湾也可以考虑，景观好。能留在东莞发展，尽量在东莞发展。常平都市华府和半岛豪庭两个盘很近，都可以考虑，优选半岛豪庭。

提问：您好广叔，如果我(36岁，无房，四成首期资格)用我父亲(63岁，无房无贷，广州户)申请接力贷：1.我和老公是否可以用公积金按揭？2.如果可以公积金按揭，是否可按二手房长达年限20年？2.—手房是否可以申请接力贷？3.我父母都为广州户口，但不在一个户口本，名下无房，但我母亲有申请，一套公租房，如果我父亲做了接力贷，会取消公租房资格吗？

回答：你好，1、你父亲申请接力贷买房，那么是你父亲申请按揭，不是你夫妻申请按揭，故而无法申请公积金。2、如果你夫妻申请公积金，可以20年。3、一手楼由于准入的银行太少，通常未必有接力贷，具体咨询卖楼部准入的银行。4、这个需要看看公租房的条件，如果名下有房公租房是有风险的。

提问：广叔你好，新人首问，现有一套房在增城合景花漫里，60平。但工作在市里，无法自住。因疫情也没有出租，空房状态。之前买的时候因为首期金有限然后看到那边规划有轻轨所以就买了先上车。想问下广叔对这片区房子有什么看法？ 考虑卖掉再凑钱换更方便的自住，首期预算70w左右，有何建议？谢谢～

回答：你好，能卖掉的话就卖掉呗，花漫里就是新新大道转右，然后差不多走到底的右手边那一片 能除掉尽量出掉，郊区的都还害人的，图便宜却吃大亏

提问：你好广叔，新人首问，基本情况：夫妻二人在罗湖蔡屋围一带上班，暂无小孩（计划中），深户无房，首套上车，期盼能找到总价约在550-600（优选小3房），能兼具自住+投资潜力的笋盘。 1、对于板块选择，目前有大致有四个不成熟的想法：坂田、龙华（红山、上塘）、南山松坪村、宝安（新安、西乡），请问以上板块是否值得考虑？优先选择？或有无其他更好的板块推荐？ 2、坂田似乎近期挺热门，尤其是坂田北，集交通（10号线）、学校（省实验？）多项利好消息，是否值得上车？ 3、对您推荐的板块，有哪些笋盘推荐关注哈？ 谢谢！盼回复。

回答：你好，总价600万，关注热门板块临近的刚需外溢板块： 碧海 西乡 坪洲 蛇口 景田 梅林 上塘 民治 坂田等。 比如富通城，幸福珺湾，汇一城，栖游家园，金地上塘道，山海津等。 坂田的标杆产品已经开始涨了，坂田也是我看好的地方之一， 单价vs价值，地段优势对比北站，地铁和板银开通利好，豪宅税（成本降低）都是利好，地铁周边的次新盘可以入手。

提问：广叔你好，白石洲片区的侨城豪园这个盘，目前市价是否可入手？七万多了。

回答：你好，七万多听起来不低，本身也值这个价。虽然楼龄偏老，小区户型都无亮点，周边被农民房环绕。但优点是低总价，不到500万可以买到70几平的2房，生活和交通配套非常便利，算是中规中矩的刚需盘。利好和指望就是白石洲的旧改了。

提问：你好广叔，我目前手里有一套罗湖莲塘聚福花园的2房，一直涨不起来。手里现金150万，想再买一套小的投资，看的都是一些小户型，不知道这个思路对不对？我是付费会员。

回答：你好，莲塘聚福花园有一定的楼龄了，靠近罗沙路有点噪音，可出手置换。莲塘这个板块，自住性价比还是可以的，但不适合投资，片区缺少增量。聚福花园还有按揭吗？还有按揭需要7成，只能买个200万左右的，也不好选。可看下龙岗：万象天成。其他推荐参考内部分享！

提问：你好广叔，刚需，想几年尽快上车，我想问问您西丽片区和龙岗这两个片区哪个投资价值更高呢？感谢指点！

回答：你好！不是同地段不能这样比较，从片区来说西丽会优于东部。西丽和龙中，一个是南山弱片区，一个是龙岗不错的片区。未来谁的价值更高，还得看具体的房子。

提问：你好广叔，我想入手福民地铁站边上的皇庭居90平正南三房795，或者边上景源华庭96平三房850，主要想让小孩以后读皇岗中学，这两套怎么选？这单价入手合适吗？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，或者有什么好的建议？大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围，小的2岁，想着一套房子解决两个小孩学位问题，买来以自住为主，当然后面月供肯定会有压力，所以5年后可能要出手变现，是否有投资价值？

回答：你好，皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。 至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。 如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。 自住选朝南户型，投资买便宜的，朝向因素折价在百分5左右，可以用拆骨法重新计算价值。

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