东莞楼市:这种房子无论是自住还是投资,买过的人都后悔

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提问：广叔您好，我东莞户口，在东莞黄江江海天悦和华安珑珽各买1套，2017年的买的，今年别的楼盘都涨了不少，这2个楼盘没怎么涨，我是不是买错地方了，现在手上有200个左右，还想投资，都说惠州潼湖科学城和潼湖科技小镇，是第二个松山湖，现在12000左右，还是买东莞二手房比较好，望指教谢谢

回答：你好。这两套都很近，靠近黄江汽车客运站，周边有点嘈杂，而且没有地铁。鸡蛋不要放在同一个篮子里。惠州的潼湖科学城是可以考虑的，但还需要持有较长时间，短期还没有那么快发展起来。200左右，如果东莞有房票，建议留在东莞。看下长安临深区域，如长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔好，东莞万象府如果开盘价5万左右，纯投资5年时间，计划本金200万，贷款400万，这个投资值吗？有没有更好的投资标的推荐？

回答：你好。万象府这个价值得的。其次考虑松山湖：保利红珊瑚、星城翠珑湾

提问：广叔您好，再次提问：坐标东莞想入手鹏瑞天玥自住改善生活。今天又去看了国贸盈台后，变得有些纠结。请广叔帮忙分析二者的利弊及未来升值空间？多谢！

回答：你好。鹏瑞天玥稍微安静一些。国贸盈台后在豪华商业区，近鸿福路地铁口，生活会便捷一些，但自然的生活也没有那么安静，显得有些嘈杂。看个人偏好吧。论升值潜力国贸盈台会大一些。

提问：广叔你好，手里现金100万做首付，能不能推荐一下东莞临深合适的楼盘

回答：你好，东莞房价分布极不均匀。东莞是镇区经济，多年来资金分散，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞要打造的经济和发展高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，要看东莞本地的购买力，更要看对外来资金的吸引能力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的顶点。子弹100，建议优先在松山湖淘二手次新

提问：你好广叔，目前现金约100W，在南油有一套宿舍，想找适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算600-700W。看了梅林片区的碧荔花园（四房最低750W），南油宿舍有必要持有吗？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合适的楼盘推荐吗？谢谢。

回答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选； 但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少； 坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势； 南油宿舍出手思路正确。

提问：广叔你好，坐标深圳，龙华上塘金地上塘道一期一房怎么看，适合自住或者投资么？

回答：你好，金地上塘道属于龙华的第三梯队，距离地铁比较远，价格还算比较便宜；龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢 学校：深圳龙华实验小学中学学位 位置：上塘区域 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 自住+投资都是不错的选择，可以入手。

提问：广叔好，清远恒大银湖城，清远美林湖住宅和佛山旧二手房哪个更值得投资，手上只有30w，有广州房贷

回答：你好，一般来说，佛山投资要优于清远，具体还要看你选筹的情况。清远投资不考虑，有几方面原因：

1.交通成本太高，通勤时间和精力消耗太大清远，现在还是初级阶段，想要等到"广清同城"没有个十年八年，那基本上是不可能的。虽然说，广清城轨就要通车了，但是一期通车后也只能到花都，花都坐地铁到珠江新城都还得要一个小时呢。2.珠三角相对落后城市GDP增速倒数第一。3.9个月中有5个月房价在下跌总体上涨仅1.9%。4.买房即使房价翻了一倍，想转手却无人问津。在清远买房，还面临一个最大的问题，那就是房子多，人口少。

提问：你好广叔，我在黄埔上班，目前在番禺宾馆附近有套小房，最近想以小换大自住兼保值，看了番禺和黄埔的房，感觉难选择。黄埔给我感觉价格已经起来了，配套没上来。番禺上班又太远，当时工作是有可能会换的。预算300万左右想买三房，单身。谢谢

回答：你好，黄埔的价格其实还没起来，只不过目前可以说比较热，但不是所有楼盘都热，最热的那个楼盘你可以不碰，退而求其次选择其他次热盘也是可以的。 300万总价要3房，其实你是有90万的首付那些对吧？你可以看一下金碧世纪的小3房，或者黄埔雅苑，萝岗的万科东荟城。垫垫脚就上了。

提问：你好广叔，深圳房票还有一年半左右才能拿到，现有人推荐深圳回迁房，房价低，只有周边二手房一半，但需全款，现有自有资金300左右，请问回迁房适合投资吗？还是等房票再上车，假如回迁房适合投资，哪个区域更好，现有龙华南木輋二万三一平，龙岗四联排榜村二万三一平，龙岗区沙背沥一万六一平以及宝安区宝凌路五万左右一平等几个项目供选择？

回答：你好，回迁房没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：广叔您好，我因为以后要去桂湾上班，不想买房太远。今天看了碧海名园65平上错复式3房，总价530万，装修精良，算下来大概8万一平，首期杂费等170万左右。因为我是刚需，想请教一下这个盘单价值吗？您还有什么好的推荐吗？谢谢广叔！

回答：你好广叔，这一类的产品属于第三梯队产品，补涨型。同类型还有绿海名苑、大益广场都可以对比下。从年初到现在已经涨了不少，如果说时机，现在不是一个好的时机。如果非西乡、碧海3房，这是选无可选的产品。

提问：广叔您好，我目前的预算只有400万左右，刚需上车，需求两房，首套，去看了龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区，感觉这两个区域二手房单价差不多，想知道广叔是怎么看待这两个片区的呢？如何选择？

回答：你好，400万左右的预算，刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了啊？结果不是，第一，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老。升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好！

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