东莞楼市:这种房子聪明人都不碰,房子到手就贬值

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提问：广叔你好，听说东莞谢岗打造第二松山湖，有可能吗？谢岗楼介很低现在适合入市投资吗？抵押贷200万投资的话，可买黄江江山2房或常平绿地大都会3房，樟木头保利大2房，认为买哪个更适合？

回答：你好。中介的话只能信一成。谢岗属于东部产业园区，楼市不温不火，由于远离东莞中心城区，靠近天量供应的惠州，惠州的房价大家都是知道的，所以导致片区多数楼盘只能顺销，依靠本地客户去化余货，故房地产长期以来不见起色。详见内部分享。

提问：您好广叔，东莞大岭山的 万科松湖半岛4万之左右价位与石大路东华医院旁边的 松湖碧桂园3期 低于3.5万元！麻烦分析优劣比！准备首付150万元左右，房总价考虑共400万多元，主要作投资、升值，不排除日后自住！该怎么选择？或者有什么更好的推荐，谢谢！

回答：你好。万科松湖半岛位于大岭山，靠近松山湖，都是高科技人才，有强购买力，和住房需求，同时临近深圳，未来有望与深圳联动发展。松湖碧桂园3期在松湖北，其北向环境相对差一些，靠近东华医院，一些人有忌讳。如果选建议选择前者。还可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，万科汉邦抢不到，现在对比大岭山碧桂园三期和万科金域缇香。从这两个楼盘对比，投资和自住哪个更合适？请分析利弊

回答：你好。两个盘区位很近，理论上有相同比例的涨幅，自住看更喜欢哪个吧，万科金域缇香离地铁更近一些，优先考虑。

提问：你好广叔，子弹120-150，sfsd想上车深圳，在福田岗厦润恒大厦两房，景田TT国际小一房和罗湖深业东岭的回迁二手小两房三处拿不定主意，计划自住+长持，目前工作居住均在福田，后续可能会换去南山工作。感觉从罗湖去南山比较远，润恒这边以后会有10号线，换乘2号4号9号线也很方便，景田学位比岗厦好些，不知道涨幅是不是会优于润恒，所以就在三处纠结了，希望请广叔帮忙分析一下？另外是不是南山小一房上车会更优？劳驾广叔给点建议。

回答：你好，福田中心区除了4大神盘之外，中低端楼盘单价在5-7万之间。 属于福田投资的第4梯队，自住还不错，投资跑输大盘。 福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。 这类房源的普遍特点是： 20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张 八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化 户型差，客户不出阳台，异形或有尖角 楼盘偏办公化，办公大于自住 学位中等或者偏下 定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。

现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。所以现阶段不建议入手中心区。 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 子弹150，想回报率更大，建议一路向西，宝安 碧海 西乡 沙井是更好的选择。 如果想自住兼顾投资，龙华的上塘和福田保税区也是一个比较好的选择。

提问：您好广叔，坐标深圳，都说深圳机会大，感觉现在这里已经不是我们普通人的世界了，房价如此高，在这里扎根都很难，更别说实现梦想了，现在买房都成妄想，怎么才能买得起深圳的房啊？

回答：你好，我经常看到这样的论断：阶级已经固化，90后00后，不再有机会。你数数 这几年，崛起了多少巨头：拼多多、微众银行、菜鸟网络、快手、饿了么……

他们创立的时间或许有十年，但崛起的时间，就是这两年，一个企业，创立1年就做到如何如何，那是不可能的。你还在说没机会？没本事去创立这些公司，好好学习，去这些公司上班行不行？没有好好学习，去不了这些公司，为他们做配套行不行？后海总部基地上班的人，要不要买房？吃不吃外卖？理不理发？买不买衣服？贷不贷款？喝不喝咖啡？这些衍生的服务，也提供了很多就业机会，在这些行业工作的人，勤勤恳恳，很多买了房，稳定了下来，成为了中产。不要告诉我，你好吃懒做，地命海心，干一天歇两天，还想在后海总部基地地铁半小时范围内买得起房，我告诉你，你这个款式和型号的，全中国有10几个亿呢。机会不是等来的，阶级也永未固化，固化的是你的思维和双腿！

提问：你好广叔，自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：你好，后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨得不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：你好广叔，去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。谢谢

回答：你好，龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。 这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。 置换没必要，大运我还是看好的，水分也挤得差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

提问：您好广叔，谢谢您关于宝中几个盘(尚都，凯旋城，西岸观邸和第五大道)的完美回复，您真是我的良师益友，我完全认同您的建议优选第五大道。很抱歉又有问题，您提到幸福海岸，我也看过，那综合学位，楼盘品质和物业，幸福海岸和第五大道哪个更好呢？谢谢您！

回答：你好，这两个盘，学位都是海韵，物业差别不大，只能对比其他了。 论颜值，幸福海岸胜出，幸福外立面很新，欧式风格在宝中独树一帜，让人一看就爱上。 在户型设计方面，第五大道胜出，大部分户型南北通透，面宽更宽，采光更好。 看个人偏好吧，自住我建议还是第五大道，就和找对象一样，时间久了就会发现外表不重要，相处舒服才是第一位。

提问：您好广叔，首套，单身（为找对象及老人过来），总价控制在360，一直住翻身附近，工作在南山（将来也在附近工作机会大些），总价有限，虽习惯这边，但现在翻身，灵芝附近已经没有必要搏最差两房吧（需求倾向于三房）？请帮忙建议如选六约北站（中海大山地），四联站（信义锦绣花园，中海怡美山庄，恒地悦山湖）这些小区，除自住外，升值空间排序呢？后期想置换（6年内不需要考虑读书）！请帮忙建议这几个小区排序或者有更好的推荐区域或小区？希望帮忙建议，不要踩错坑。流塘站，嘉华花园东区及桃源居（二房）与横岗（三房）综合对比呢？现在刚需买房应该不要犹豫？

回答：你好，继续留在西部。看看“流塘”地铁站附近的房子。比周边新安等等要便宜些。地铁在建。未来能拉一把。西乡，桃源居这些也都可以。尽量不往东部走。东部的大行情没西边多。虽然布吉也还比较稳，但是不值得你迁居去博。布吉去南山上班也是个遭罪的长途攻坚战。更不要去横岗之类，简直没办法上班。沙井、光明也都很好。

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