东莞楼市:这类房产还有潜力,可惜大部分人不知道

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提问：广叔你好，东莞南城区江南第一城的房子和寮步即将开盘的万科金域东方怎么样？如果从升值潜力来说，建议留哪一套？因为目前孩子五岁，换房考虑投资潜力，万科旁边小学中学比较近，感觉周边环境也还不错，但是又觉得南城也还是比较有发展潜力，犹豫不决，还望指点。谢谢

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片区还是没有领涨片区价值高。万科金域东方新盘配套也还可以。江南第一城居住安静，宜居，小区绿化好，景观强，缺点就是离未来的地铁不是很近，在南城CBD附近，未来有潜力的。详见内部分享。

提问：你好，纯投资，东莞的龙光江南大境有价值还是南沙的越秀明珠天悦江湾。万分感谢，钱挣得不容易。黄埔的也在攒名额，想买两套，一套黄埔，一套南沙还是东莞？都有名额，挂别人名字

回答：你好。南沙要做好中长期考虑，短期龙光江南大境价值大一些。

提问：广叔你好！我东莞本地人，在东莞已有两套房，没名额买新房。有余粮，从投资的角度，世茂港珠澳口岸城，能入手吗？商业和住宅在交易和持有的成本上有什么不同？

回答：你好。世茂港珠澳口岸城所在区域就是个交通枢纽，不建议买。商业公寓一般产权是40年，涨幅慢，税费高，远不如70年产权的住宅。

提问：你好广叔，我们在宝安现有两套房 一套挂我跟老婆的名字 一套挂我。我老婆无贷款记录。打听到可以离婚办理首付三成，但我老婆收入偏低。这会影响她单独买新房吗？ 我们现在打算买第三套，投资加自住且偏投资。预算1000左右。最好3-4房，听说前海不错，有合适楼盘推荐吗？或者类似我们这样的情况，有其它好的方向也行

回答：你好，离婚后可以首付3成买入。部分新盘会影响，比如华润城，但是其他的没有太大影响。 收入低不影响，找个渠道可以包装J流水，也可以现在开始养流水。 好的板块，总价1000万连3房都买不了。 总价超过1000万，深圳最有价值的只能在“福南宝”3个区域内选筹： 1.华润城打新（买到就是赚到）多开发几张房票打新 2.深圳湾：太古城南，深圳湾学校更注重素质教育，所以人们普遍期待不高，但是没关系，学校只是锦上添花，深圳最豪宅片区最低上车门槛兜底。 3.前海+学位：诺德我们一路看着涨过来的，其次可以关注鼎太丰华四期，阳光玫瑰园 4.宝中：西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，已经高位了，需要淘笋 5.再加一个龙华：深高北，中部能够兼顾品质和学位。

提问：你好广叔，我目前的状况是，凑到一个80平米两室1厅的首付，大约三十万左右，到处了解了一下，目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子？房子十年后什么地段的升值最多？还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处？

第二个问题是，惠州楼盘较多，如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提，现在地铁还没建好，如何去预估交通状况？虽然地铁很便利，但交通状况不同地段还是有区别的，我应该如何去思考， 预估和选择？第三个问题是，我对惠州的开发商不了解，有些看中的楼盘还没建好，要明年下半年才交房，那么如何去了解房产的品质和质量？

回答：你好，1、如果是放长远投资，考虑10年后，主要还是交通。一个城市最大的福利，除了基础设施，就是医疗教育配套。学校面临政策变化以及学校教育质量的变化，像北京深圳等城市已经开始调整学区了， 10年变数太大，不好预料。医疗是面对整个城市的，同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。除了交通，就是城市发展规划方向，我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向，那么靠向深圳就会好一些。还有就是经济发展水平，惠州现在主要承接深圳外溢的产业，所以，也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集，这是房地产发展长远看最大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住，还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说，有几个选择：离站点近，最好步行10分钟以内；如果离中转枢纽近更好。3、现在新盘基本是期房，买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量，另外就是价格便 宜但土地并不便宜的楼盘，一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问：您好广叔，首付250左右，次新，主要目标增值，有什么好的标的。佛山工作，现居住千灯湖，5年后老人来住或者出手，5年内没有教育需求，可放租，请指教。

回答：你好，首付250万，那是几成贷票呢？3成的话，那就是总价750万总价，750万总价在佛山可以随便买了，横着走随便买 我的理解是总价250万，那就买千灯湖那边的呗，尽量买地铁沿线的次新就行了，买三房

提问：你好广叔，请问金融城，鱼珠和科学城哪个更值得投资价值？富颐华庭和品秀星樾哪个更值得投资？还有一套二手翠屏富通雅苑不知道南哥觉得以上哪个更值得投资？

回答：你好，每个版块都有值得投资的标，从板块价值比较的话，金融城价值最大。富颐华庭和品秀星樾比富颐华庭价值更大一些，虽然周边环境一般，但是北向高速火车线噪音，然后地铁也不是很近，区位在那。鱼珠CBD未来还是有一定想象空间的，只是时间问题。翠屏富通雅苑离未来地铁朱村站近，楼下100米左右有个加油站，靠近护林中路也有点噪音，小区也比较小，总的来说是可考虑的。

提问：你好广叔，我在布吉信义片区逸翠园有套两房，是15年购买的，有100万的贷款在我老婆个人的名下；同年我以我个人的名义在惠州南站昶园入手一套还有50+贷。现在手里有450万的资金，还有些应收款100万左右，因需要留营运工厂，计划拿出不超过350万来买房。前几年每年都有200-300万的收入，但今年因为疫情的原因可能只有150万左右。我老婆和两个孩子都是深户，但我不是今年5月份才连续满5年。当前我想买一套4房或小5房，我目前的工作在凤岗，大的孩子在上小学小的在上幼儿园。请问大师兄我应该是在布吉横岗周边买房呢？还是去龙岗中心城买？可以做到5成甚至5改3吗？我是该买500-600万差一点的位置或者楼盘，还是追求高端点的走800-1000万的？请问横岗的振业城大平层如何？期待大师兄的建议，感谢。

回答：你好。其实稍微懂点深圳楼市的人都会趋西避东，你已经有一套在布吉了，不建议你继续加仓。 如果自住可以考虑1000W的产品，投资建议入手1-2套600万左右的刚需盘，700万以内才是红海市场。 振业城不建议继续入手。 职业炒家一般会投住分离，投资只买升值潜力最大的楼盘，自住租房即可。惠阳长远看价值不大，南站比大亚湾好一些，但是占你的贷票，可以考虑出手置换。 深圳可以操作5改3，全款抵押的方式也不错，找个垫资公司配合，全款更利于淘笋。

提问：你好广叔，同乐关那片的新房乐尚林居这个楼盘你看好吗？如果我能买到均价不到8万的村民回迁房，面积不超过125平米的3房，请问怎么样？

回答：你好，那个位置只适合买个刚需户型，因为除了新，没有别的优点了。别光看单价，也要看总价。1000万的人群，愿意换房去一个这样的地方吗？没地段、没学校、没配套，还是个孤盘。还有，回迁房的面积大概率是缩水的。

提问：你好广叔，请问罗湖彩世界家园96平三房550万值得入手么？请问你对布心这个区域的前景怎么看呢？能否指点一下？谢谢！

回答：你好，罗湖布心彩世界花园，2002年的高层，有小区，有配套，近地铁，生活便利，一套户型方正，居住舒适的大三房，5.8万一平，你说值不值？至于前景，你自己心里也有数，前景好能这么便宜？还是那句话，不要“既要又要”，又要便宜又要升值潜力大，没有这种好事给你捡的。不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。始终觉得对刚需来说，住得舒心比那百八十万的账面浮盈要重要得多。

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