广州楼市:别再被洗脑了,这个板块买过的人都后悔

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提问：你好广叔，工作在珠江新城猎德附近，想购买南向三房自住房，总价预计在750万内，目前在滨江东富力银禧，海珠半岛以及天河公园海景花园中犹豫，楼龄富力新一些，但小区而言海景和海珠半岛好一些，请教广叔该购置哪里，或者有无其他点位建议？

回答：你好。富力银禧景观好，宜居，配套成熟，未来有在建地铁10号线利好，可以考虑。海珠半岛楼龄老了一点，不是很建议。海景花园，2003年的房子，可以看天河公园，离地铁也比较近，但这种港式风格的建筑，越来越不受年轻人喜欢。

我的看法：富力银禧景 > 海景花园 > 海珠半岛。还可以看下蓝色康园。

提问：广叔好，海珠的保利红棉花园，聚德花园可以买吗

回答：你好。保利红棉花园在海珠江燕路，楼龄有点老，但近地铁，刚需上车可以考虑。聚德花园不建议，离地铁远了点，而且小区大，抛盘多，价格不容易起来。

提问：广叔 您好！纯投资，300-700万，科学城您最看好哪个楼盘？最好讲解看好的原因，期待您的回复，非常感谢！

回答：你好，可参考： 万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：你好广叔，年纯收入12万左右，手上现金380万，夫妻名下均有贷款记录，五成首付，非深户，想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655全包费用，或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用，主要想让小孩以后读皇岗中学，这两套怎么选？这价格入手合适吗？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大风险？或者有什么好的建议？大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围，小的孩子一岁半，想着一套房子解决两个小孩学位问题，买来以自住为主，当然后面月供肯定会有压力，所以五年后可能要出手变现，是否有投资价值？

回答：你好，皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。 至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。 如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。 自住选朝南户型，投资买便宜的，朝向因素折价在5%左右，可以用拆骨法重新计算价值。

提问：广叔，想咨询下您，在珠江新城上班，预算400-500，2021婚后用房，另一半工作地点没定，周末逛了下番禺跟黄埔，藏珑府跟铂世湾如何，对比如何？黄埔的品秀星樾如何？另外，首套房刚需，番禺跟黄埔哪个合适，或者购房区域有什么好的建议，谢谢

回答：你好，藏珑府，碧桂园的盘我不太建议。大石这个地方，不属于万博区域，很难享受万博辐射。还有点杂，离地铁远。铂世湾万博板块，地段很好，是万博商圈所能辐射的最佳临江地段。这边商业配套肉眼可见的完善了。品秀星樾产品不错，无论是横厅南向，还是南北向厅直出阳台。在成熟的科学城的中心区域，商业教育医疗配套都很成熟，学位有一定潜力。相比我更看好黄埔，品秀星樾可以考虑。

提问：广叔你好，我在广州南沙源昌花园看上了一套房，100方卖100万，这个楼盘相似的房源贝壳上挂是1w8/方。我想着这是不是面积大单价低?业主有要求是要7成首付，这个我们也能负担。但是中介说，这个房业主有做抵押，我下定以后，他们申请还贷，我要先付40万到工行里做冻结用来还贷。解陈扣款还贷后，银行要两周时间才能拿到涂销资料然后办理过户，过户后再把剩下的首付给业主。我想请问一下，这种操作的话，有什么办法可以避免被骗?另外有什么办法可以查清楚这套房子有没有二次抵押之类的风险?在这种二手交易，广叔有没有什么需要提醒我注意的风险?

回答：你好，先和中介去做好产调工作，看起来是药单，也可能马上会被法院查封，产调具体步骤:

1.二手房交易看交易对手产调、征信、工作、名下资产。二手房交易其实合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那么如何选择交易对手呢?第一:产调。去交易中心拉一下交易的这套房子抵押情况，看看除了银行贷款以外，有没有其他负债和抵押，一般只能有一条按揭或者抵押贷款记录，多于一条你就得小心，查明原因。

第二:查上证人的征信，目的是看看你的交易对手的负债情况，如果征信很差，比如经常逾期，名下小额贷款撸的太多，担保太多，那你也要小心。

第三:看对方是否有稳定的工作，最好是体制内的，一份稳定的工作能最大概率的保护你交易顺利进行，体制内最好，他们不敢也不会出幺蛾子。

第四:如果可能，尽量看一下对方名下是否有除了正在交易的这套房子，还有没有其他资产，万一前面3项没能保护你，

真出了事情，确保最后赢了官司对方有资产可供执行。

提问：广叔，一房的学位，总价250左右，铂林公寓值得入不？和东方都会，还有邮通这三个盘？怎么决策呀？

回答：你好，其实就是看天河第一小学、天府路小学、以及华景小学，你更加的认可哪一间的问题 如果纯粹投资（学位增值+出租回报）则选择柏林，如果自己用学位，就看你对哪个学位更有感情，从教学质量上，华景小学、天府路小学略优于天河第一小学，虽然名字叫的无比响亮

提问：深圳 子弹200 偏投资 买哪里比较好？地段 学区都要考虑

回答：深圳经过大涨之后，子弹200万作为上车资金已经买不到像样的盘了，兼顾地段和学区，只能牺牲面积。我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算打到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。

提问：你好广叔，汇宾广场有套99平的红本在手，我在同小区订了一套130平的，中介建议我们抵押这个99平，同时出租，同时持有两套。我们月供3万可以，请问怎么操作比较好？

回答：你好，汇宾广场--典型的两梯八户的老大楼，朝北户型沿马路很吵，外立面也不耐看。优点是地铁即将开通、带南海中学学位。塔楼，楼龄老，无社区花园，户型不方正，都是硬伤。南海中学，只是二类中流，被热炒只是因为前海自贸区火了，学校的本身并不过硬。考虑未来的升值和保值，有一套自住即可。出手99平的，去置换更有潜力的板块。

提问：广叔你好，住在龙岗区实验学校的98年建的一个老小区，我深户房子已经满五年和老婆非深户名下的房子，才过户到名下一个月，大亚湾有一套96平的小三房，各有一套这个小区的三房子，两个小孩老大上一年级，老二明年上一年级。夫妻年收入在100左右，就想入手一个比较好的初中的学区房，现在学区房价格涨得太猛了，如果用目前手里的房子置换，又担心成为接盘侠，不买又看着价格涨太快了，想优化一下资产，请问有什么好的建议吗？感谢！

回答：你好，只有人口聚集才会有大城市，才会有房地产，才能供不应求和二手房市场。 深汕合作区大亚湾，人口都不足。这类房产大多属于炒热度出货，不具备长期投资价值，建议可以出手后增加深圳首付。论教育水平关内比关外更好，龙岗98年的老房可以考虑出手，也可以老了加按揭融资。如果要买马上要用你小孩读书，就买四大深中，深高，深实验，深外考试招生，这些覆盖的小区来进行选择，如果是投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。可以考虑南山的教育集团南二外，南山实验，南山外国语覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。

提问：你好广叔，我来深已经好几年了，目前有100万的首付，月收入3.5万左右。看了你的文章问答后，才知道我之前的买房逻辑都是错误的，现在理解了投资思维买房，要买性价比，我觉得龙岗性价比很高，沙井光明好多都5万多了，龙岗还有3万多的。请问龙岗现在能买吗？谢谢回复~

回答：你好，你这样情况现在买龙岗就是踩坑，一知半解就到市场上试手，踩坑买错房子没商量！性价比不是简单的看价格低与否。在深圳远郊，龙岗是发展得最好的，但仅仅只是房子盖得多，基本的生活配套发展得好。本地产业、好公司、就业机会、高收入人群、底蕴，还差得远，要走的路还很长。像平湖、观澜、沙井、光明这种地方，还不如11年的龙岗。人为干预供给，造成取代龙岗上涨的假象，不加以分辨，套你没商量！这些地方如果供求量稍稍增加，价格马上回落。每个人都不傻，自己去这些地方转转就懂了，不要只盯着房子本身，房子周边所有的一切，都要用心留意！

提问：您好广叔，我原本想买：深圳南山区：500万标的，五成按揭，300万现金首期+税费中介费。但看完后觉得实在买不了像样点点的房子。下不去手。问题：我这个投资价位，是不是不适合深圳等一线?是不是得考虑二线?深圳选不到性价比好的房子了。谢谢!

回答：你好，500万都买不到房，让大把预算300万的情何以堪?500万当然可以买到不错的标的，前提是不要死磕最热的片区和房子。单价对应价值没错，但500万的预算非要买均价12万的片区就有错了。退一步，海阔天空。

提问：广叔你好！手头有90万左右的资金，月收入2.5万左右。 之前有些钱但都拿去投资股票了，没有赚到什么钱，就是去当了韭菜，到现在都没买房，听说深圳要在塘厦建人才安居房，中介跟我说我塘厦未来会划入深圳，请问这个消息真实吗？认可投资居住分离，我想在塘厦投资一套，在深圳继续租房住，等塘厦的房子涨了卖掉再买回深圳，请广叔讲解一下，谢谢~

回答：你好，塘厦不可能划入深圳。这个中介明显在用假消息诱导你去买房，这种居心不良的人直接拉黑！会害死你！深圳在塘厦要建人才安居房，非旦不会提振塘厦房价，反面会导致塘厦房价横盘甚至下跌，幅度有多大，取决于人才安居房的供应量大小。人才安居房是福利性质的住宅，跟商品房是两码事。这种房子如果大规模供应会改变局部供求关系，压制同片区房价和租金。流通受限，去金融属性。同时租金和流通都会人为干预，处处受限。过去的人相当于深圳收入最差的人群。就冲着便宜去的，指望这个群体来提振塘厦房价，动动脑子就明白了。投住分离的精髓是：投资最有价值性价比最高的房子，租住便宜的房子。你完全搞反了，投资没有价值的房子，租房子住！

提问：广叔你好，我手里有400万左右的现金，首付5成，可接受总价800万以内，请问怎么操作好？关注了中海2盘，光明寰宇和龙华汇徳里，前者可能带装修6万左右，后者毛坯7.2万，请问这两者哪个更好？或者广叔有其他更好的推荐吗？

回答：你好，中海寰宇时代，潜力上基本与金融街相同，周边有着深房传麒山、光明大第等优质住宅项目， 没有金融街的噪音困扰，而且央企开发品质可以，未来潜力相当不错。但是短期内自住不太合适，需要长持。 我们应该知道什么阶段买什么房，买得起中产房就不要去住上车房，够得着市区就不要去远郊——因为有更好实力的我们迟早会嫌弃，所以已经有过房子的你，就不要瞎凑热闹去跟风打光明沙井，住在大工地的滋味并不会好受。红山上塘是不是在高位？南山宝安红山优质盘短期还会继续保持热度，因为这一波以后，尝到赚钱效应甜头的刚需群体会加杠杠置换大户型或者标杆盘。综上，自住优先龙华，投资优先光明。

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广州楼市:这几类房产,最好不要投资!买过的人都后悔
广州楼市:这种盘无论是自住还是投资,买过的人都后悔
广州楼市:真的碰不得这种房子,买过的人都后悔莫及!
广州楼市:这些地段的房子最好不要买,买过的人都后悔!
广州楼市:这些户型最好不要买,买过的人都有苦说不出!