广东楼市:哪些城市的房子,买了会套牢你的资金?

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提问：您好，广州天河北金碧翡翠华庭2房和林和西嘉尚国际两房，总价差不多，都是住宅，哪个未来升值空间大？

回答：你好。建议选金碧翡翠华庭，有小区，居家氛围更好一些。西嘉尚国际由于有办公写字楼、公寓，人员较杂。

提问：广叔晚上好，今天到新塘踩盘了，纠结于新塘地铁站附近的亚太银座二期和离地铁站较远的优质小区锦绣天伦花园，银座近地铁口，未满两年，税多一点，楼盘还行，物业也一般.锦绣天伦大盘，环境很好，入住率高，成交量也相对高一些，周边小区少，出租应该没问题，就是离地铁站远，听说有楼巴到地铁站。作为纯投资，这两个盘选哪个好？请给点建议，谢谢！

回答：你好，纯投资当然考虑近地铁好一点，没有地铁出行，刚需相当于没有腿一样。

提问：新人首问-坐标深圳，准备在深圳购买二套，手上资金500，预算800-900，月入3万，2个娃，在五和上班，这次买房考虑学位，自住改善型大三房或者四房，兼顾投资保值属性，最近看了不少，觉得福田南山宝安自住比较难…最近一些盘，还请指点一二，或者有更合适的小区也劳驾推荐一下，感谢！看得比较多…豪方天际，水榭春天3期，万科金域华府，信义嘉御山，玖龙玺，龙胜上塘……

回答：你好。800-900大三房或四房在南山比较难找，龙华是一个较好的选择，你列的这些盘都不错，你也已经排序好了，我比较看好水榭春天3期，还可以看下前海南的：阳光花地苑、中海阳光玫瑰园

提问：广叔好。我上个月将深圳南山中心区120平的房子出手了。是98年商住楼，约700想再投资，最近看了东莞大朗万科金域蓝湾、万荟广场、东坑的碧桂园、黄江的中泰景峰（新楼盘）、大朗的万象松湖（公寓）东坑的万科金域广场（公寓）。大朗的碧桂园和塘厦的公寓等，价格基本都是2万左右了，看得多反而没了主意，不知道该怎么样将这个钱做最好的投资了？请明示

回答：你好，感谢赞赏！98年的商住楼出手是正确的选择。首选不要买公寓，公寓未来流动性弱，税费高，涨幅慢。如果中长期投资，首选大朗万科金域蓝湾、碧桂园。其次考虑南城CBD。但不知道你预算买多少的房子？如果是700我建议在深圳买，深圳的南山、碧海、西乡、沙井都可以考虑。

提问：广叔你好，目前子弹500左右，计划购入总价900左右，考虑因素第一学位第二宜居第三升值空间，有关注以下片区，希望广叔指点：一、园岭片区，如园中花园，园东花园，目前单价9万左右。二、保税区，带福外南双学位，目前单价7-8万。三、前海南片区，如鼎太风华，雷圳碧榕湾，目前单价10-11万。四、龙华龙悦居或金地上塘道，但龙悦居目前只有小两房，我们需要三房至少大两房。 以上区域应如何排序，或者还有其他的推荐也可以。宝中片区价格好高，准备放弃了。 谢谢广叔！

回答：你好， 总价900，综合考虑，有以下2种选筹方案： 1.长持： 买前海网红盘，目前单价10w+，这个单价入手，短期内有可能会站岗。深圳要么横盘 要么涨 只是不会下跌，但是长远看，前海南的想象空间很大。如果不着急，可以在这几个盘里淘一淘笋。 2.短持： 追短期的板块轮动，上一波涨幅西部领涨，目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨，现在可以追一追。龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道 上河坊都还行。 园岭和保税区长远看，板块投资价值不如上面前海。

提问：广叔你好，父亲深户，惠州十里银滩一套有贷 母亲非深，仅有深圳西丽一套待拆小产权 大姐深户，无法无贷，收入相当 二姐深户，有房有贷（四套）与他人合伙 本人深户，无房无贷，税后收入2w，剩余1w-1.2w 目前，有500资金，父母留200，拿出300利用。 方案1. 300分散给姐弟，利用 本人最近意向罗湖水贝泊林花园小区，40+平，总价270，可租5500 大姐想购入其它房产，合计子弹150. 方案2 母亲，全款买入入户深圳，以后孩子读书可用学位，保值扛通胀 方案3 母亲300购入其它房产，姐弟合供2w5的样子，但是母亲又没深户？ 请问广叔怎么利用这些资金？

回答：你好，倾向方案1 深圳的好学校一般都是父母的房产积分才有机会读书，不紧张的学校教育质量不是特别好。 以后考虑孩子上学，还要过户给子女们，很麻烦的。

1.惠州十里银滩自住不错，投资属于巨坑，建议出手。西丽小产权如果近期有拆迁计划可以保留，如果拆迁周期未定建议出手。 若2套房产都出手，入手一套深圳的上车盘，落户+投资，父母年纪未满65周岁，可以做接力贷。 2.这300万你们姐弟3人，你们1人100万好了。另外你可以找父母拆借50万，增加首付(或者适当加大杠杆)，扩大选筹范围，入手总价400万左右的标的。 3.泊林花园2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，如果你的生活半径在罗湖 可以入手，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算300-400万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：广叔你好，目前深圳工作，子弹40，想投资临深板块 想向广叔请教：1.买哪里-城市及区域：目前觉得东莞性价比比较高，之前有看过东莞主要有凤岗/塘厦/黄江，但凤岗现在已经很高了。塘厦/黄江这两个区域，哪个区域比较适合现有资金条件，性价比对比如何 2.买新房还是二手房 3.如何衡量买哪个楼盘：楼盘商、交通、学区、面积、小区环境、车位等？不同因素的重要性 4.首付资金筹措和贷款策略，目前首付可能存在不够的情况 5.广叔是否有具体的楼盘推荐

回答：1.子弹40，坐标深圳，可以优先考虑临深城市东莞，东莞更适合作为深圳的后花园，优先买塘厦。塘厦，在临深第一层面。是东莞东南临深片区核心区域，毗邻深圳龙华区，能共享深圳城市城市教育医疗配套资源。2.投资建议二手次新带精装更好，买入即可出租，避免新房2年资金空置期，如果是自住，可以买新房。3.你说的那些因素，从投资角度看，首先选对地段，其次临深最重要是交通，地铁沿线，最后才是楼盘，至于其他因素作为辅助，不是核心。4.首付预算不够，买二手房可以适当gpgd，降低首付款，贷款时间贷足，优先选择30年等额本息。5.二手笋具体需要自己实地去淘，重点还是沿着地铁线淘二手次新，房龄控制10年以内。

提问：首付预算300-350，媳妇望京上班，自己海淀，自住为主能跟上大盘就行，目前看上望京宝星国际小两居基本7.5*90m左右，澳洲康都两居7.3*90+，朝庭公寓6.5*100两居户型一般，前两个小区都是您推荐的淘笋小区，确实不错，但目前看来两居的价格已经起来了；朝庭没看您怎么提过，这个小区有什么坑么，包括望京南的其他小区，价格都要低一些，这里面有什么原因么？ 另外炫彩嘉轩、慧谷时空等小区环境原因价格较低，大约5.8*100-110，还有嘉润花园年代问题也略便宜点，请问选筹时相比宝星澳洲哪个合适？ 宝星、澳洲的选筹单价上限是多少？ 另外是否有必要去朝青淘淘看？请您指教。

回答：朝庭公寓只有3栋楼，没什么环境，小区租户多，涨幅一般 跑输大盘 慧谷时空属于新一点的老破大，可以选择性淘笋 嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型 建议主看望京吧，自住+保值 还是建议宝星、澳洲更合适。

提问：广叔你好，我想请教一下，我有两套房，一套用父母的房票前几天才买的福田报税区帝涛豪园两房，总价550，因为老人年纪大了不能贷款，就一次性付款；一套保税区圆梦园141平的5房，目前市值1000万左右，有贷款400万，目前手上还有现金100万。如果从投资的角度来看，您看我圆梦园的房子是继续持有还是卖了投资其他地方？如果投资其他地方的，有什么区域楼盘介绍？ 中心区黄埔雅苑的两房或三房，自住和投资可否？

回答：你好，1000万以上的房子，投资角度不要继续留在保税区了，前海 蛇口 宝中 西丽这些地方更利于你的资产保值和增值。 老深圳人都喜欢福田黄埔雅苑 雅颂居 天健 深业花园，自住还不错，但是投资有点下不去手了。总价太高、学位尴尬、长期跑输。 自住+投资建议香蜜湖 深圳湾 前海等板块的上车盘，比如翠海花园，太古城等。

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