东莞楼市:这类房产不要碰,看清趋势 别乱买

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提问：你好广叔，坐标东莞，工作松山湖香蜜松湖附近～卖了常平的两房，想买一套改善房，能出大概65万的首付三成，由于大朗和松山湖都比较贵，买不起～最近看了东坑的海伦堡，和常平的天林湖，两个价格都可以接受～预计住八到十年～只要是自住，但又希望保值，不知道哪个好点呢？或者是否有更好的推荐呢？

回答：你好。建议选海伦堡，比天林湖要新很多，景观好，而且在配套方面也要好一点。另外还可以看下东坑的碧桂园豪庭、龙泉幸福里

提问：您好广叔！本人在东莞工作生活，户籍东莞，目前在东莞南城有一套房，还有再购买一套新房的名额，想再买一套新房和一套二手房投资，资金充裕，不用考虑资金问题，只寻找升值潜力发的楼盘。请问广叔：1、选择新房好还是二手房好？2、有没有合适的楼盘推荐？3、金域华府二手房或者华润万象府新房是否值得入手？4、水乡片单价低的房和南城松山湖滨海湾单价高的房，哪一个更值得投资？5、松山湖的锦绣山河、长城世家，南城的恒大雅苑、金域华府、景湖春晓是否值得入手？哪一个是更好的投资对象？6、现在东莞刚涨了一波，现在入手会不会高位站岗？8、新盘和二手房哪个楼盘更适合投资？

回答：你好。

1、具体还是看价格，如果一手房有优惠也是可以考虑的，二手相对选择要多一些、灵活一些。一手房交房周期长。

2、预算多少呢？

3、万象府新房更值得，但不一定能够抢到。金域华府在核心地段上，未来还有潜力

4、水乡片区是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2w左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。而水乡本地购买力并不强，主要承接城区购买力的外溢。因此南城价值要更高，同时确定性也高。水乡的话虽然价格便宜，但站岗的概率也大一些。

5、首选选择松山湖锦绣山河，其次考虑金域华府>光大景湖春晓>恒大雅苑；如果在南城周边工作，首先考虑南城的。

6、核心的好房子不会下降，1年后大家都有房票了，房价还会涨的。可趁年底淘笋入。

7、哪个有性价比哪个就值得投资，这个还得看选筹的。新房的话关注下万象府

提问：广叔好，帮同事问，坐标东莞，首套，子弹约50万～工作松山湖产业中心～买不起松山湖和环松山湖～最近一周看了东坑和常平的楼盘。投资的话东坑潜力大，还是常平潜力大～结合投资和自住！东坑看了海伦堡，保利和府～离工作大约18公里，有点远，环境很好～常平看了都市华府，东田丽园，半岛豪庭，周边配套成熟～离工作地点大约16公里～绿地大都会，碧桂园首府靠近高速，生活配套差～离工作地点大约16公里～天林湖，靠路边，加州阳光配套差，离工作地点12公里~不知道选择哪个比较好点呢？

回答：你好。首选常平，常平是东部产业园最优投资价值的镇区，是经济大镇，经济实力雄厚，是全国唯一拥有两个大型火车站的镇区，以及规划常平站香港城及东莞东站双TOD项目。首选前面这三个配套成熟的，挨得很近，重点考虑次新，带花园，半岛豪庭、东田丽园都可以。靠近高速的噪音大不建议。

提问：你好广叔，我们在景田片区有一套房子（06年买的二手楼梯房，80来平，在夫妻两人名下，带初中学位），目前可以筹措到500万资金，家庭年收入80～90万，两人均已过40岁，深户，上班在福保；只有一个女儿，今年秋季上初一。 现打算另外购买一套房子，兼顾投资加自住。最近，看了龙岗新生片区的君胜熙珑山和今日香沙御景园，120多平的（现有的房子，又是二手房，新房就想大一点）。但是，小孩上高中之前，应该基本是空置，不会住过去；今后住过去，等5年后地铁通了上班单趟估计要1.5小时，也担心后期不好出手，因此犹豫不决。 请广叔分析下，这里是否有价值。若不适宜，麻烦给一些建议楼盘，谢谢！ 另外，您觉得我们这种情况，是适合在关内投资小户，还是在关外买大一点的房子？如果投资关内小户，哪里比较合适？期盼得到您理性而专业的回复！再此感谢！

回答：你好，新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。 在郊区房产里，尽量选择区域中心的房子，带有更全面的交通、教育、商业和生活配套，你的护城河更高，也是郊区房产的置换链顶端。 楼市其实被自媒体妖魔化，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取，人生短短几个秋，有多少时间可以用来浪费在路上，不如把更多的精力用来提升自己，努力工作，陪伴家人。 500万，建议入手一套大户型，自住+投资。深圳新政出台之后，总价750以上的楼盘，目前有不少投资客抛盘，可以多关注下，淘笋。 豪宅税也可以通过一些方法避免的。

提问：广叔你好，我与老公户口与工作都在深圳，目前在深圳宝安西乡有一套78平两房自住月供7000（市值约425W），最近准备置换三房，看中的房源，102平，650W，算了下感觉这个超出我们经济范围，假设650，首付三成每个月需月供22000以上。但家庭总收入月约4W，想咨询一下，是卖了置换还是继续持有，或是抵押贷款买个二套呢，若二套三成想买300W左右的二套，两套月供才不到两万。盼早回复 谢谢

回答：你好，不知道西乡自住盘和计划改善的楼盘分别是哪2个盘呢？建议说说具体倾向再做判断。 自住建议出手改善，投资建议继续加仓。总价控制在400以内。 现在抵押jyd，如果不是真实经营，比较难下款。可以考虑加按揭融资。

提问：广叔你好，600万的预算，为了满足小升初的初中学位（返区生，地段对口直升），体育东（华阳小学-广州中学）、龙口东/西（龙口西小学-广州中学）、天河公园西门（天府路小学-113中），如果考虑初中学位和投资（不自住）的话，哪边空间大一点？我看现在价格差不多，单价都在6万出头。

回答：你好，单纯考虑初中学位+投资的话，首选天河公园板块，只是600万的总价，可选余地也不太大，可能还没有天河北龙口西小学、以及华阳小学的标的物选择余地大。下次您可以把总预算、首付成数，以及相对比较具体的需求再梳理一遍

提问：你好广叔，粵东小城市揭阳市一中旁163平自主，现小孩大三，考虑自主兼投资，打算再入手一套，周边小区简装一万多，配套成熟近沿江。还有政府正在开发的新城区，不成熟毛坯6000多，建议哪里好？

回答：你好，揭阳你已经有一套大户型自住，投资真不建议，未来看不到太大机会，大湾区长期投资的话更看好深圳、广州、佛山东莞，投资建议资金往更高能级城市走，小城市房子未来越来越没价值，三四五线城市的房产不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。我们熟悉的鹤岗，省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。投资提醒一下所有的区县房产，从现在开始只卖不买。

提问：你好广叔，我去年11月份上车了南山前海的一套房子，目前已经涨了20%多了，现在手里还有一些现金，想买总价900万左右的，你觉得这个片区现在还可以入手吗？或者有其他地方可以推荐一下吗？谢谢！

回答：你好，总价900万以内，如果放在宝中、南山和福田，而且看重升值潜力，估计要优选两房了。 三房看得过眼的都要千万以上了，再带点学位优势的1500起步。 在深圳钱已经不是钱了，只是个数字而已~

提问：你好广叔，我去看过西丽的京基御景峯，对小区和户型都比较满意，但感觉学校好像一般，不知广叔是否了解呢？请问广叔有什么比较好的建议吗？需求：自住+学位。谢谢！

回答：你好 自住尚可，学区一般，西丽的高端盘二手市场有限，总价有天花板，这个价位其实不如选宝中甚至红山。

提问：广叔你好，深航假日名居是怎么回事，不是福利房吗，中介说有3房卖，一次性全款四五百万，和业主签协议，以后可以过户，靠谱吗，主要看中这个位置和紧邻海韵学校，风险主要在哪些，求解答

回答：你好，假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易，如果现在卖出，先全款锁定房子，几年后再过户，这期间如若房价上涨，有原业主返价风险。这个位置没有地铁，商业也不方便，海韵成为名校，还需要时间沉淀。

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