广州楼市:这个区域的房子别碰,买过的业主都后悔

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提问：你好广叔，我有弹药大概180W，收入大概50W一年。有一套房，还在还贷，每月5500。现在想买一套房，纯投资，好卖好租即可。7成首付的话，可以接受大概250W的房子。不知道有什么推荐没有？我住花都，感觉花都的房子涨价太慢，所以不想再买花都了

回答：你好。花都、从化坑多肉少，因其供应大，通勤距离远，刚需根本看不上。250w左右参见：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好！本人目前首套房置业，打算在工作地点海珠西附近入手一套三室两卫户型的电梯房，是抱持自住+投资心态，自住方面希望所在小区是城区里的容积率相对偏低一点的小区（这个比较重要），物业服务也有水平；投资方面希望以后成家有孩后（可能十年时间左右）再来置换的时候房屋价值不掉价厉害，涨幅能跟上平均水平。目前看中的是那边的保利花园，对于这个保利花园这个楼盘广叔你怎样看。同时对于在那边（荔湾东，海珠西）广叔还有什么更好的置业建议；在荔湾区和海珠区有哪些九十年代后期建成的容积率相对偏低的城区好楼盘可以推荐一下吗？我的预算是450w，打算买总价也差不多是450w左右的，买三室的话，那边有什么好的次新房推荐吗

回答：你好。保利花园位于海珠工业大道中，是海珠一带的知名盘，盘挺大的，有100多栋，不过接盘侠也多，后续有海珠湾建设的概念，可以考虑。建议以次新为主，20年多年的房子，你再住十年，就成老破房了，未来流动性很差。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好！手头上有100，本人没房没贷，月收入2万，中长期投资广州哪个板块哪个楼盘好呢？

回答：你好。340万左右中长期建议考虑：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，我在广州新塘凤凰城凤仪苑有155方的复式无电梯的洋房，中介说市价230万，目前闲置抵押银行200万做生意周转金用，凤凰城有1套300方独幢别墅，房贷还有350万左右，有人出价1200万。提问：目前生意亏损，还欠银行400万经营贷款，房贷350万，可否卖掉凤仪的复式和别墅，还了银行的钱，去萝岗买房，小孩在萝岗读书。转换跑道，置业萝岗。

回答：你好。凤凰城超级大盘，没有地铁，常年抛盘，价格也是易横难涨，刚需要来这里买房通勤是相当不方便的，因此可以出手。萝岗潜力要大很多，可以考虑。

提问：你好广叔，最近在找正规四房自住，为了方便大宝在越秀区读小学想在一号线沿线找，首付可以给180，用父母名额接力贷总价550左右。2宝3年后才读书，两个选择如下： 1. 广钢的紫郡府户型和价钱符合我的要求，但之前装修有问题业主在维权，现在听说开发商答应整改压下去了，入手的话风险大吗？ 2. 恒荔湾畔大3房，以后再考虑换四房或者为父母在附近买多间小户型。芳村地铁站附近都在大拆大建，我考虑会有一定的前景。 或者针对我的情况您有什么其他建议？非常感谢

回答：你好，投资第一要素就是安全。广钢溢价太严重，而且密度太高了那边，另外就是开发商的话信一半吧 最主要的原因其实我认为恒荔湾畔比广钢，荔湾的C位是白鹅潭，恒荔地段优势明显，又比较新，学位也可以，比广钢好是肯定的。 另外我想问一下你是不是在越秀还有一个学位房？其实不一定非要去老城区选的，你550万的总价，可以到天河一带看看，向东发展毕竟是广州的主流。潜力更大

提问：你好广叔，目前在番禺有一套房在供，年收入100多万，月供可接受2W，手上目前有200万，这次想买套房投资，有没有什么好的推荐呢？看了富力天河华庭和峻林挺喜欢的，在这两者之间纠结，不知道哪个比较适合？

回答：你好，华阳小学本部学位房no.2楼盘，楼龄是06年的，算是天河北高品质社区。要说楼盘的优点，就要和no.1的峻林比，首先就是户型更棒，户户都有入户花园，124㎡大三房可改成四房两卫，这个面积段富力赢。然后就是外观上天河华庭更显雍容华贵，金闪闪比较符合当时60-70后的审美。富力天河华庭的缺点，也算是不如峻林的现代感，毕竟后者的港式设计有国际团队打造，停车场灯光+大堂软装好峻林完胜。最后在面积段上富力最大202㎡＜峻林300㎡，后者圈层会高一丢丢。

提问：你好广叔，请问南洲路的越秀天悦江湾怎么样？我看超实用面积的户型不错，值得入手吗？

回答：你好，南向望江，左番禺大桥右星光快速，如果自住的话这个位置还是不错的，广州人对江景还是情有独钟的，但是这个项目有个绝对的硬伤，看似左番禺大桥、右星光快速，但其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。产品肯定是没问题，新盘，越秀开发产品肯定错不了的，我了解的是这个项目卖得挺贵的。

提问：你好广叔，我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。 备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。 南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。 可以参考板块周边的次新盘的价格。

提问：广叔好，想问你大亚湾房子的事情？现在我挂出去是135W，有人想买，128W，可能最多130W。我有必要纠结这5W快么？另外你觉得未来一年塘厦是涨是跌？如果我卖掉大亚湾，应该立即出手塘厦还是继续等一等再出手？

回答：你好，当前的策略是，尽快卖。但这其中还是有讲究的。即便追求快，也要经历持牌一个或两个月，要有5-10批的客户，看过、聊过。如果只遇到第一个，或第二个客户，但要急着成交，那么很可能卖低了。

如果你达到我上述的条件，则当前可以再降五万，力争成交。否则继续一段时间。大湾区的房价，处于下跌通道。塘厦，楼市涨跌，跟着深圳走。当前就可以关注市场，未来一年，遇到笋盘就可以上车了。东莞买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：您好广叔，改善刚需，目前自主一套距离丹竹头地铁口步行4分钟的老小区（楼梯三楼小三房、满四年、距离大型商业、沃尔玛、医院都近），考虑卖掉 置换到万科麓城或万科红还有光明年后的新盘，想问下 年前这个时间是否适合卖掉自己的老房子呢？还是等到年后行情稳定了再卖，再置换呢？

回答：你好，劣质物业涨不过优质物业，置换正当时。万科麓城和万科红都不太看好，后续怎么买要结合你们的资金，活动区域才能进一步的细化建议。

你好广叔，我的情况是 刚需首套，预算400万左右，需求两房，目前看了龙华地铁口和 罗湖清水河草埔布心片区，这两个区域二手房单价差不多，请问您是怎么看这两个片区的呢？怎么选择最好？

回答：你好，预算400万左右，刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖布心和草埔片区，难道是有什么价值洼地被你发现了吗？当然不是，首先这两个区域都是沉没板块，其次再叠加八九十年代的老。升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区旧改的利好。

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