广州楼市:具有潜力的房产都有这种特征,但大部分人都不知道

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提问：您好广叔，这里请教两个问题，1.我有考虑过两年把南沙的房子，按揭些贷款换到琶洲或者万胜围，一方面离我工作的地方近些，另一方面我感觉琶洲附近以后的增长空间更大，你觉得如何？2.我买房子的时候，我父母一直要求一定要南向，最好通透的房子，而且不能有西晒，不能最顶和最底楼，而且不能太贵。这样一个片区下来，也只有一两套能满足条件。在成熟片区找房子很多时候还找不到。你是如何平衡这些条件？

回答：你好。1、南沙需要中长期持有。当然琶洲附近的增长空间要更大一些，琶洲、萝岗短期看都比南沙空间大。2、在成熟片区、房子稀缺的地段很难都能满足条件。优先考虑的是通风、采光，户型的进深，其次是楼层，朝向。如果是老人家住的话，尽量满足其需求，投资的话另当别论，比如顶复或者一楼存在折价大的也是可以考虑的。

提问：广叔好，本人准备在广州黄埔准备置业学区？自住，手上资金380左右 有购房资格 在黄埔花园跟金碧岭秀中犹豫 黄埔花园90多方税后440 望花园 金碧岭秀110方北向税后435 请问怎么选择好？还是有更好的建议？

回答：你好，这两个楼盘都还不错，就隔着一条河，区位很近，理论上有相比比例的涨幅，所以不用太纠结，抓紧上车才是王道。金碧领秀看下北向右户型101、99平这些小三房，以及一房一厅等户型，黄埔花园的北向要看组团和楼栋，而且差距非常大，比如楼王单位G1-G3栋，比如C栋，比如D栋，甚至A0-A1栋都是不一样的，如果价格一样，没有硬伤的话，选黄埔花园。

提问：广叔你好！我是湖南户籍，想在东莞沙田佳兆业的碧海云天入手一套房子做投资，手头预算300—400万元，不知道该楼盘发展潜力怎样？东莞还有哪个区域房产具备投资前景的？或者我想在增城入手一套房子，请你给点投资建议。

回答：你好，碧海云天非常宜居，景观强，属一线海景紧，同时片区邻滨海湾新区，占据粤港澳大湾区核心区位，有前海自贸区、南沙自贸区、深圳大空港、三大核心发展区辐射。虎门大桥、南沙大桥、沿江高速、穗深城轨等密集高速路网，半小时同行广深，可以考虑。增城的新塘也可以考虑。参考选筹：南城：未来世界花园、恒大御湖；长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；新塘：品秀星图、时代风华

提问：广叔你好，我夫妻广州工作，孩子2个，大的3岁，准备幼儿园，全家年收入60-100。现有2套房。一套是天河华师附近园田居一套70方楼梯楼，一套黄埔常春藤96方南向房。手上现有全部子弹150。去年本来开始想把天河旧房子置换掉，在天河换一套大点的，有学校，又保值。可是园田居一直卖不掉。现在纠结要不要两套全卖掉，所以想问问您：是单独卖掉园田居这套换个天河100平的旧房子例如(穗园小区或者华港花园)，还是两套都卖掉，从容买个天河大点的。(常春藤一直有买家想买，但是150入手，现在能卖220)。我们一家有了孩子后，近几年一直租着番禺房子住，很想住一个自己家的房子捂脸。看看天河有啥房子符合上学和保值两个因素。或者其他区有什么更好的选择？

回答：你好，园田居，2000年房子，楼梯房一直不是很受现在年轻人欢迎，可出手置换。常春藤中长期看还有潜力，建议继续持有。龙口西的穗园小区可考虑，华港花园太老了，未来真的要成为老破大。如出掉园田居，还可看看天河：华景里、嘉裕礼顿阳光、美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园

提问：你好广叔，我罗湖小两房市值380，欠20，想换一套大一点的老人养老加投资，最近看了龙岗宝荷仁恒峦山美地四房430，房子各方面都很满意，就是交通不方便，不通地铁，据说周边要建科技园，14号线也会经过。看您说过比较看好宝荷地区涨幅，我卖掉罗湖买宝荷值得吗？请您指点一下！

回答：你好，龙岗一般不推荐，投资不是个好地方，但如果你在那边工作或者需要养老自住，峦山美地是个不错的选择，未来地铁开通、近大运，高赠送、大花园户型也好

提问：广叔好，手上有35w现金，想在深圳买总价在100w左右的住宅先上车，目前看了两套房子还不错，1.罗湖百仕达片区的华达园公寓28㎡（110w）。2.龙岗双龙片区的东方瑞景苑32㎡（100w）。想请教下，买哪个会更好呢？

回答：你好，华达园也是知名上车盘了，好买好卖，但是老大楼的后劲也有限，这个盘的涨幅一直是弱于罗湖大市的，要不然也不会一直这么便宜了。 这两个里面，个人倾向于东方瑞景苑。 但深圳金融灵活，你不考虑一下买个更大一点的房子么，月供能支撑五千块，就可以买了总价150w得了，帮你做点低首付，把首贷资格再用足一点吧。

提问：你好广叔，儿子户籍郑州，在读硕士，毕业后可能很在郑州工作，想在深圳投资买房套房。请教您：他的户口落户深圳是否值得？用他本科毕业证落户但不是应届生是否可以？从申请到落户大概需要多久？郑州和深圳相比投资相同资金的房子收益差距有多大？谢谢您广叔！

回答：你好，深圳本科生落户，45周岁以下，有半年以上的社保，即可直接入深户。审批10个工作日左右就可以落户。 具体收益还得看你预算多少，不同板块不同楼盘都分化严重比如首付几十万，那肯定是买郑州更好，深圳预算少，买房不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。 二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。 这种房子很不值得，浪费了首套资格，只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。 同样的总价，可以去郑州买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强 所以预算少郑州买回报率更高。若预算高，月供足，深圳买房潜力还是更大，确定性更强。

提问：你好广叔，有名额，请问想要总价250w现在能上车吗？想投资个能跑赢大盘的，打算持有5年，以后再置换，不知道是新盘好还是二手房好，广叔您能帮我推荐一些潜力大的楼盘吗？感谢！

回答：你好，总价250万有以下几种打法：1、南山、福田学位30-40平1-2房；2、沙井、光明、龙华 60-70两房。 关内学位房：比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

提问：你好广叔，我预算的话是在1200万左右，目前有两种方案想要去买房，第一种的话就是纯投资寻求高收益，大概是在三到五年之后卖掉，第二个就是学位房，但是一些顶级的学位房价格已经涨到了17万到20万，担心买入三年之后增长缓慢，您有没有更好的楼盘推荐呢？

回答：你好，您的预算是在1200万左右，这两种思路的话其实都是可以的，15年之后，深圳每年出生的婴儿大约都在20到24万左右，学区需求的话是不会党的，然而从投资的角度去看的话，建议你选择总价低，单价是中上游即可了。非顶级学位深圳学位房改革也是在逐渐进行目前来看，学位房短期的话还是不错的，但是从长远去看，学位政策的不确定性比较大

提问：深圳出政策后就一直看学位房，也找了不少朋友了解学校，福田上班，这段时间纠结这两个选择，三年后娃读初中，（一个科技园龙头，一个龙华龙头）。预算1000到1400。 第一个选择科华学位华润城三房89 1350左右，然后上周华润城89三房创了新高1400+。 第二个选择深高北学位三房1050或四房。之前刚出政策的时候，深高北四房1300还可以买到，昨天中介跟我说汇龙湾117四房成交1435。 到底选哪个好，求广叔指点。一个在南山核心区，科技园大批码农不愁接盘；另一个市直属学校业绩好，而且有点招，未来四大八大数据不会差。

回答：你好，土豪的烦恼也是烦恼，1400万到底该怎么选？ 这两个其实买哪个都不会差，只是华润城这一波涨得太猛，估计要横一横了。 深高北也有涨，但不像华润城这么夸张。 另外科华毕竟成绩未出，大家都认定码农子弟成绩不会差，可万一这届码农不行呢？ 深高北毕竟真刀实枪上过战场了，前十的成绩不是盖的。 综合来看，还是选深高北更稳妥些。

提问：你好广叔，我目前有套福田新新家园房子自住，请问可以继续持有吗？

回答：你好，新新家园自带红岭石厦，已经是稳定的2T学位，本身盘也很少放卖，是稀缺物业，涨幅也很明显是能跑赢福田的水平，是值得继续持有的！

提问：你好广叔，我这边是首套首贷预算首付加税的话是在二百万左右，总价是在六百万以内两双。我目前是在罗湖的田贝上班，老公在南山深大南上班，想要买来用于自住，另外保值目前的话还没有小孩。不过学位中上是不是对保值也会有很多的作用，请问桃源村三期怎么样？

回答：你好，皇庭世纪和东方雅苑的问题都不大，而且后面还有学位的暴击，您说的桃源村这边还是不错的，它的成交量常年都保持西丽的第一。另外松坪村三期的话你也可以关注，最重要的是它的地段比较好，而且在很缺住宅的科技园板块。

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