东莞楼市:这类房产涨幅垫底,可惜不少人还报希望

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提问：你好广叔，新人首次提问，本人在东莞寮步开店，太太去年已入东莞户口，小孩2岁也是东莞户口，以后要东莞上学，手头有子弹120w，能接受每月月供8000以下的按揭，打算投资一套房子，纠结问题是：因开店下班很晚基本上住店里，因生意不稳定，几年后又有可能没在寮步，所以买房也是投资多，最近才考虑东莞买房，因只对寮步熟悉点，最近看了我店附近的万科金域东方，保利中环广场，因寮步房价高，我又有可能几年后没在寮步，担心转手及收益，广叔针对我的现状给点投资建议，谢谢！

回答：你好。寮步临近松山湖，能承接来自松山湖的外溢，但不如大岭山和大朗。400左右的可参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，看了你评论，非常有用，新人第一次提问，现有子弹100w，月供6k，想在东莞投资第二套，总价200w以内。新房都很少200w以内的了。找了两个月，现在有石排新房艺境松山湖，100平185w。二手房有石碣达鑫江滨新城 82平 195w低楼层，达鑫95 平220w中楼层。石碣骏隆君悦天城89 3楼 152w。中堂二手房悦湖苑 77平 113w 12层，悦湖苑3层 132平 184w。个人感觉悦湖苑环境比较好，旁边是中堂篮球场，很大人工湖，文化广场，而且刚刚修葺过。有的悦湖苑高楼层的都卖到1.7w，我刚讲的两个才1.4x，是否有投资价值。中堂现在最贵的新楼佳兆业时代芳华已经2w。 或者觉得有比以上好的选择也可以指导。还是新塘品秀星图好，非常感谢！

回答：你好。艺境松山湖景观还可以，周围还有很多空地，较荒。石排离松湖较远，受到外溢的影响较小。达鑫江滨新城的高层景观不错，能望江，低层有折价，片区要成熟得多，能承接来自城区的外溢。

悦湖苑位于水乡片区中堂，产品没有问题，就是片区由于交通方面的原因，属于东莞经济最弱的片区，房价还是洼地。我的看法：达鑫江滨新城>艺境松山湖>悦湖苑。200左右，还可以参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，东莞麻涌珠江万科城约2万/平，万江十里溪境3.3万/平，哪个盘更值得投资？十里溪境已付订定3万，但觉得珠江万科城规划和价格很吸引，投资成本低，由于资金问题，只能二选一，哪个更投资价值更高

回答：你好，麻涌珠江万科城所在区块被高架立交、铁路线、高速切割，发展受阻。整个水乡片区交通是一大硬伤。详见内部分享。

提问：广叔你好，如果老家宅基地卖了，还有父母怎么办，父母也去深圳吗？而且还有老婆的父母也在老家？都还年轻！每年都要回来老家！ 新方法在转深户前，先卖宅基地，在县城用父亲的名义按揭买套3房，1来父母养老住，2来每年回家我们也有地方住！ 主要老家房子卖了，父母住哪？有点纠结 请经验与智慧的广叔指点指点迷津

回答：你好，建议先给父母租房住，老家房价不会怎么涨了，等你们深圳房子有了赚钱效应，再考虑加按揭入手一套老家改善盘。 子弹少的时候一定要利益最大化。 用父亲的名义按揭买套3房，这个思路也可行，如果老家能做接力贷就更好了。

提问：广叔好，几年前毕业到深圳工作年薪30，工作稳定，但是买房还差点钱，要等明年估计才能买得起，一个同事之前辞职创业，前年底在深圳买了一套房，现在涨了不少，心情复杂，不知道要不要借点钱今年把房买了，要不万一明年房价涨了我又白奋斗一年。

回答：你好，为什么同样的人生轨迹，毕业几年后，有人住着几百平方的房子，有人却在辗转租房，明明都是差不多的家庭背景、学历、月薪，是什么让他们在财富和阶层上拉开差距？生活过得天差地别？

有时选择比努力更重要。努力是可控的，基本上是线性的堆积时间，需要的是体力和信念。所以一件事情做到极致，达到目标完全是可以的，至少比做相同事情的人所达到的高度不一样。但，只有努力并不够。真正难的东西是选择，是判断时机，是理解社会，是找到机会。选择的关键就在于，人生没有办法重来，时间是最大的沉没成本，选错了路，可能刚开始并不会发现，但随着时间的推移，差距才会凸显出来。

再想转变，需要付出极大的精力和耐力，有些人能够幸运扭转，有些人可能一辈子也没法改变。很多有购房需求的人，总是说我想买套房子，但是钱不够，真的钱不够吗？其实不是，如果要交通好、位置好、配套好，那价格肯定也就贵了，对于刚需而言，与其想着一步到位，不如先“上车”。买房可以等，但是好的房源和房价不会等你！

提问：广叔你好，像天河公园及琶洲万胜围板块，这么少四房产品，那这么多三房产品，在二胎时代，他们是怎么解决的呢？原地置换四房毕竟很少选择，远点的其他地方又不太愿意去，毕竟第一胎可能就在周边读书，离开不太现实。 那估计只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房？或者租个一房两房？

回答：你好，有限的四房，仅仅存在于东方新世界、隽园、东逸花园有线的几个小区，琶洲万盛围也是 除了置换本小区、本区域的四房单位之外，可以考虑到周边的区域，比如牛奶厂就有一大堆4房单位，比如在总价不变的情况下，可以买复式啊之类的

提问：您好广叔，请教一下如果预算250万左右，买15年之内的两房，自住+保值，老黄埔、金沙洲合适吗？还有什么推荐的盘吗？谢谢！

回答：你好，看你对通勤是否有要求，250万左右建议优先选择老黄埔，金沙洲这几年实业不太好做，然后加上地理位置的特殊性，楼价非常不稳，建议还是往东来做选择为好。

提问：你好广叔，投资为主，350万左右的预算，是选择盈彩两房好，还是科城山庄三房好呢？但是科城山庄临近高速有点吵？你认为哪个会好点呢？

回答：你好，科城山庄贵了，黄埔好点的房子都贵了，众所周知盈彩一般建议3房起步，原因就是隔壁有个更强大的金碧2房在狙击，这样性价比就拉下来了，不过盈彩2房足够笋的话还是可以入，毕竟天河跟黄埔这个招牌差别还是很大。

提问：你好广叔，我目前在罗湖国贸有一套总价220左右的小两房（有贷款120万，明年九月才能卖，锁三年）。离婚还可以做一套三成首付。我在福田上班，老婆在宝安桃源居老师（非在编）。现在想换大点的房子，打算以后自住，目前在桃源居租房。考虑两种方案：一是等明年卖掉罗湖的房子，在桃源居买一套450左右的。二是今年年底在大运（乐城或者中海康城）或者坪山（大东城或者京基御景印象）买一套350以内两房。老高有什么建议，谢谢！

回答：你好，买房不能用静态思维考虑动态问题，中海康城73平小三房成交价已经破350了。 等你明年卖完罗湖，桃源居450大概率买不到三房了； 等你年底出手，350也买不了大运甚至坪山了。 所以，你现在的选择是，或者尽快出手买350地标，或者等明年卖完罗湖后，再重新定位450万还能买到哪里。

提问：你好广叔，不知道3年后壹城中心和玖龙台哪个更好一些呢？两者目前都是网红盘，关注度也是比较高。我自己是觉得玖龙台会更好一点，但它目前配套的不足也会随着地铁，商业的开通而完善，壹城中心户数太多，拥堵问题难解决，片区近期也没大利好。如果纯投资买玖龙台二期单价在5.5万有价值吗？毕竟它这个也只能算郊区中心盘，担心涨幅会输给南山，福田等中心区。

回答：你好，你的这个想法还是可以的，九龙台比壹城中心还便宜的，一个是片区标杆、周边地王已经预示了未来两三年的价格空间，还有个是伪高端盘、价格虚高，配套普通，很明显九龙台会优于壹城中心。但是九龙台这种郊区中心的新房，价格也并不实在，有开发商运作会让你站岗两三年的。短期三年看，价格可能会低于南山的学区房涨幅，就更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了。具体推荐分析参考内部分享！

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