深圳楼市:这类房子还有潜力,可惜大部分人没有注意到

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：老师好，我是深圳刚需，有一套丹竹头地铁40多平米小房子，只有我名字，卖了估计能到手100万，手头凑一下借一下也就200万，想用我老婆名字买个600万左右的改善，但据说开始查婚姻状态，不一定能3成了。工薪家庭年税前100万，还贷压力尚可就是缺首期，如果等一年半后满五再卖，手头钱也能多点，300首期预计也可接受，但纠结这个市场情况下该不该等待，求老师翻牌指点

回答:三成现在还能操作，一年半以后大概率操作不了，到时首期五成总价还是600，还增加了很多不确定因素，何苦?再说，600万的刚需改善又能降到哪里去?目前市场很多人在观望打新，但有没有发现，有倒挂值的打的新盘只有两类。

一是光明沙井的远郊盘，总价400-600万；二是市区的网红倒挂盘，比如远洋天著，润四，海德园，阅山境等等，总价全部800万打底。问题来了，适合自住的总价高，总价低的不适合自住，结果是什么?就是400-700万的市区二手房因为竞品不多，又缺少新盘竞争，单价会一直坚挺。总预算打不上去的自住客，不要被清淡的二手市场和热闹的打新迷惑，那和你没有多大关系。该看房接着看，这类产品不会降的。

提问：老师好，我是您的铁杆粉丝，您的每一条回复我都认认真真看了，我对于深圳楼市的理解，大部分来自于您的分享。18年我买了蛇口海伴雅居的小三房，明年要满三年了，我现在纠结的是，是否要进行置换？置换一个小区次新，大三房。我自己蛮喜欢蛇口片区的，如果置换，不知道是还选择附近呢？比如南海玫瑰园？还是有什么更好的选择？预算首期四五百万左右，首期五成，月供3万左右。

回答:你好。你的问题让我蛮纠结，如是同片区置换，南海玫瑰园肯定优于海伴雅居，但1000万的总预算只能买到70多平两房，两房换两房改善意义不大。如果换同小区三房，海伴雅居这个盘升值又弱一点。1000万在蛇口没有太多选择，我觉得自住问本心吧，如果追求更大的居住空间就换同小区大三房，如果觉得两房够用了，就换南海玫瑰园。但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。

您好，坐标深圳，男，27岁，未婚，有女朋友，家里可以支援120万首期，个人年收入税前24万，715新政后被限购，两年后才能买房。考虑到通货膨胀，所以想咨询一下，您看我这种情况，买房主要是投资兼顾需求，目前有两个选择：一是否可以入手深汕特别合作区，但是深汕特别合作区5年限售，怕5年后不好出手。二是等两年以后买深圳，但是担心两年以后深圳的房价更加高攀不起。您看如何选择好一些。谢谢您。

回答:资格没了，想曲线救国没问题，但为什么要考虑深汕合作区呢？深汕可不是3年的短线，也不是5年的中线，而是至少10年的长线，10年后能否价值兑现都在两可之间。投资深汕对手里有闲钱的人是小赌怡情，对你则是大赌伤身。我给的建议就是顺势而为先买广州，两年限售期后置换深圳才是明智之选。

提问:你好，深圳固戍领航城五期领誉未来增值潜力如何？北区几栋楼还没卖，预计有装修6.5w一平，周边二手小户型有到8.4万的，明年开盘想买最大178平的户型，你觉得可以么？另外500万以内西部地区还有什么好的投资房子，求推荐，身边同事最近想出手

回答:航城这个盘，在固戍糟糕的片区大环境里，如同一个世外桃源的存在，有自己良好的小生态， 我还是蛮喜欢的。领航城8万，6万5的领誉当然有倒挂，不过你拿小户型的8万4去算价差肯定会算错，178的大面积在固戌属于资源错配，转到二手市场一定低于同小区。总价1200万买这个产品，我觉得自住兼投资是没问题的，纯投资还是差点意思。500万以内西部真没什么好的投资房子了，要转到其他片区去找机会，具体参考内部选筹。

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区房子不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。

1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。

天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。

2）科技园片区：南外大冲可以不用追，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，房价就涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。

3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。

4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

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