深圳楼市:这个区域的房子别碰,买了就被套牢

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-17 07:06

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：大鹏保利香槟苑能投资吗？

回答：保利香槟苑，限售五年，大鹏属于深圳置业鄙视链的底端，未来十年都没有地铁的地儿，退一步讲，纵然这个学校是大鹏最好的学校，也会受大势所累，可以参考深中龙初。

提问：三叔你好！关注你的帖子很久了。我现有投资计划，因自己深圳家庭没有名额了，借用亲戚3成的首期名额，单身，可以承受首期款400万上下，月付8万以内。想请你推荐一些目标持有5年以上8年以下的投资标的。重点升值需求，请赐教，谢谢！

回答：你好。400w3成，能买1300左右的房子，建议关注下新盘：远洋天著、深铁阅山境花园、新世界临海揽山、海德园；二手盘参考内部选筹。

提问：三叔您好！虚心向您请教，夫妻住公司免费公寓，无孩，纯投资，外地有按揭记录，首期50%，考虑入手总价400W-450W左右的住宅。不知建议是打新还是买二手？如果是二手，西乡领航城、中粮锦云、流塘阳光50平左右一居室，桃源居楼龄10年的60平左右两居室，应该如何排序选择？如果是打新沙井海岸城、光明金融街华发融御首府二期、坪山中心区的万樾府和坪山老坑的玺悦台从未来涨幅来看要如何排序选择？

回答：你好。这个价位建议二手淘笋，一房的话看下南山中心，房子见内部分享。西乡领航城可以考虑；中粮锦云和流塘阳光近在建地铁12号线流塘站，也都可以考虑，中粮锦云小区环境要好一些。桃源居盘大了点，不过刚需上车也可入。玺悦台不建议，光明的金融街空间要大一些，坪山主要是土地多，供应大，需求低，自然也涨得慢，不过还得看单价吧，单价香的话坪山中心也可入，中长期持有。

提问：你好，现在家庭成员是4个大人+2个小孩。准备卖掉豪方天际的房子，去买宝中壹方城的房子。现在问题是：之前有听人说过，要买某个小区的房子，建议先去那边租三个月住住，看下是否真的适合自己。但是这个租房的成本（半年）可能要十几万，是否值得这么做？

我自己还想到租房可能还有另外一个好处，可能可以多卖五万十万？不知道下面的理由成立不成立。

1、经纪人可以随时带客户过来看，不会担心影响到小孩，有足够的量。

2、可以把现在的房子整理得很简洁，像看样品房一样舒服自在，提高客户的好感

回答：你好。租住房子当然能更好的发现问题，不过也可自己多去踩点，不止白天去，晚上也要去，走进小区，留意物业服务，内部设施，绿化等等。多卖五万十万是有可能的。

1、不建议随时带看，要安排固定时间，集中安排，营造抢手氛围。

2、可以，将房间布置整洁，或者简单装修，拍照好看一些，也能带来更多客户关注

提问：三叔好，首先非常感谢三叔指点迷津。1、之前的提问三叔应该太忙没有看到，烦请再帮指点迷津，德润荣君府还有价值吗？问题如图。2、另外帮弟弟问请问电建洺悦府5.94万，109平的要6-6.5万，毛胚，请问从投资角度还值得买吗？可持有5年左右，他是第一套房子。还有其他房子推荐投资吗？总价600左右，区域不限。

回答：你好。德润荣君府楼新，近地铁，靠近布龙路有点吵，小区小，楼间距太近，有些楼层缺少阳光照射，旁边还有个加油站，有一栋公寓和安置房，如果是公寓的话建议出手，住宅可先持有。电建洺悦府值得买。金融街华府融御华府2期也可以看看。

提问：三叔你好！刚毕业3年多，在南山大冲上班，想买套350万左右的小居室，交通便利方便出行就好，请问是否有推荐的？谢谢！

回答：没猜错的话，你应该还未婚，缺首期不缺月供，高流动性高租金高确定性应该是你们的主要诉求，深圳有大把像你们这样单身，以一己之力就能买深房的，房价下跌何其难。350万左右的小居室房子详见内部分享。

提问：我和老婆均是深户，年收入在50万左右。目前在深圳坪山万科已有一套4房，但购置首套房时操作不当，使用了两人的买房资格且共同按揭。多方询问，目前是7成首期买房。目前手头有250万左右（未借xyd等），想购置二套房作为投资，预计可以买350-400万左右的房子，选来选去，看中了大运边缘的“中海康城国际”（两房，48平，学位差，地铁2年后开通），或是“乐城the town”（两房48平，近地铁，学位好、噪音大）。也有人推荐，咬牙上一套坪山万科金域东郡的小三房。麻烦房叔看下哪个相对较好，或是还有什么更好的建议。谢谢

回答：只有一套深房的话，你们应该还有个三成或者五成名额的。上车房噪音学位都不是问题，地铁很关键，能够买中心区就不要买边缘位置，万科>乐城>康城，不过400这个总价买三房怕是买不到了，坪山实验涨了不少，二期75三房成交到430了。

提问：三叔你好，最近一直在app看各片区房子，问题有点多请见谅。现在想请问下滨福世纪广场这个小区的70平小两房。请问下你怎么看这个标的物，纯投资看5-8年，谢谢。

回答：你好，滨福广场社区比较老旧了，出租率高，所以买来自住的可能性很小，两房的流动性和需求度都不如一房，在南外高新动辄上百平的大户型里，总价低，门槛低是它的优势，可以优先考虑这个盘的一房，单纯买学票价值的房子，是要等一房溢价很高了才能轮到两房。

提问：你好，东莞黄江公常路上（花样年江山，地铁口）和寮步松山湖边界（万科松湖传奇，地铁口3km），都是两居，单价差不多，区位和发展哪个更好些，非常感谢。

回答：如果是我就选松湖传奇，一个是借力深圳，一个是举东莞之力打造，以我对东莞的了解，我更看好后者。

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