东莞楼市:这种房子为何聪明人喜欢买?看完我明白了

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提问：你好广叔，东莞户口，在东莞有2套房，中信新天地80平米1套和东骏豪庭140平米1套。现弹药200万左右，如果纯投资目的，是考虑东莞南城CBD附近二手房还是考虑新塘或佛山？是否可推荐楼盘？谢谢。

回答：你好。中信新天地和东骏豪庭不错的，可继续持有。看能否找个广州房票，入广州的限购区，如黄埔科学城。新塘和佛山都可以考虑，具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：新人提问：广叔您好，本人东莞两套房，中惠沁林山庄205平美墅目前自住，现打算搬去松山湖自购房住，小孩已在那边上小学，现年入约50~100，现在考虑卖掉沁林置换优质房两套纯投资，一套东莞另一套南沙或者增城，目前看中东莞龙光大境，广州不熟悉，希望广叔帮忙分析以及建议，谢谢！

回答：你好。中惠沁林山庄自住还不错，空气好，安静，其北向多工业厂房，其他三面多是山，所以发展潜力一般，可出手置换。龙光大境不错的，临深，一直有推荐，可以考虑。广州可考虑增城新塘，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好：我是东莞户口，目前我在常平东田翠湖湾有两套250平方的了，现在我们小区二期又有一套顶楼251平方的大四房的笋盘卖，你认为东田翠湖湾有没有再买的投资价值。我对比常平其它的小区环境我们这小区是还算最好的了。

回答：你好。翠湖湾不错的，旁边是医院，配套成熟生活较便利，但大面积流通性不是很好，鸡蛋也不要放在同一个篮子里。顶楼也不好，风吹日晒，老了还容易漏水。可出手一套，置换到更有潜力的地段。

提问：您好广叔，坐标东莞在东城环城有三房，贷款120万，现金240。想在南城买一二手房这是否是最佳选择？有楼盘建议吗？或者是选临深有楼盘建议吗？最后寮步黄江，黄平比较，哪里比较合适？

回答：你好，东莞是镇区经济各区之间差异非常大，多年来资金分散，产业低端，城市界面差房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。南城是东莞的房价第二梯队，一个是科技产业一边是东莞金融产业。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，这个不仅是看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。但是这一波东莞已经尾声可以考虑换标了，现在入手大概率会高位站岗，比较难受，子弹240建议开发广州房票，入手一套上车盘等2-3年东莞溢价吐出来10-15%左右再入场。

提问：广叔你好，我在佛山市高明区有两套房产，现因工作原因长期在禅城区内生活，我想卖掉高明一套（价值一百万）换成佛山市区内房产，现在考虑的佛山房产板块主要有：祖庙、亚艺、南海、佛山新城，请问广叔在哪里合适，半自住半投资需求，最好有地铁和学区，哪里升值空间大一点？

回答：你好，佛山分为禅城、三水、高明、顺德和南海五个区，其中三水和高明区的经济较弱，禅城区是佛山的政治和文化中心，虽然是政治核心却非绝对控制中心，因为经济基础决定上层建筑，佛山的经济强区是顺德和南海。 佛山只能买临广的片区。延佛山地铁一号线垂直切开佛山，只能买东面。 另外如果纯投资考虑，建议佛山留一套自住就好了，剩余子弹投资深圳和广州，升值潜力更大。

提问：你好广叔，佛山人，佛山工作，但新工作单位买的是广州社保。明年2月社保够6个月可入户广州。和父母居住。2018年买佛山一套房子，工资等于房贷月供。租金3千用来平时使用。现有50万，希望买房保值，能出租。

问题一：是留在佛山买第二套，还是去广州买？问题二：若买广州的话，可信用卡套30万，另亲戚借款约70万(这期限估计两年，后期需慢慢转化成装修贷或其他)，预计150万总额。150万总额广州的话，市区小老破小VS番禺广场附近？这两个选项是否打发和期望值不同？

回答：你好，1、因为你已经有佛山一套在还贷款，这个时候通过杠杆而来的100+自有50，全款买广州，只能是写老破小，而贷款再上广州，信用卡除非你做零账单，配合手法去七成首付，搞个200w的房子，贷款50w，相信也能以租代供。

2、但是我更建议你还是在佛山继续买吧，佛山基本上你可以做四成首付。250w上下的房子，首付100w，留下50w作为备用金，这样也算是比较舒服的选择了。

3、除非你是真的在广州市区工作，需要在周边便捷去居住上班，或者是有学位小需求，否则基本不太建议去选择老破小。番禺广场按照你150-200w的总价约束，也真的没什么好货让你挑选了。

提问：你好广叔，我目前住荔湾，82方，楼梯楼，小三房，其中一个暗房，所以没利用起来。估价3.5-3.6万/平，因为学位一般，而且小区环境一般，楼龄久，加上今年二胎出生，一胎2022年上小学，所以想最晚在明年前换房改善一下。之前主要看的都是新盘，看过广钢，但因为那里学位存在异议，所以现在基本不考虑，上个周末去看了珠江花城，我们心水房是129方的，但目前单价5.2-5.3，比之前开盘前吹风的4.8-4.9贵出不少，而且是面积越大越贵，超了预算。所以最近比较头痛，不知道换哪里好。我的需求是首先是学位，然后小区环境好，我希望尽可能3-4房，电梯，预算是600左右。我在猎德上班，先生接下来会在公园前上班，同时，我们需要卖了现在的房子才能给第二套的首付，想听听广叔的建议。

回答：你好，其实珠江花城我也不是很建议去，这个单价高不少，学位也是未知数，对于刚需来说其实不是很友好 广钢你也去了，说明，东部，西部你都是可以接受的 那就在海珠或者天河看吧 如果单纯说小学而言，天河这边最好的学位自然是华阳，华景，龙口西，天府路，天河一小这些（华附这里不谈，普通人进不去）

600万左右的话预算可以看看华景跟天府路小学，其他几个够不着，太贵了 华景小学那边可以看看华景新城那边，比如信华花园，芳满庭园，翠安侬苑之类的 天府路的话看看东方新世界，新世界东逸这些 如果看海珠的话，性价比可能会高一些，海珠前三学位，海珠实验小学，同福中路第一小学，菩提路小学，还有一个口碑很不错的宝玉直小学（对口光大） 其中同福中路一小对口的小区会新一些，比如你可以看看中海联同福睿府，佳造业君汇上品，万科金域华庭，兰亭御园 光大的话分组团，像中海锦榕湾楼龄也在10年内，品质不错，可以看看 其实买学位房的话不建议选新房，溢价太高，而且很多时候都是挂挂牌的名校，实际成绩还是未知数，师资力量有限，不可能同属一个教育集团的话就享受同样的师资，学位还是要经得住实际成绩的考验

提问：您好广叔，我的佳兆业前海3房装修楼层朝向都非常好，户型一般，实用面积67请问值不值得加400万杠杆置换铭筑4房，实用差不多100-105，除了没有佳兆业新，小区花园一般其他都非常好，加完杠杆压力比较大，感觉佳兆业最近上了风口买家非常热情，很舍不得卖，但是又感觉铭筑确实很高，舍不得孩子套不着狼是否果断出手呢？

回答：你好，追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，一直都是比较看好铭筑荔苑。优势：82-84三房两卫，87四房房两卫超高赠送。2011年次新，南山实验双学位荔林小学、南海中学，九号线延长线通车。高层看大南山、视野效果很好。劣势就是外立面显旧，品质显得不高，学校比较远，周边商业配套略缺在建商业，花园不大。最后总结次新双学位，铭筑高赠送次新盘，户型很赞，但是在整个南山来说，都是比较稀缺的。现在性价比已经不高了，如果能遇到性价比高的可以考虑入手。

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