东莞楼市:买了这几类房子,你的资产将进一步缩水

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提问:你好广叔,手上200,有东莞房票。虎门华侨云麓台开盘3万是否可以入手,另外想3-5年内短线,东莞哪些盘最有价值,回报快!

回答:你好。华侨云麓台自住可以考虑,由于周围较多工业厂房,配套商业交通等还欠缺,投资价值一般。3-5年短线,参考选筹:

松山湖:保利红珊瑚花园、星城翠珑湾,

南城:万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景,

长安新区:长安花园、金沙花园、龙光江南大境,

大朗:万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问:广叔你好,坐标东莞,无房,看中了新塘的二手房,170W,今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录(已还清),首付需要4成(我一直以为需要的是3成),因为东莞首套只需要3成,有东莞房票,准备的子弹只有60,只够付3成+过户费用,怎么样破这个首付4成的局,中介给了一个建议方案JLH,但是代办那边要多收1个点手续费,大约多出2W,这样操作是否可行,还有多出2万手续费是不是值,另外有没有什么其他办法可以破局,或者降低成本,如果办理JLH ,需要注意什么?问题有点多,望广叔给个建议,刚需上车,不想错过机会,后面上车会成本越来越高,最近看了广叔给的建议,感觉豁然开朗,感谢分享

回答:你好。建议找亲朋好友融资,每人凑一点首付是没有问题的,等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH,这个影响不大。

提问:你好广叔,南城万象府、金域华府二期;科学城品秀星樾、万科东荟城。 资金500万 ,投资20年,现在买的话哪个更具升值空间或涨幅更大?麻烦对这四个楼盘排一下序? 或您对南城和科学城推荐4个标的并排序,谢谢广叔!

回答:你好。投资20年,我的看法是:品秀星樾>南城万象府>金域华府二期>万科东荟城,南城比较推荐万象府,首选。科学城首选品秀星樾,其次雅居乐富春山居

提问:您好广叔!请问南沙,长安,新塘,哪个更适合投资三五年见效的?具体是哪几个楼盘?需要什么购房条件?

回答:你好,目前东莞有一年社保可以买。广州新塘是不限购的。南沙有本科学历或者中级职称就能买。楼盘可参考:长安:长安花园、金沙花园、龙光江南大境;新塘:保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾;南沙:越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。

提问:广叔您好!目前南城有住房一套!有二个儿子,13-15岁,我想买给儿子的,目前在南沙,黄浦区,新塘,东莞,看房,首付100万左右,不晓得投资哪里合适

回答:你好。建议考虑黄埔:

自住:金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城;

投资:雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问:你好广叔,纯投资松山湖片区,同样300多万,我纠结是买离湖较远但属于松山湖的万科金域松湖的二手房两房,还是买湖边的但属于大岭山的即将开盘的松湖碧桂园三期、碧桂园天钻、万科汉邦松湖半岛这些新楼盘的三房?另外我也有看过黄江的保利和光尘樾,您觉得和上面这些楼盘相比有什么优劣势?

回答:你好。自住还是纯投资?预期投资多久?这些盘都不错,万科金域松湖短期的空间不大了,而且2房优势不大。大岭山这些新盘都可以考虑,中长期持续看好。保利和光尘樾也可以考虑,离未来地铁一号线黄江中心站近。我的看法,考虑大岭山或黄江:万科汉邦松湖半岛 >松湖碧桂园三期 > 天钻 >保利和光尘樾

提问:你好广叔,我们想在上梅林片区买个刚需三房,600万左右,现在看了几个小区,比较中意凯丰花园、花里林居、水木澜山居三个小区,凯丰相对总价低一点,离商圈也比较近,就是周围环境暂时不太好,花里林居很安静,但赠送少,感觉有点小,水木呢赠送很多,但是紧邻皇岗路,如果兼顾宜居和升值,您更建议选哪个呢?另外,如果买艺丰花园博拆迁合适吗?

回答:你好,梅林东整个片区没有农民房,所以街道安静整洁,共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校,缺少大商业体,距离1公里卓越城,目前9号线孖岭站400米,在建6号线和10号线站点都在400米范围内,因为社区小,周围皇岗路主干道噪音较大,上下班车流多,易堵。 花里林居:06年建造 单体3栋楼 缺车位,花园较小,小区在较周围3个小区属最安静,小高层,主力户型70-98平两房三房,多赠送。 水木澜山居:08年建造 2大单体楼,小区内配置齐全带花园泳池,主力户型74-77两房88-18平三房,小区南北各两栋,东西两面沿着皇岗路和梅东三路。 自住最好是花里林居,流动性最好是凯丰花园。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了,深圳自从有房地产以来,真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个,博拆迁套牢的概率实在太高。 有old money的单一中心的城市才适合博拆迁。

提问:广叔你好,坐标深圳。刚需首套,由于预算有限,要么在深圳考虑罗湖老破小或远郊区新盘;要么在周边城市。想以后定居深圳,从长远考虑,是先在周边买呢?还是先深圳小户型?或者继续搬砖推迟一年买?希望您给点建议,非常感谢。

回答:你好,罗湖片区较小,同时由于发展较早,开发比较充分,房价和整体感官类似。罗湖从供应上看,楼龄较老,品质较差;虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。但从需求看来,由于罗湖产业较弱,小白领、金领因为太破太远看不上。因此罗湖整体需求不足,并不断衰退,中长期看跑输大势。资金有限可以考虑临深板块,临深买房投资原则:临深买房就是靠近深圳城区越近越好,靠近深圳市中心越近越好,交通越方便越好,这是核心观点。与深圳市中心最近而且交通最快捷的临深区域是塘厦和凤岗。塘厦和风岗是临深最佳选择,这是临深核心资产。地缘板块未来会有人口溢出效应,比较看好。

提问:广叔你好,本人35岁,有一小孩3岁,外贸电商行业,工作自由,年入50,现在武汉两套房,婚前一套在武昌南湖学区小四房自住,纯公积金贷款50,婚后一套光谷泛悦城141平未交房,商贷150,老婆拿到了深圳户口,目前手上子弹200,想考虑入手深圳房产,以后自己发展空间也大一些。有两个方案,方案一:出手南湖房子,首付5成买入深圳龙华金地上塘道89平自住,泛悦城留着继续投资,以后有机会再换到深圳。方案二:泛悦城明年6月份交房后,全款还清后jlh析产再抵押贷款,加上手上子弹大概有400个,老婆sfsd买入南山房产自住加投资。最近深圳房价涨幅有点猛,想早点决定,希望广叔帮忙参考下,谢谢

回答:你好,南湖房产可以出手凑子弹。 深圳全款抵押或者5+2模式,首付3成入手。 首选南山 次选宝安,龙华不如前2者。 最近深圳建行放开加按揭是利好,如果银行全面放松贷款政策,不排除疫情之后还会有一波拉升。

提问:你好广叔,坐标广州黄埔区,在黄埔君和名成有一套房,98平,sfsd, 每个月还贷7千,30年,明年孩子上小学,想考虑出手一套怡园小学学位房。现在看了一下怡园小学周边大多是楼梯房,对比了周边电梯楼,黄埔花园和金碧世纪花园两个楼盘单价有些高,现在我们手上子弹100,如果买周边哪一个楼盘更合适一些 。还有另外一个想法,花都区那边广州融创文旅城的房子学位怎么样,是华师在花都的一个分校,那边的房子单价会低一些,有投资的价值吗?谢谢广叔,烦请解答。

回答;你好,黄埔花园是老黄埔第一大盘,社区大,居住氛围好;紧邻着7、5号线双地铁裕丰围站,以及黄埔东路;带怡园小学,老黄埔最好的小学学位。周边有惠润广场、丰乐南商业街等商业配套,非常成熟。所以也是黄埔板块非常推荐的盘。子弹100可以考虑入手黄埔花园的小户型挂学位。花都是广州的后花园,空港基地,地大物博,人烟稀少。放开限购之后的第一件事是赶紧抛售,而不是进场接盘。华师挂牌分校遍地开花,教育还是建议在市区。投资要看价值,不要看价格。

提问:广叔你好,请问玉湖湾两居室400w左右,这个价格是不是算了呀?前段时间还是300多,现在就400了,广叔觉得这个盘现在还值得投资吗?

回答:你好,玉湖湾这个两室去看过好多次了,以刚需为主,实际上我这两年是把西部所有的150-500w有价值的房子几乎全部看了个遍,玉湖湾目前400w其实不算贵,在这个价位也有半年左右的时间,但这个产品和品质确实可以算是长尾补涨型,单独一栋楼、两层才安排一组电梯、非常像宿舍楼。价格是不贵、但价值也不算很高。你可以先说一下你的需求,也许会有更适合你的标的!

提问:广叔你好,请问下3年后,壹城中心和玖龙台哪个更好一些?两者目前都是网红盘,关注度较高。我个人觉得玖龙台会更好,因为它目前配套的不足会随着地铁,商业的开通而完善,但是壹城中心户数太多,拥堵问题难以解决,片区近期也没大利好。如果纯投资,买玖龙台二期5.5万,有价值吗?毕竟它只能算郊区中心盘,担心涨幅会输给南山,福田等中心区,谢谢广叔

回答:你好,认同你的想法,九龙台比壹城中心还便宜的,并且一个是片区标杆、周边地王已经预示了未来两三年的价格空间,一个是伪高端盘、价格虚高,配套普通,很明显九龙台会优于壹城中心。 但九龙台这种郊区中心的新房,价格也并不实在,有开发商运作,还是会让你站岗两三年的。短期三年看,价格可能会低于南山的学区房涨幅,更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了。

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