东莞楼市:房价最坚挺的板块,都有这个特征,看完明白了

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提问：广叔您好！我现在住在东莞，子弹600左右，每月月供可以几万，我想请教一下，万科棠樾，长安万科臻山府和保利首铸天际，这3个楼盘哪一个比较适合投资？

回答：你好。子弹600，主要考虑松山湖和南城CBD。万科棠樾自住还可以的，但投资价值一般；万科臻山府临深，也是可以考虑的，但是600这里买不算最优选；保利首铸天际景观还可以，地铁线在建，但是不近，算一般吧。600左右可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，您好！我现在居住在东莞，在东莞已经有两套住房，上东国际一套（大4房），金域华府一套（2居，出租），现在在纠结继续是在东莞购买一套还是去广州购买一套，主要以投资为主，东莞看上松湖半岛（明天开盘，单价3.3万左右），手上首付款120万左右，家庭稳定收入100万左右，如果买广州应该看哪些区域，最好有相应楼盘推荐，女儿是9月份的大学新生，现在在办迁移户口，等户口下来就有广州的购房资格了，因对广州不熟悉，请广叔指点，谢谢

回答：你好。你女儿虽然有户口，但是没有社保和银行流水，一般银行是不批贷款的，需要全款买。不然要你担保才行。松湖半岛也不错，可以考虑的。

提问：你好广叔，新人首问，现在有二套住房均在东莞常平：常平东田丽园134平方自住，常平东莞东火车站对面卓越蔚蓝城邦76平方在二楼，小高层电梯房纯投资，月租1500，11年买的；大朗碧桂园首座公寓96平方一次性付款，6月份刚收楼，准备办房产证，暂时未出租，也没有配家电；东莞户口，在大朗上班，现在想卖掉蔚蓝城邦投资房价值110w，身边子弹230W，年收入200w左右，另外购买一套东莞房产，请问有什么楼盘可以推荐，适合长线投资，必要时也可以考虑自住，升值潜力大

回答：你好。常平东田丽园自住可保留。卓越蔚蓝城邦，近常平东站，但高铁不是地铁，市内的出行要更重要的多，靠近常平立交，周边多工业厂房，而且还是二楼，视野不是很好，投资价值不大，可出手。碧桂园首座，一楼底商，旁边是新世纪长盛广场，二期全是公寓，公寓涨幅慢，流动性弱，税费高，建议置换成住宅。子弹230，可参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，本人香港身份，由于上学经历一直在大连生活，在大连手里有两套房产340w市值：其中一套两年以后可以出售，另一套等待下证随时可卖。希望以后把资产全部转移广州。手里现有可用资金140w左右，希望首付100w左右，其他40w用作后备还贷资金。（或听您建议，调配资金），由于本身身份不限购，想听建议，是买黄埔（感觉已经在风口，不好议价），还是买在新塘，或是老城区

回答：你好。留点备用资金是正确的，当然是选择限购区域，首选黄埔，可参考：价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：您好广叔，请问一下中惠松湖城和万科松湖传奇有投资潜力吗？打算持有5年左右，请问这个地方和樟木头的保利生态城以及黄江的碧桂园哪个的升值空间更大一些呢？感谢回复

回答：你好，中惠松湖城楼盘位于东莞松山湖附近寮步镇金山湖旁，大花园以及小区品质和环境都不错，但是周围工业厂房很多。万科松湖传奇小区和中惠松湖城区位很近，整体还可以，户型就一般。如果是纯投资建议长期持有一段时间，短期没啥升值空间。樟木头类似深圳平湖，投资潜力不如沙田也不如松山湖。碧桂园翡翠山在黄江来说是不错的楼盘，近深圳，周边山水环境优越，未来东莞深圳地铁有望在此连接。随着光明的发展会水涨船高的，黄江的碧桂园价值会更高一点。

提问：你好广叔，目前持有房产宝安老中心的冠城世家120多平平层，丽景城一套200平顶层复式吗，目前觉得自住尚可。请问值得继续持有吗，以其中一套筹集资金打新海德园可行吗？

回答：欠好，冠城世家。 老宝安(新安)片区老牌高端住宅(另一个是同为鸿荣源开发的鸿景园)，5号线灵芝站(在建12号线在此交汇)。住宅共有7栋。 80-110左右小户型，2-3房； 140-170多平户型，3-4房。 附近配套有海雅缤纷城、灵芝公园。新安湖小学、宝安中学集团外国语学校大学区制。中学为新安中学。 总结：考虑周边环境，总价限制等因素，不如选择宝中三房、碧海大社区，毕竟它离老翻身有点近，多少都带一些翻身气息。 丽景城 周围农民房较多，短时间内不会有大的变化，改造难度大，9公里可到达南山核心区域，未来有地铁12号线，目前地铁较远。周围缺少大型商业。 优：1.鸿荣源品牌，大花园大社区绿化率高 2.单价低 劣：1：面积大导致总价过高 2：外墙显旧 3：车位严重不足 可以考虑出手一套，置换核心板块 海德园值得打新

提问：广叔好，我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%。您怎么看待这个现象？是不是更建议买真正稀缺的好房子而不是纯粹为了追求杠杆买有硬伤的房子呢？

回答：你好，你所说的：我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，大概率是对的，25%是没有这个差距的，但10-15%肯定是有的 我觉得买房子第一就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛，这个是必须的，而流动性高的房子，大概率一定是好房子

提问：您好广叔，相比较黄埔科学城和番禺万博哪个地方在未来5-10年会更有发展潜力呢？另外番禺区万博，番禺广场跟亚运城，如果是考虑学区和投资兼顾，5-10年哪个板块哪些楼盘会比较好？今年年底上车的时机好吗？

回答：你好，番禺万博的潜力要更大一点，如果是考虑兼顾学区和投资，建议考虑天河，像天河中学、广州中学对应的小区都还不错。能上车越早上车越好。

提问：您好广叔，广州番禺市桥有一套120方自住，贷款已还清，还有一套在增城朱村120方，已买4年还有11年还清贷款，月供7800。头有100w，另外理财70w明年8月到期，年收入30w，请问我这个情况应该如何配置房产？

回答：你好，目前来看你的这个资产不是很优质的，可以进行优化配置，根据你的资产分配和资金收入情况，后期可以通过置换加开发房票，像老人票在广州重新再入2套。增城朱村没必要长持不限购区价值不大，可以出手。能买市区就不要买增城价格已经透支，现在可以让中介帮你挂起来，后期出手后重新再置换一套。另外再结合你手里的100+理财的70，如果明年到期，可以先找人周转，也可以先暂时买入一套，今年在广州买入时机很好。

提问：您好广叔，刚需上车，上周去龙岗看了一下房子，我看龙岗还有一些4万左右的楼盘，请问现在入手会大概率被套牢吗？还有龙岗为什么一直滞涨呢？想买又怕被套。

回答：你好，这一轮涨价运动始于小房子，飞于豪宅线，停于调控，走到现在，四万的龙岗已经是非偏既老的标的了，处于神经末梢的底端，不是不能买，是选筹难度会更大，可以先看一下我们的购房课程。 龙岗主要还是交通阻隔，外溢过来的都是被动购买力，非主动购买力，所以普遍涨幅温和，缺乏爆发力，14号大动脉又要两年后才能通。

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