东莞楼市:买了这几类房子,你的资产将进一步缩水

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提问：你好广叔，手上200，有东莞房票。虎门华侨云麓台开盘3万是否可以入手，另外想3-5年内短线，东莞哪些盘最有价值，回报快！

回答：你好。华侨云麓台自住可以考虑，由于周围较多工业厂房，配套商业交通等还欠缺，投资价值一般。3-5年短线，参考选筹：

松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾，

南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景，

长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，

大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问：广叔你好，坐标东莞，无房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录（已还清），首付需要4成（我一直以为需要的是3成），因为东莞首套只需要3成，有东莞房票，准备的子弹只有60，只够付3成+过户费用，怎么样破这个首付4成的局，中介给了一个建议方案JLH，但是代办那边要多收1个点手续费，大约多出2W，这样操作是否可行，还有多出2万手续费是不是值，另外有没有什么其他办法可以破局，或者降低成本，如果办理JLH ，需要注意什么？问题有点多，望广叔给个建议，刚需上车，不想错过机会，后面上车会成本越来越高，最近看了广叔给的建议，感觉豁然开朗，感谢分享

回答：你好。建议找亲朋好友融资，每人凑一点首付是没有问题的，等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH，这个影响不大。

提问：你好广叔，南城万象府、金域华府二期；科学城品秀星樾、万科东荟城。 资金500万 ，投资20年，现在买的话哪个更具升值空间或涨幅更大？麻烦对这四个楼盘排一下序？ 或您对南城和科学城推荐4个标的并排序，谢谢广叔！

回答：你好。投资20年，我的看法是：品秀星樾>南城万象府>金域华府二期>万科东荟城，南城比较推荐万象府，首选。科学城首选品秀星樾，其次雅居乐富春山居

提问：您好广叔！请问南沙，长安，新塘，哪个更适合投资三五年见效的？具体是哪几个楼盘？需要什么购房条件？

回答：你好，目前东莞有一年社保可以买。广州新塘是不限购的。南沙有本科学历或者中级职称就能买。楼盘可参考：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；新塘：保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾；南沙：越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。

提问：广叔您好！目前南城有住房一套！有二个儿子，13-15岁，我想买给儿子的，目前在南沙，黄浦区，新塘，东莞，看房，首付100万左右，不晓得投资哪里合适

回答：你好。建议考虑黄埔：

自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城；

投资：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：你好广叔，纯投资松山湖片区，同样300多万，我纠结是买离湖较远但属于松山湖的万科金域松湖的二手房两房，还是买湖边的但属于大岭山的即将开盘的松湖碧桂园三期、碧桂园天钻、万科汉邦松湖半岛这些新楼盘的三房？另外我也有看过黄江的保利和光尘樾，您觉得和上面这些楼盘相比有什么优劣势？

回答：你好。自住还是纯投资？预期投资多久？这些盘都不错，万科金域松湖短期的空间不大了，而且2房优势不大。大岭山这些新盘都可以考虑，中长期持续看好。保利和光尘樾也可以考虑，离未来地铁一号线黄江中心站近。我的看法，考虑大岭山或黄江:万科汉邦松湖半岛 >松湖碧桂园三期 > 天钻 >保利和光尘樾

提问：你好广叔，我们想在上梅林片区买个刚需三房，600万左右，现在看了几个小区，比较中意凯丰花园、花里林居、水木澜山居三个小区，凯丰相对总价低一点，离商圈也比较近，就是周围环境暂时不太好，花里林居很安静，但赠送少，感觉有点小，水木呢赠送很多，但是紧邻皇岗路，如果兼顾宜居和升值，您更建议选哪个呢？另外，如果买艺丰花园博拆迁合适吗？

回答：你好，梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 花里林居：06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送。 水木澜山居：08年建造 2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。 自住最好是花里林居，流动性最好是凯丰花园。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 有old money的单一中心的城市才适合博拆迁。

提问：广叔你好，坐标深圳。刚需首套，由于预算有限，要么在深圳考虑罗湖老破小或远郊区新盘；要么在周边城市。想以后定居深圳，从长远考虑，是先在周边买呢？还是先深圳小户型？或者继续搬砖推迟一年买？希望您给点建议，非常感谢。

回答：你好，罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似。罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上。因此罗湖整体需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势。资金有限可以考虑临深板块，临深买房投资原则：临深买房就是靠近深圳城区越近越好，靠近深圳市中心越近越好，交通越方便越好，这是核心观点。与深圳市中心最近而且交通最快捷的临深区域是塘厦和凤岗。塘厦和风岗是临深最佳选择，这是临深核心资产。地缘板块未来会有人口溢出效应，比较看好。

提问：广叔你好，本人35岁，有一小孩3岁，外贸电商行业，工作自由，年入50，现在武汉两套房，婚前一套在武昌南湖学区小四房自住，纯公积金贷款50，婚后一套光谷泛悦城141平未交房，商贷150，老婆拿到了深圳户口，目前手上子弹200，想考虑入手深圳房产，以后自己发展空间也大一些。有两个方案，方案一：出手南湖房子，首付5成买入深圳龙华金地上塘道89平自住，泛悦城留着继续投资，以后有机会再换到深圳。方案二：泛悦城明年6月份交房后，全款还清后jlh析产再抵押贷款，加上手上子弹大概有400个，老婆sfsd买入南山房产自住加投资。最近深圳房价涨幅有点猛，想早点决定，希望广叔帮忙参考下，谢谢

回答：你好，南湖房产可以出手凑子弹。 深圳全款抵押或者5+2模式，首付3成入手。 首选南山 次选宝安，龙华不如前2者。 最近深圳建行放开加按揭是利好，如果银行全面放松贷款政策，不排除疫情之后还会有一波拉升。

提问：你好广叔，坐标广州黄埔区，在黄埔君和名成有一套房，98平，sfsd, 每个月还贷7千，30年，明年孩子上小学，想考虑出手一套怡园小学学位房。现在看了一下怡园小学周边大多是楼梯房，对比了周边电梯楼，黄埔花园和金碧世纪花园两个楼盘单价有些高，现在我们手上子弹100，如果买周边哪一个楼盘更合适一些 。还有另外一个想法，花都区那边广州融创文旅城的房子学位怎么样，是华师在花都的一个分校，那边的房子单价会低一些，有投资的价值吗？谢谢广叔，烦请解答。

回答；你好，黄埔花园是老黄埔第一大盘，社区大，居住氛围好；紧邻着7、5号线双地铁裕丰围站，以及黄埔东路；带怡园小学，老黄埔最好的小学学位。周边有惠润广场、丰乐南商业街等商业配套，非常成熟。所以也是黄埔板块非常推荐的盘。子弹100可以考虑入手黄埔花园的小户型挂学位。花都是广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少。放开限购之后的第一件事是赶紧抛售，而不是进场接盘。华师挂牌分校遍地开花，教育还是建议在市区。投资要看价值，不要看价格。

提问：广叔你好，请问玉湖湾两居室400w左右，这个价格是不是算了呀？前段时间还是300多，现在就400了，广叔觉得这个盘现在还值得投资吗？

回答：你好，玉湖湾这个两室去看过好多次了，以刚需为主，实际上我这两年是把西部所有的150-500w有价值的房子几乎全部看了个遍，玉湖湾目前400w其实不算贵，在这个价位也有半年左右的时间，但这个产品和品质确实可以算是长尾补涨型，单独一栋楼、两层才安排一组电梯、非常像宿舍楼。价格是不贵、但价值也不算很高。你可以先说一下你的需求，也许会有更适合你的标的！

提问：广叔你好，请问下3年后，壹城中心和玖龙台哪个更好一些？两者目前都是网红盘，关注度较高。我个人觉得玖龙台会更好，因为它目前配套的不足会随着地铁，商业的开通而完善，但是壹城中心户数太多，拥堵问题难以解决，片区近期也没大利好。如果纯投资，买玖龙台二期5.5万，有价值吗？毕竟它只能算郊区中心盘，担心涨幅会输给南山，福田等中心区，谢谢广叔

回答：你好，认同你的想法，九龙台比壹城中心还便宜的，并且一个是片区标杆、周边地王已经预示了未来两三年的价格空间，一个是伪高端盘、价格虚高，配套普通，很明显九龙台会优于壹城中心。 但九龙台这种郊区中心的新房，价格也并不实在，有开发商运作，还是会让你站岗两三年的。短期三年看，价格可能会低于南山的学区房涨幅，更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了。

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