广州楼市:这种盘无论是自住还是投资,买过的人都后悔

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提问：广叔您好，我是小白，今天第一次提问，现在手上有150W存投资，住在广州海珠区，请问中山的坦洲，广州的南沙和增城哪个更有升值空间？或者您有什么好的建议？感谢您百忙之中回答问题

回答：你好。中山的机会不大。建议考虑黄埔科学城或者新塘，中长期可考虑南沙。

提问：广叔你好，今天去看了品秀星图 感觉公摊面积很大 100方实用面积才73方左右 值得买吗 后期好出手吗

回答：你好。公摊面积大的有一定的影响，但是不大。买房买的是地段，买的是周边环境，买的是升值潜力。品秀星图从各方面看都还不错的，可以考虑。

提问：你好广叔，品秀星翰开通后可以转2号线，我觉得交通方便，听说以后也会有好学校合作，销售说等官宣了合作学校优惠又会再涨一波。冲着交通和学位，还有离单位30分钟车程，以后也可以自住，我匆忙交了诚意金（可以退），但是还是有点犹豫

1.担心周边配套起来的太慢，没有太多升值空间？

2.现在配套学校没有确定，担心万一学位不好，而且周边也是没有开发，现在值得入手吗？之前犹豫过星图和星樾 ，星图是不限购区域，感觉买来投资是不是有点浪费我的首套购房资格和首贷资格，而且离得太远，只能算是纯投资？星樾也离得远，价格和星翰也差不多。不过，我一直没有去星樾看房。

3.您一直强调次新房，可以推荐一些海珠和番禺的次新房楼盘吗？

4.另外，可以给我推荐越秀的没有名校的学区房小区吗？

交了诚意金7天内，销售说要交一成首付，我还在犹豫。急切期待您指点迷津。只有子弹100多一点，总价350左右，想快点上车，怕之后又涨到买不起了。究竟是现在赶紧上车好呢？还是继续看房，等年底再买？望您指教，万分感谢！我个人的期望：1房子可以升值，2能兼顾自住最好 3.如果有优质初中学位，就完美！期望由大到小！

回答：你好。品秀星翰位置偏，不过如果是工作在附近，是可以考虑的。学位这点是没法确定。配套是比较慢。其实自住也是一种价值的。星图离的远，通勤太远的浪费时间，不如用来提升自己。海珠看下金碧花园第三金碧；番禺万博：万科欧泊；越秀整体偏老，没有好学位支撑容易跑输大盘。现在先不要急，考虑清楚自己的需求，鱼和熊掌不可兼得。自住一般在配套成熟地段，升值自然有限。而投资的地段多数还在开发中，是还不适合自住的。你工作在什么地方呢？如果需要自住，首要的是考虑通勤距离。我们先确定好具体的板块，再做选筹。

提问：广叔，请问我在东莞，想投资南沙，新塘，因为限购，你有推荐的新盘吗？谢谢

回答：新塘看下品秀星图，南沙看下越秀明珠天悦江湾、金科博翠明珠

提问：您好广叔，坐标广州，我老婆名额被丈人夫妇占用，贷款200万，无法提前还清，我俩婚后一套老破旧(江湾桥南)，现在想卖了换大的，但还有8个月才满二,房产证上写着满二才能交易，有没办法操作，因为卖了才能买新的。另外我俩黄石路上班，目前在知识城和南沙选新房，知识城上班不到1小时,还可以，南沙比较远，1个多小时，您觉得还有什么区域可以纳入考虑范围？我们首付预算最多165左右，主要考虑小孩居住舒适和读书，虽然主城区学校好，但一家人居住不舒适。还有一点就是我和老婆买房前离婚是否可以做到5成首付？

我这次计划买的房是希望带有投资属性，持有十多年这样的,所以就不太想买市区旧楼!我们现在就看过南沙，南沙湾附近的和知识城，看上的房南沙比知识城便宜30万左右，但上班要多20-30分钟,如果必须二选一你觉得那边比较好?或者在你看来，广州还有那个片区比较适合我们的？虽说首付计划165w,但毕竟已经有负债，所以还是希望如果能控制在总价300w以内会比较好，谢谢。

回答：你好，不能有办法操作,政策就是要限售。你卖掉老房子选择新房子无可厚非，知识城、南沙都是你选择范围了，其他城区地方只会更好不会更坏了。首先你要搞清楚的是，你老婆、包括你们现在的老破旧，在家庭单位来看，已经有两笔在还贷款了。即使你卖掉了老破旧，家庭名义还是要七成首付。离婚腾出你个人名额，如果你是广州户口，有贷款记录，有机会做到4成首付。没贷款记录，可以三成。三或四成首付，以165w的首付预算，选择的空间是很大的。我还是建议你选择改善类的二手房。资金有限可以优先南沙，相当于多花20分钟上班，多节省30万。

提问：你好广叔，我老公在没结婚以前按揭买了一套布吉的房子，后来卖了，7年前我们又买了福田的一套学位房，已二套房按揭买的，贷款已经还清，现在还想买一套香蜜湖的学位房，但是有几个问题想请教一下：1、因为我本人名下有两套东莞塘厦的房子，我老公深圳名下有一套深圳的房子，这样再在深圳买房可以做成首套3成吗？2、我们想在香蜜湖买一套学位房，如果可以做成3成首付的话，想买个1000-1200百万左右的房子，有没有什么好的推荐？

回答：你好，1.东莞的房子是全款还是贷款？如果是全款，不占深圳的房票和贷票。如果东莞的房子是贷款，你们在深圳就没有贷票了。可以全款抵押的方式买入，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 2.香蜜湖可以关注翠海花园，香格丽苑，1000左右够得上

提问：广叔你好，坐标珠海，孩子在珠海读大学，有购房资格。想买个小户型的房子做投资。预计首付50万。想问问唐家湾和金湾区哪个更有投资价值。可以推荐小区吗？谢谢

回答：你好，珠海买房建议有2种选择：第一种，求稳一点，就在市中心香洲拱北、夏湾一带买中高价的品质次新。这种盘会胜过大盘平均涨幅，但也不会暴涨。第二种，博大的，在唐家湾软件园，在金湾那一带买单价比较低的近郊次新。唐家湾有产业，而且未来有深珠通道概念，开发商推地多，容易炒作，不过单价相对有点高了，多少影响点涨幅。金湾啥也没有，只有供地，博的是绝对低价。

不管哪种，千万不要去横琴，单价太贵了。珠海的优势有大湾区概念，如果要买就应该这几个月决定，我觉得今年不会大涨，会有10%左右的小涨，时间窗口期就在现在，下半年应该就没行情了。长远看，珠海房价在大湾区众多城市里表现会是不错，但应该不是涨得最快的。

提问：你好广叔，本人女45岁一孩辞职在家。家庭名下深圳两套次新小三房都在还贷中。其中南山房贷由每月租金+我退休金解决。另一龙中自住老公还贷（目前工资只够还房贷）。现金够支撑一年生活，我不打算在工作。【问题打算】解决房贷问题。手头资源130先息后本两三年期+40万信用卡，原计划利用它来买广州南沙湾房稍好10年后他退休去那生活。到时卖掉龙中还掉所有房贷。但纠结1常年以贷还贷的压力能否坚持.2舍深圳去广州生活合适否。孩子长大大概率在深圳工作。感谢看到你的文章打开点思路，就是再少钱在南沙蕉门买一普通次新，同时在沈阳买一个三五年卖出至少现金流可见。不然绷得太紧。看你建议如何快点解套400多万房贷痛

回答：你好，龙中自住挺好的，唯一的缺点就是涨得太慢，如果可以接受租房住，建议出手龙中裂变广州和沈阳。 可以考虑深圳房产加按揭，利率更低，年限更长。 但是南沙要做好长持的准备，目前看不确定性大。 南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 手里至少要留足3-5年月供。

提问：你好广叔，纯投资，代持，首套首贷，投资期3到5年，月供已达极限，新房中介推荐龙岗大运的颐安都会中央，76平三房，我看交通和商业还好，学校也不是最差，周边一二期二手单价也差不多 ，是不是定价太高透支导致的？我合适投资吗？有没有更好的建议呢？非常盼望广叔指导，谢谢！

回答：你好，目前光明和龙岗是一个均价，三年后，无论是自驾还是轨交到三个主要CBD的通勤时间是差不多的，所以为何公明能买，龙岗大运就不能买了呢？当然也会有人说，我有光明未来各种城，那个购买力起来要多久？目前GDP只比坪山好一丢丢，人均GDP还赶不上人家盐田，所以先回答，颐安这个盘可以买。然而不见得多适合你：新房两年没有租金，交房期/三年限售期后会有半年出租出售踩踏期，你月供已达极限，万一期间急钱用？五年限售，万一代持人这几年需要名额？计划经常赶不上变化，应该把所有的情况考虑到，给自己一个好进好退的选择。

提问：您好广叔，最近楼市太猛了！我不想盲目追高，想买有价值涨得没那么夸张的区域，请问你有推荐的片区吗？华侨城怎么样？华侨城里的盘，有哪些可以满足保值+自住呢？谢谢解答！

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点：就是户型太大，没有学位支撑的高总价其实是很危险的。深圳是个务实的城市，单纯的为美景、为环境去买单的人不多；更多的是为学位、为便利、为功能。回到自住的角度上来看，我觉得追随你的本心就好。华侨城绿树环绕，闹中取静的；即便可能升值会不如预期，我们也赚得了享受。当然也能跟随大盘普涨，所以保值是没问题的。

提问：广叔好，我是刚需首套上车，去看过光明那边，好像现在已经五六万了，请问它后期还有空间吗？现在入手可不可以？你怎么看？

回答：你好，说句实在话，我一直觉得光明炒作太过，价格虚高。 光明新区就算建成，也不过是个面积有限的新区，当然可以吹一波光明的产业，但产业导入一向是喊声大落地少，福田和南山写字楼空置率辣么高，未来数年还要填满前海自贸区的写字楼，还有多少优质的产业和企业留给光明？ 且不说光明还有十年的发展长周期，即使建成也无非是红山上塘的翻版，离市区还那么远。红山上塘已是眼见为实，离福田一步之遥，房价才七万多，光明凭什么五六万？凭梦想吗？ 深圳只是地太少，可讲的故事太少，投资预期过剩，光明才被一波又一波吹了上去，去年四万多的价格还好，五万多已经有透支。

提问：你好广叔，我是刚需首套，但是现在手里资金不怎么多，所以现在纠结不知道该买靠近惠州南站的房子还是大亚湾西区靠近深圳14号线沙田站的房子呢？请问我买哪里好呢？希望夫子能帮忙给点意见啊，感激不尽！

回答：你好，说句实话惠州的房子真的太多了，属于严重供大于求，别看现在是涨得欢，卖的时候你才知道什么叫难。惠州房子有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折。

入住率极的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念房子的现状。 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。 哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的，那些本地人根本就不买。如果资金允许有一定的条件还是建议买深圳！

提问：广叔你好，我们一家目前自住天鹅堡二期，持有莲花三村169平、掬月半山183平出租，两套按揭。我们家庭年收入在125万左右，我在福田上班，我老婆在罗湖上班。现在想请教一下几个问题：1、如果置换， 这三套房哪套更适合出手（未来10年后才有学位房需求），卖掉一套买润玺是否更合适？ 2、网传莲花一 二 三村片区会棚改，是否加购一套用来投资？广叔怎么看？期待您的回复。

回答：你好，天鹅堡，目前适合自住，未来可能受益于白石洲旧改。过去涨幅你看得到，未来短期内将延续这个趋势，除非有大的改变。短线爆发力有限。中长线还是值得投资的。因为：整个深圳水位在明显提升。莲花三村除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。掬月半山定位大户型豪宅，外立面设计比较新潮。但配套太差，总价过高，导致流动性比较差。因为同价位可选择性太强了。这几个选筹中，未来潜力对比：掬月半山>天鹅堡>莲花三村，应该出手的是莲花三村，等待的机会成本太大。

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