广东楼市:这些地段的房子不要碰,买了就被套牢

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，我在龙岗水岸新都看了一套花园洋房，带地下室独立花园，我在福田工作，现有200多万的资金，有贷款记录，水岸新都的这个房是我喜欢的类型，附近也有外国语学校，但就是离福田很远，想麻烦广叔分析下这个地方的房子，有没有价值，我是否还有其他更好选择？

回答：你好。水岸新都在双龙，这边供应量较大，周围较多工业厂房，没有地铁，所谓的外国语，就是润泽外国语+仙田外国语，非常普通的学校，自住可以考虑，投资站岗很多年。200多万可以考虑龙岗中心城：万科千林山居、万象天成

提问：广叔，深圳光明新区华润公园九里，投资如何？现在只有3楼样板房，值得下手么？

回答：你好，华润公园九里周边农民房及工业厂房比较多，没有名校加持，地铁站点距离较远，不过价格比较良心。还可以看看龙光玖龙台、天汇城、中粮云景国际、宏发上域

提问：你好广叔，珠海唐家新盘恒大云锦值得入手吗？比白蕉新城的华发峰尚，哪里更有投资价值？

回答：你好，恒大云锦可以考虑，具体还要看价格。华发峰尚自住可以买，投资建议多看看香洲。

提问：广叔好，我有套半岛花园A区的两房，84平米，红本在手。原本赌拆迁，但等了9年。您觉得我要不要卖掉它，换个升值空间大的地方。如果换，换哪些楼盘合适？

回答：你好，建议直接出手 个人实操的逻辑（不一定适合所有人）： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：广叔你好，如果老家宅基地卖了，还有父母怎么办，父母也去深圳吗？而且还有老婆的父母也在老家？都还年轻！每年都要回来老家！ 新方法在转深户前，先卖宅基地，在县城用父亲的名义按揭买套3房，1来父母养老住，2来每年回家我们也有地方住！ 主要老家房子卖了，父母住哪？有点纠结 请经验与智慧的广叔指点指点迷津

回答：你好，建议先给父母租房住，老家房价不会怎么涨了，等你们深圳房子有了赚钱效应，再考虑加按揭入手一套老家改善盘。 子弹少的时候一定要利益最大化。 用父亲的名义按揭买套3房，这个思路也可行，如果老家能做接力贷就更好了。

提问：广叔你好，坐标上海，三套商品房准备出售，到手现金1500，打算买康桥绿宝园别墅过2300左右，或者唐镇白金翰宫2500，你觉得我的方向正确吗？这两个别墅区如何取舍？

回答：你好，投资角度来看，我不建议你这样置换操作。如果是打算自住，土豪请随意。从流动性上来看，高层〉洋房〉别墅。有些买豪宅的朋友以为和普宅的涨幅是对等的，投资逻辑是一样的，其实完全不是。比如认为买2000万一套的房子，跟着大盘涨10%就是200W的收益。事实是豪宅的市场圈子其实很小。2000万持币在手选择面比较大，从大平层到别墅。有点像太子选妃，市场很大。但是2000万的房子出售，难度就非常大了，买家选择面广，任何一个细微缺陷都是大折损。卖豪宅好比公主择婿，接得住的毕竟少。而且二手市场需求少，对于愿意买别墅的土豪，除非是真正稀缺的项目，否则不会接受二手。投资的话，3套500万高层肯定涨得比一套2000万别墅快，而且出手更容易。

提问：广叔您好！看您一直推荐天通苑和望京，这2个区域分别对应哪种买房人？该怎么选？就是看预算吗？本人双胞胎小孩4岁，现租房住15号线北沙滩站八高东侧，自有60平米同一小区内，有西城情结，家里人多东西多喜欢大面积，且一直住在北边，自己设计买德胜学区学票加天通苑大面积（哥哥在天通苑，父母也很喜欢，如果买天通苑想让父母也置换过去）或望京（望京档次比天通苑高，交通好），上学后附件租房住，不知合理吗？还有因60平米有贷款，只能再买一套了吧，我的计划如何实现？小白一枚，不懂的很多，又是刚需，望能指教，非常感谢！

回答：你好，预算700内可以考虑天通苑顶复，700 以上望京更好。自住品质生活配套望京肯定更好 德胜学区+天通苑自住 方案没问题，可以将自有房先出售掉。如果能接受朝阳的学区，也可以自住+学区 一套满足需求，朝阳的学区溢价相比较小。

提问：广叔好，我想请教一下，我有两套房，一套用父母的房票前几天才买的福田保税区帝涛豪园两房，总价550，因为老人年纪大了不能贷款，就一次性付款；一套保税区圆梦园141平的5房，目前市值1000万左右，有贷款400万，目前手上还有现金100万。如果从投资的角度来看，您看我圆梦园的房子是继续持有还是卖了投资其他地方？如果投资其他地方的，有什么区域楼盘介绍？ 中心区黄埔雅苑的两房或三房，自住和投资可否？

回答：你好，1000万以上的房子，投资角度不要继续留在保税区了，前海 蛇口 宝中 西丽这些地方更利于你的资产保值和增值。 老深圳人都喜欢福田黄埔雅苑 雅颂居 天健 深业花园，自住还不错，但是投资有点下不去手了。总价太高、学位尴尬、长期跑输。 自住+投资建议香蜜湖 深圳湾 前海等板块的上车盘，比如翠海花园，太古城等。

提问：广叔你好，现在在宁波高新区有一套市值160万的房产，最近打算出掉，有三个打算：1:买一套学区房；但是老主城区老破小均价3.5-4W.稍微大点的老房子也要2.5W以上；如果选新城市中心区的房子，都在3-4W以上。显然买不起。现在又考虑买差一点的学区，房子新一点，价格在2.2-2.5W左右。单购小面积学区房，总价约80万，剩下的给做金融的妹妹帮忙做做投资；2: 恐买到高点，打算卖了不买房，租房观望。干脆不买学区房。麻烦帮我看看，这种想法是否合理？宁波房价后续还有多少升值空间？在哪些地方有升值空间？

回答：你好，近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑得非常严重。 孩子上学，尽量找关系，走走hou门。 考虑投资和升值潜力是不建议买学区的，太贵了。 实在要买，就买个小户型，总价80也勉强能接受，房龄别太老。 宁波投资处于适合与不适合的分界。 如果是省内第一把交椅杭州，宁波是老二，所以略存疑。 主场宁波 原则是在低价区淘笋。 单价相同，更建议买二线省会城市。 子弹100以上，上海是更优的选择。

提问：广叔您好，目前夫妻俩上海工作，考虑上海买房压力太大且父母在老家以后没人帮忙带孩子，决定两年后回成都。现在比较疑惑，是等落户满两年后，在成都确定工作后买上班地方附近的房子，还是现在先入手新津10号线沿线的较新的二手房（新津期房距地铁距离不如大多数二手房近）？成都房价两三年内还会有大幅度上涨的可能吗？预计成都两三年后均价为？

回答：你好，成都差不多到底了，现在可以买。成都未来几年房价走势从几点来看：一、需要宏观大环境来看成都未来的微观走势。包括货币政策、房地产政策等，需要坐等东风。二、成都目前不具备涨价的政策条件，包括其他城市，没有看到放松调控的迹象，稍微有点苗头的城市，都成为打压重点。三、看好成都的基本面。作为西南中心城市和四川省会，成都拥有持续增长的人口、良好的经济结构，可以说，成都暂时的房价比较合理。四、看好成都未来的房价。可以肯定的是，未来成都房价必然处于除了一线之外较高的存在。五、无法预测具体上涨时间。什么时候大幅上涨，或是符合国家要求的稳定增长，因为调控、货币等综合原因，具体时间暂时无法预测。那些预测具体时间的人，都是在拍脑袋。作为刚需，建议有钱就上车；未来成都房价仍有希望迎来新一轮的上涨，只是这上涨要分区域，也即区域会出现分化。

提问：你好广叔，为孩子在北京买房，敬爱的广叔建议卖掉天津河东区路劲太阳城的房子，保留西安雁塔区吉祥村房子，现在纠结的是：天津房子是2017年初以2.92万高点买的，现在出手是2.6万左右，而且原来买房是考虑退休后去天津居住，离北京近些，这个可以变化，比如70岁后去北京居住，我现在河北邯郸居住，也可以不去北京。请教广叔，要赔着卖掉吗？另外，西安房子还有多大的上涨空间？谢谢！

回答：你好，从城市角度看 天津天花板高于西安，西安有过一波涨幅，近期会趋于横盘，会紧线涨幅，只是天津你的地段楼盘选的不好，等待价格回归后再出也可以，有资金需求选择抵押盘活现金也是一种选择

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广东楼市:这些地段的房子不要碰,买了就被套牢
广州楼市:这个区域的新盘不要碰,买了就被套牢
深圳楼市:这个区域的房子别碰,买了就被套牢
2020年开始，3类房子不要碰，5年后至少贬值20%，请知晓
东莞楼市:未来楼市方向已挑明,这些区域的房子不要碰
2020年这几类房子不能碰，买了就砸手里了，被坑一辈子
广州楼市:这类房子投资不要碰,贪便宜的买了就后悔
广东楼市:哪些城市的房子,买了会套牢你的资金?
东莞楼市:这个地段的楼盘不能碰,房子不涨还被套
东莞楼市:这种地段的房产不要碰,未来面临无人接盘