东莞楼市:这类房产不要再买了,资产会缩水

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提问：广叔您好，东莞户口，在东莞南城西平金色华庭有一套154平房子（双证），惠州龙门富力养生谷一套118平公寓，均无贷款，但东莞已无购房资格，现手头现金约50万，家庭年收入约80万，有什么好投资建议吗？

回答：你好。双拼的流动性不是很好，不过金色华庭近地铁西平站，区位不错；惠州供应量大，公寓也一直不建议，建议你把公寓换成住宅，或者DY贷出资金来买其他地方。广州新塘可以入，南沙现在也放开条件，也可创造条件入，中长期持有。考虑50的话，4成能买130左右的房子，买不到什么好的产品，看看怎么再多凑点子弹。

提问：广叔，你好，东莞南城区江南第一城的房子和寮步即将开盘的万科金域东方怎么样？如果从升值潜力来说，建议留哪一套？因为目前孩子五岁，换房考虑投资潜力，万科旁边小学中学比较近，感觉周边环境也还不错，但是又觉得南城也还是比较有发展潜力，犹豫不决，还望指点。谢谢

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片区还是没有领涨片区价值高。万科金域东方新盘配套也还可以。江南第一城居住安静，宜居，小区绿化好，景观强，缺点就是离未来的地铁不是很近，在南城CBD附近，未来有潜力的。详见内部分享。

提问：广叔你好.我是在东莞第一次看房……订了东莞横沥招商雍景湾.同茶山金融街金悦府-还有大岭山碧桂园3期-寮步万科金城东方.搞的现在都迷茫了-手里只有70左右-想问您怎么办……我是自住加投资.目前同家人一起住在大岭山.

回答：你好。自住看下哪个离工作地点近。东莞投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，坐标广州，看您分析了万博板块，非常深入。想请教下您对华南新城江山颐景这个盘怎么看？如果没记错的话，房子是16年建的，到土地使用是从九几年算起的。优点是比较新，户型可以，价格不算高，3万左右。缺点是缺乏配套，比如学校和商超等，离地铁员岗站有些远。谢谢！

回答：你好，江山颐景离地铁站900米，类似于华南新城的一个小组团，几乎是“一排过”，很小的组团，就像你说的，学校和商超距离远，周边员岗村的破败环境，如果是这个价格，显然不如入华南新城的南区、北区都有大把这样的货可选择

提问：您好广叔，我在福田上班 之前看好孖岭那边的花里林居，但单价已经到了8w多，感觉未来涨幅不大了吧？想买总价600w以内的，老师推荐龙华梅林关附近的星河盛世？还是去南山那边买？可以兼顾自住

回答：你好，梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵 花里林居 06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送 星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。 总价600内在南山也很难选筹了，综合自住星河盛世还不错。

提问：你好广叔，我想问下，坐标深圳，目前自费深圳观澜，家庭现金有500w,需要购买首套刚需房，预备300w买房，是买二手好，还是新一房，买平湖哪个小区比较合适，建议具体小区，谢谢你！

回答：你好，未来观澜也会不错的，但是观澜是普涨区域，这个时候可以考虑买龙华中心区 民治 清湖这些板块。 除非自住，否则不建议去平湖，交通、配套、产业、环境全方位要弱于光明、大运、观澜等区域。 平湖这里是物流园和工业园区，小老板扎堆的地方，价格比隔壁凤岗贵不少，所以很多人选择去凤岗住。 地铁通车肯定是利好，但新盘开卖的时候开发商也会把利好预期算在价格里一部分； 所以如果是自住，建议沿着地铁线淘二手笋。 如果是考虑升值，有更合适的地方。

提问：您好广叔，想在肇庆新区买2套房或店铺，分析一下投资价值？

回答：你好，因广佛地区的发展还没达到一定的水平，广佛地区的发展也会对肇庆有很大的影响。肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。

随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。肇庆是一座典型的人口净流出城市，投资价值不大。当下深圳+东莞限购升级，更利好广州，广州本科学历+半年社保就可以破限，相比在一线城市中房票比较容易，所以我建议你买2套肇庆，不如去买1套广州，价值完全不一样。广州投资价值高的板块及楼盘，具体详见内部分享！

提问：你好广叔，刚卖掉了天河北的房子，预计到手可以有600万现金，名下没房，有贷款记录预计10月底还完。因为反租到明年7月，暂时在小孩学校附近住计划这3年租房住。如果用这600万来投资，比较推荐投资哪些小区升值潜力大？月收入4.5万左右，我们现在是买一套大的还是在黄埔或南沙买两套，现在入手合适吗？

回答：现在就要开始踩盘入手，如果等到年底多数好的房子都被人挑走或者涨价。600w4成，能买个1500左右的房子，看你是否有改善方面的需求，可以考虑在珠江新城入一套，嘉裕丹顿阳光、中海观园国际这个方案偏向与自住改善+投资。另一个方案像你说的，偏注重投资，但是黄埔南沙受总价限制，不应配置过高总价，一般300-500是最佳的，属于未来刚需购买的主力群体，或者考虑华景新城一套+黄埔一套。

提问：您好广叔，我去年在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价288万，自住加投资，请问这个房子自住和未来上升空间怎么样呀？能帮忙分析一下吗？

回答：你好。坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。 短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型； 自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。 长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大。

提问：广叔好，刚需小白，在罗湖上班，首付180万左右，月供能接受2.5万左右，目前我们家里就我一个人在上班，孩子今年1岁，买房主要想升值优先，之前我有个同事通过买房赚了很多钱，我也想通过买房子赚钱，希望最好有学位，学位不要求太好。最近去看了万科公园里88平、康达尔花园93平、泰和花园72平。请问这三个盘怎么样？值得买吗？

回答：你好 你看的这几个盘只是能上个车，但未来换房会很麻烦，你的目标是追求升值，但3个选择价值都偏低。万科公园里是3个选择里最差的，出行不方便，离地铁线远，周边环境差，学位差。布吉本身就是定位工薪盘，万科公园里除了房子还新，没有任何亮点。不适合你；康达尔花园要稍微好一点，靠近大芬地铁站。02年的旧房子，价格和12年的万科公园里相差并不大！

由此可以理解，地铁沿线的房子对工薪有一定吸引力，但地铁只是标准配置，利好兑现了，不足以继续支撑房价上涨。泰和花园的房子你去看，估计是被人忽悠说房子要拆迁了。看来心术不正的人不少。泰和的房子根本不在布心旧改范围内，旁边的一致春晓苑才是要拆的房子。

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