东莞楼市:有潜力的房产都有这个特征,大部分人不具备

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔，你好我现在手上300左右子弹做首付，想在东莞投资买小别墅，哪里的比较好？万科汉邦松湖半岛的双拼比较贵，900～1000，有点困难，还有沙田碧桂园狮子洋的小别墅，还有什么更好的建议吗

回答：你好。万科汉邦松湖半岛可以考虑的，就是双拼占用名额，未来流动性会减弱。碧桂园狮子洋景观好，也可以考虑。详见内部分享。

提问：您好广叔，我是东莞本土居民，坐标茶山，手上现金60W，月收入1.3W新盘在售的金融街悦府，万润和尚峰只剩两三套顶楼的。附近的二手盘就是宇丰名苑，伟隆国际，纳帕溪谷，美国湾畔和丽江豪园.我是想投资加自住！但现在二手房价有点偏高了，新盘又不多，两难选择。我是再看看，还是可以出手。综合那个盘会比较适合？

回答：你好。如果需要自住，首先考虑通勤距离，顶楼虽然有折价，但不建议买，主要是风吹日晒，容易漏水。综合看广源纳帕溪谷要好一些，楼龄新，安静。具体潜力大的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔好！我东莞户，在虎门丰泰东海城堡有套148平方四房，贷款已还清，自住。长安厦边鸿贵大厦有套150平小产权房，现出租租金3千多。手头只有现金30万，收入保守可还贷6000，现在想买房投资，应该怎样操作呢？

回答：你好。厦边鸿贵大厦小产权如不自住，可出手置换成普通住宅。丰泰东海城堡DY贷7成出来。然后买个250w-300w左右的房子。可参考选筹，东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，目前总价预算300-400万，东莞您建议什么楼盘呢？今天听朋友说虎门还可以买，想听听您的看法。

回答：你好，东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，我是深圳首套房，深圳户口， 在福田看了很久房子， 现在看上碧海红树园的两房， 这个小区您可以给我点建议吗？

回答：您好，碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般 自住可入。

提问：您好广叔，子弹150，想上车深圳，在福田岗厦润恒大厦两房，景田TT国际小一房和罗湖深业东岭的回迁二手小两房三处拿不定主意，计划自住+长持，目前工作居住均在福田，后续可能会换去南山工作。感觉从罗湖去南山比较远，润恒这边以后会有10号线，换乘2号4号9号线也很方便，景田学位比岗厦好些，不知道涨幅是不是会优于润恒，所以就在三处纠结了，希望请广叔帮忙分析一下？另外是不是南山小一房上车会更优？劳驾广叔给点建议。

回答：你好，福田中心区除了4大神盘之外，中低端楼盘单价在5-7万之间。 属于福田投资的第4梯队，自住还不错，投资跑输大盘。 福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。 这类房源的普遍特点是： 20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张 八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化 户型差，客户不出阳台，异形或有尖角 楼盘偏办公化，办公大于自住 学位中等或者偏下 定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。

现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。所以现阶段不建议入手中心区。 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 子弹150，想回报率更大，建议一路向西，宝安 碧海 西乡 沙井是更好的选择。 如果想自住兼顾投资，龙华的上塘和福田保税区也是一个比较好的选择。

提问：你好广叔，最近看南沙的房子，有一个南沙明珠花园，大概93年的房子，均价在1.1左右。对比附近的房子，美福花园1.4，物业感觉和明珠花园差不多。马路对面是海棠花园，2000年左右的房子，均价1.4到1.5万。挨着美福花园的是海宸逸品，以前的酒店，现在更改为住宅，新装修出售，均价1.9到2.0。 按照现在市场行情，明珠花园的房子有没有入手的价值。

回答：你好，明珠花园、美福花园、海棠花园、海宸逸品（单体楼），这几个“小不点”都位于进港大道两侧，在南沙碧桂园、碧桂园蜜柚附近，单价1.4-1.5价格还可以了，自住的话没问题

提问：你好广叔，我想买套房子给儿子住，将来还有孙辈上学的问题。最近听朋友的推荐，看了前海颐湾府，190平的3梯2户约2200万，要明年底才能交楼。楼盘的位置在铁路公园站，对面是正在建设的招商领玺，附近有一所待建的九年制公立学校，还有一所小有名气的私立学校荟同学校。前海现在还是个大工地，可能离真正的住进去还有段时间。我考虑投资+自住，请问合适吗？因为马上要决定是否购买？

回答：你好，颐湾府的优势是：1、前海5年内少有的住宅。2、和领玺一样，近学校地块，学校由招商代建，目前预测是育才。3、格局、采光、外立面都非常棒，2梯3户，是最低配。4、近地铁5号线-铁路公园、近商业，后期的商业配套也非常丰富。

劣势是：1、时间相当长，附近都是工地，配套也需要时间。2、距离月亮湾大道比较近。3、和领玺一样，社区不大。另外，还是开放社区。

长线看还不错，可以买。更多分析推荐具体参见内部分享！

提问：您好广叔，现在家庭名下2套，一套梅林的三房红本在手，学位不好，总价730左右；另一套保税区红树绿洲，剩余贷款200，小孩4岁了，老公名下无贷款记录，想要LH方式首付3-5成，用其中一套置换一个自住加投资的学位房（总价800-1200，学位1.5-2阶梯皆可，想要3房且有小区，最好人车分流），目前有2个方案：1，卖掉梅林房子（老公名下）得730，购入罗湖合正荣悦1150左右房子，小区环境好，还有翠竹小学和文锦中学学位；2，卖掉红树绿洲还清贷款，剩300多点，换成丽港湾，福外南中小学学位。我个人想考虑南山，但是家人不同意，喜欢在福田这边生活，合正荣悦的环境又不错，请问我该怎么选，合正荣悦有升值空间吗？

回答：你好，合正荣悦自住还不错，但是考虑升值潜力，不建议买罗湖，生源老化，跑输大势。 一套小户型挂学区即可。剩余资金投到潜力更大的板块。 跳出罗湖，多关注福田 南山和宝安。 红树绿洲其实不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾。福外南是比合正荣悦更好的选择。

提问：广叔你好，请问南方国际广场能买吗？小孩3年后可上石厦中学。目前我们的首付在180万左右，有贷款记录要五成，主要以学位为主，请问会有更好的选择吗？感谢

回答：你好，如果是为孩子以后读书可以买。 石厦学校是福田仅次于四大和福外的名校，成绩经过多年验证，一直稳定。不像福外南，深外龙，科华，深圳湾这些未经过成绩检验的“名校”，还存在不小的不确定性和风险。 南方国际36平是石厦片区最低总价上车盘，除了自用，投资属性也不弱。但是现在下手有点晚了，可是你们孩子要读初中，自用仍然可以买的，因为同类学校找不到更好的替代品，投资的角度，石厦学校只要成绩稳定，长线没有问题！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:有潜力的房产都有这个特征,大部分人不具备
广州楼市:有升值潜力的房子都有这个特征,大部分人不具备!
东莞楼市:有潜力的楼盘都有这个特点,大部分人不知道
东莞楼市:这类房产还有潜力,可惜大部分人不知道
东莞楼市:有潜力的板块都有这种特征,看完一目了然!
广州楼市:具有潜力的房产都有这种特征,但大部分人都不知道
东莞楼市:涨幅大的房产,都有这种特点,可惜大部分人不知道
东莞楼市:大部分人看走眼,有潜力的房产关键在一点
广东楼市:有潜力的房产都有这种特征,看完恍然大悟!
广州楼市:未来这种房产最有潜力,大部分人不知道!