广州楼市:好房产都有这些特征,看完恍然大悟

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提问：广叔，您好！家庭名下有广州市海珠区嘉仕花园西区小高层电梯南向大两房，市值400左右，天河华景新城小两房市值400左右，己无贷款，手上现有子弹350左右，本人四十多岁，小公司股东，年收入不确定，前两年年收入约100万，受疫情影响，今年收入确定会少一些，老公五十岁，单位中层，年收入30万左右，一孩己上初中，现在钱贬值得历害，去品秀星越看过，感觉环境不错，凤凰城碧桂园云顶也看过，感觉也不错，由于年龄已步入中老年，收入不稳定，想出手置换合理负债来对冲货币贬值，有什么好的建议？

回答：你好，嘉仕花园，距离在建10号线滨江东路站近，有一定的利好。华景新城还有潜力，可继续持有。品秀星樾有科学城辐射，这个位置的配套还不错，锐丰广场、飞晟汇啊，以及奥园广场，300-400米的香雪地铁距离，也满足出行和通勤的要求。凤凰城碧桂园云顶性价比还可以，但由于位置偏，没有地铁，配套也一般，供应量大，所以投资价值较弱。建议首选品秀星樾。

提问：广叔你好，单身在珠江新城有小单位市值两百多万，有贷款，现在手上还有几十万。请问还是在东圃那边置换成大一些的好，还是在增城多投资一套比较好？现在的小单位租出去了，月租四千多。

回答：你好，东圃板块以老小区为主，四通发达，商业配套齐全，生活非常便捷，如果结合自住的话是可以考虑的，置换投资的话不如考虑鱼珠。具体看你的偏好，投资增城也是可以的，可以考虑新塘，新塘目前是价格低位。

提问：广叔你好，又来麻烦你了，广州的常春藤和新塘品秀星图，哪个的潜力会大些呢。星图很远但是地铁学校都有，就是互相感觉不太好。常春藤户型感觉好些，也有学校，就是交通不好，唯一就是属于黄埔。目前常春藤需要够现在开始交半年社保再网签，星图应该可以直接买。谢谢

回答：你好，两个盘都可以考虑，常春藤就是交通不方便，属于黄埔科学城，这边未来潜力也比较大。

提问：您好 广叔 海珠金碧花园 3期 35楼 三方，南向、103.7方 570w 是否值得入手？2007年2期的一平米就39000-40000 请您赐教

回答：你好，金碧花园三期，最高41层，35楼可以考虑，当然有中层是最好的。

提问：广叔你好，我现在在广州富力天禧有一个二房的想再买一个大点的是买原小区还是附近大点的小区

回答：你好。富力天禧比较新，可以考虑同小区置换，缺点是学位和周边一般，同时社区偏小。另外可以看看骏景花园，位置更好，学位不差。

提问：你好广叔，我自2007年大专毕业来深，前两年终于入了深户，一直自己打工存钱，现在勉勉强强有了点钱，加上父母和亲戚可以借一点，现在想上车，首付极限是60w左右，自己是自由职业不稳定，月供也不能太高，想着买了先租出去，缓解贷款压力。工作地点在罗湖-南山之间，看了下南山一房是够不着了，罗湖有金城大厦，旭飞这样的小单间，福田有桐林，如果去到布吉有个小两房的选择，看了丽湖，国展，龙珠这些，但是工作就要跑到罗湖和福田，想问下买罗湖还是布吉好，罗湖就上班或工作方便，我自己十几年一直在关内租房，布吉的话起码有两房，爸妈可以来住。以后结婚了也能住得下？买了就没有能力那么快换房了，收入增长比较慢，所以迟迟未下手。

回答：你好，2007年大专毕业，现在应该三十多了，还没结婚，只能凑出60万首付，说句扎心的话，以后逆袭的可能性也不太大。 这套房子估计至少要住个十年八年，弄不好就是一辈子，所以功能性比什么都重要。 旭飞、桐林这种年青人过渡的单间和小一房不适合你，直接去买布吉的老破小两房吧。 好好装修下，然后把爸妈接过来，安心找老婆，娶妻生子。

提问：广叔你好～ 基本情况-坐标福田-短期投资长久不排除自住的可能。 子弹110，以租养贷，总价300万以内 去年看到现在，生生错过一波大涨. 主要考察了以下几个地方： 福田：漾福居，韵动家园，蜜园 西乡：富通城，青春庭园 看了您的以往解答，觉得上车大运若可行也不失为是一个好的选择。 请问，最近这些区域都上涨了很多，现在是否适合入手呢？

回答：你好，坐标福田，自住+投资，建议选择福田。 租售比更高，涨幅也比较稳。 漾福居，韵动家园，蜜园这3个都属于放租盘，如果能淘到笋盘，可以买 总价300以内，也可以考虑TT国际这类带学位的盘

提问：问一个选择的问题。如果有两套房，一套 是市场已经走出来，比同小区其他房价格低的盘。另-套是在一个未来交通配套明显会有大提升还未被市场定价小区的平价盘。如果是这样两套房，你偏向选择哪里一个？有发展潜力区域小区的房价五年下来能跑赢成熟区域50%吗，例如老黄埔靠江区域能跑赢滨江东50%吗？

回答：我们选的房子是选择他未来的增量，不管是交通优势还是学位优势，还是他有地缘的优势。老黄浦就兼备着交通优势，地缘优势。滨江东的话，在未来不短的时间内，只看到了曾经的江景优势，就是景观溢价，还有就是一条地铁的增量，其他就很少了。所以选择深度有潜力的区域，后面的不断的增量兑现的话，他会一步一步的把房子涨上去，但是到底有没有超过50%了，这个就不好说。

提问：你好广叔，我想买一套总价在四百万到五百万的房子，基本是50平左右，想在南山这边买，结婚的话，您觉得够用吗？

回答：你好，婚房其实要看你自己的一个取舍，南山也有价格低的楼盘，大部分潮汕开发商的盘赠送也比较多，深圳一改二、二改三的业主也是不少的，而且未来很长一段时间都是会以南山为核心。自住的话，只要追求地段和位置没有错就可以了。

提问：你好广叔，我跟女朋友在罗湖黄贝岭上班，今年年底准备结婚（短期5年可以不考虑学位）我们是首套首贷，主要想自住+5年内有升值潜力的房，上个月看了深业东岭一期二手房，广叔觉得目前适合买入吗？或者有其它性价比高的楼盘也麻烦您推荐一下？感谢！

回答：你好，深业东岭是黄贝-罗芳一带唯一一个5年之内的次新电梯花园大社区（靖轩豪苑是深业代建的回迁，同深业东岭），并且有地铁口、商业配套和翠园初中部，跑赢罗湖大盘问题不大，自住也无可厚非。投资的话不是非常建议，仅仅是深业这样的小规模旧改、个盘拉动，其实对整体板块来说意义不大。

提问：您好广叔，我在看中熙君南山的房子，不知道这个楼盘怎么样，看起来好像交通还可以，旁边也有学校，离前海，后海蛇口都近。但是它在南油片区。感觉南油片区涨得比较慢。不知道是否合适。我买这房子主要是为了自住，同时也兼顾升值。以后有机会好换。不知道是否合适？这个盘跟宝能城的比起来怎么样呢？

回答：你好，中熙君南山还不错，小学+商业利好，地铁口，南海中学学位 关注度高，离前海近。 比宝能城好

提问：广叔好，1、基本情况：持有通业花园三房，自住，欠款160，桑达小区一房学位房，欠款80。家庭年收入100，目前手头能凑200。 2、关注过海馨苑的房产，想买4房解决将来自住，只是目前资金差距较大，想先买一套房投资3-5年后续再考虑4房改善住房。 3、问题： （1）已有两套房产都是我一个人名字，自住的是共同申请公积金贷款，还款都是我一人，这种可以JLH操作成首付3成吧？ （2）通业花园目前自住，周边配套都很便利，住的也不错，目前得到信息是在梅香学校的初中学区内，将来能增值？ （3）600万左右的投资房产有什么推荐？福田保税区的福田外国语南校区的楼盘？华富北村的旧改能否入手搏拆迁？沙井海岸城？

回答：你好，1.要看对方的征信和房查结果是否体现这套房，如果不体现，离婚后购买是首套。 2.通业花园对口的是梅山小学和梅山中学，比较普通的学校。属于跟涨区，未来涨幅随大盘。 3.福外南和福保都不错，海岸城也可以关注，比较难抢。 宝安 西乡碧海板块多关注下。 没有内幕消息不建议博拆迁。

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