广东楼市:有潜力的房产都有这种特征,看完恍然大悟!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：谢谢广叔，请问我去年入手的翡翠东望，您觉得升值空间如何？此外，明年我就有深圳的购房资格了，东莞万象府和深圳比，首付400左右的房子，您觉得哪个更好呢？如果深圳更好，深圳您有具体的项目推荐一下吗？不是自住，也是二选一投资！谢谢您！目前万江圣堤雅有一套，需要出售才有房票，您觉得这个楼盘有升值空间吗？

回答：翡翠东望区位不错，近体育中心，市政府，还有潜力的，建议继续持有。如果深圳有名额，当然深圳要更好一些，目前深圳的是调控了，但是3年后都有名额之后，会释放大量需求，还有很大的上涨空间。如果买深圳的话，建议考虑西部的前海南、宝中，可参考：

【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等【前海南片区】（南海中学）：鼎太风华四期，诺德假日，阳光玫瑰园，万江圣堤雅在万江，周围工业厂房居多，配套交通方面欠缺，投资价值一般，可出手置换。

提问：广叔你好，本人已经53岁，在江南大道中复兴十二巷有一套楼梯房，想在黄埔科学城买一套电梯楼，有公积金70万，流动资金30万，55岁退休前可月供1万，有一儿子，未有工作，请房叔指教我这年龄如何买房兼建议买哪里呢？

回答：你好。楼梯房自住还是可以的，如果不住，可考虑出手置换。黄埔科学城自住+投资都不错。公积金家庭最高可贷100w，加上流动资金30，二套房五成，能买个160左右的房子。可以看下珠江嘉园、万科里享家、宏康小筑

提问：1、美的悦府，开发商：美的置业，位置：中山市火炬开发区中山港大桥旁2、融创东城首府地址：中山市火炬开发区置业路与沙边路交汇处3、珠海香洲区万科.红树东岸。这几个边个好？还有惠.州仲恺高新区的天益城同澳园尚雅花园。这些投资150万左右。哪个较好？

回答：你好。中山的机会不大，惠州需要持有较长时间。优选考虑珠海的红树东岸，其次惠州天益城，再次考虑美的悦府

提问：你好，广叔。想请问一个关于交易的问题。目前看中了一套二手房，总价是340W，业主现在银行贷款还欠160多万，业主要我这边出过桥费，但我这边不愿意出这笔费用，转贷的话首付太高我这边无法承受，双方谈不妥。中介提出我这边首付直接给业主，去帮忙业主结清房贷。想问下如果我首付给业主这样做的话，合同如何拟定稳妥或者有其他什么办法做保障，我怕的是原业主挪用我的首付去做别的事情，到时候就扯不清楚了。

回答：你好。帮卖家赎楼是有一定的风险。对于怕卖家挪用资金办其他事情可以规避，一般是在银行扣款前一天把赎证款打给卖家，提前控制卖家的银行卡和网银功能。比较担心的是给卖家赎楼了，最后你申请的贷款批不下来，钱房两空。

建议这样操作：先提前打征信给专业人士看过，在贷款方面是否没问题。签买卖合同，但只交定金，然后买家向银行申请按揭，通常1-2周可以出同贷书，等出了同贷书，买家基本确定能拿到贷款后，再在银行扣款前1天把赎证的钱打给卖家(中介会提前冻结卖家账户的网银功能，确保资金用于还贷)，最后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。

以上的操作顺序应该直接列明在合同里，而具体的时限，比如：什么时候申请按揭，几天内办理过户等也可以约定清楚。但多长时间放款等这种买卖双方都不可控的事情，就不要随便承诺。

提问：谢谢广叔，追问。看了很多盘，松湖传奇3房300万和大朗碧桂园一楼带花园210万，哪个更适合3-5年纯投资，本人住万科金域松湖，想在周边淘一淘笋盘上车，实在不行以后自己住。另外我想问下挨着旁边的誉景名居上叠320万左右是否会涨，想7年后买来自住，看了两个多月了，很纠结了。这几个盘接下来一个月会不会出很多，暂时先稳住？帮忙分析。

回答：你好。优选考虑松湖传奇，一楼相对来适合自住，缺点是容易潮湿、有采光通风噪音等问题。誉景名居在东部产业园区常平，常平经济实力雄厚，规划也较强，目前新政下，行情会有一定的降温，不用太担心会暴涨。这几个月行情都很稳，可以慢慢挑，不用急。

提问：你好，房叔，请问虎门华侨城云麓台同融创云玥台，哪个比较好

回答：你好。华侨城云麓台周围工业厂房居多，配套方面还欠缺。融创云玥台在高速边上，配套方面稍好一点，属滨海湾核心TOD生活中枢。如果两者选的话，首选融创云玥台

提问：广叔，您好！昨天您说可以去淘广州的二手笋盘，那大概投资五年的时间，1.广州二手哪个区域比较好呢？2.是广州市区的二手好还是黄埔知识城好呢？3.东莞的话 皇马丽宫和松湖半岛，五年左右，哪个投资好？

回答：你好。不知道预算多少呢？1、首先黄埔科学城或者老黄埔，2、黄埔知识城也可以，但没有科学城好，3、首选松湖半岛。松山湖未来持续好看。

提问：老师好，东莞万科松湖传奇（目前3万）旁边的新盘源悦（约2.8-3万），是否值得入？90平3房，92平3房，115的4房，130的4房，纯投资选哪个面积好？

回答：你好。源悦可以考虑，建议选择3房92平，112的4房次之。

提问：广叔您好，接我上次的问题，君汇世家和富力天河华庭目前放盘都不多，想请教一下，能不能推荐几个老城区比较好的楼盘（带学位的大户型），如果东风广场和锦城花园对比，各有哪些优势

回答：你好。不知道预算多少呢？这两个盘就隔着一条街，理论上有相同比例的涨幅。东风广场小区环境看起来更整洁，楼保养的很好；锦城花园显得老旧了一点。首选东风广场

提问：广叔，增城的广州院子是否值得入手？

回答：你好。增城泰禾的广州院子属于旅游养老地产，周边配套欠缺，自住可以考虑，投资不是很建议。

提问：东莞有两套，一套在供，想在佛山入一套，首付约70左右的，有什么介绍，佛山新城的保利天宸如何

回答：你好。保利天宸区位还可以，近佛山公园，3号线在线，未来开通有一定利好。其他的可以考虑千灯湖：中海锦城国际花园、万达华庭、中海寰宇天下

提问：广叔，我想卖东莞南城鼎峰原著的联排别墅，换套松山湖锦绣山河的独栋，原著大约市场价2200万，锦绣山河独栋临湖大约4000万，需要加价1800万，这个配置有没有问题，这两个区域以后的潜力谁更大？

回答：你好。鼎峰原著，一边是高架，一边是高速，可以出手置换。锦绣山河可以买，景观强，圈层纯粹。当然是松山湖价值大一些。

提问：广叔，您好！谢谢您这几天的指点！听您前天讲的，今天去看了黄埔科学城和知识城，感觉科学城有点贵了，超预算了。万科新里程很旧的也要3.5万 新福港鼎峰要4万+ 。 去看了知识城的时代天韵和保利拾光年都是 2.5+，总价能在250以下 。 1.您觉得这知识城值得投资吗？5年后能涨到3.5万吗？2.如果可以投资的话，时代天韵近地铁二手现楼，保利是大开发商，哪个更好？

回答：你好。1、知识城中长期也是有一定潜力的。只能说有潜力，不预测涨幅。2、首选保利拾光年，建筑风格很受现在年轻人欢迎。

提问：请教广叔，松山湖4000万的独栋以后还有多大的升值空间？

回答：你好。中长期看依旧有潜力。

提问：继续提问，佛山和南沙，黄埔首选哪里，首付70以内，分别有什么选择，要新盘，另外佛山保利天寰和佛山万科金域世家哪个更好

回答：建议选择黄埔，中长期考虑南沙。黄埔看下：保利越秀岭南林语，南沙：南沙保利城，首选佛山万科金域世家，配套各方面都要好一些，地铁也在建。

提问：广叔好！2000万—3000万的预算，投资考虑，目前珠江新城可选择的有：中海观园，颐德公馆，中海花城湾，嘉裕公馆，单价9-12万左右。望推荐哪个更适合？

如果自住皆投资考虑，在珠江新城5000万也买不到住着舒服的了（至少4个套房）。这个情况下，保利天悦顶复（550方）是否值得考虑？谢谢了！

回答：你好，感谢赞赏！我的看法，建议首选颐德公馆，次新，景观强。其次考虑嘉裕公馆。保利天悦在万胜围，这个片区受总价约束，2000以上的房子流动性都不是很好。550方自住可以考虑，投资不如珠江新城。

提问：房叔您好！东莞有两套，一套在供，月供9000.一套己供完（大岭山中惠沁林山庄房龄长，2楼美墅，12年房龄预估值330万。）1.东莞2房票首付3成，新圳1房票首付3成，广州1房票首付3成。2.子弹：250万十卖沁林这套共550，，保守年入2O0一3O0万，开支30万。3.意向入2套（也可卖掉沁林山庄的这套，目前是否是最佳时机）。4.想在东莞入一套，环松山湖松湖半岛，长安江南大镜，南城万象府哪个更适合。另虎门华侨城价格低些，也可以帮评估下。5.深圳需摇号待等机会，帮推荐下龙岗，沙井，和光明的楼盘。6.广州，黄埔科学城和南沙，增城新塘帮推荐下合适楼盘。以上帮分析入2套是否适合，及怎样选区域合适。

回答：你好。中惠沁林山庄配套欠缺，可出手置换。1、现在可出手中惠沁林山庄。2、我的看法：万象府>江南大镜>松湖半岛>虎门华侨城。3、沙井看下海岸城，光明看下中海寰宇时代，龙岗看下颐翠名庭。4、黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。新塘：保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾。南沙：越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。我的建议，如果有深圳和广州房票，可以入两套，一套深圳沙井或光明打新，另一套广州黄埔科学城。

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