东莞楼市:东莞这类房产涨幅最大,可是普通人却看不上

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好，坐标东莞，目前手上200W，手上一套房。准备在东莞城区或者松山湖在买入一套。现在松山湖涨势有点离谱，去年和今年已经涨了两波了。绝大部分过4万近5万了，现在有些业主挂牌破5W了。现在进入是不是一个合适的时机？或者有没有更好的区域推荐，广深没名额。

回答：你好，松山湖中长期看依然有价值。我建议考虑南城CBD西平片区，可参考：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔你好，手持5年松山湖和南城西平哪个会稳点。手里资金够贷款买万科金域松湖3房，有想法等到万象汇开业。r3线动工抛去。帮忙分析一下，谢谢。

回答：你好，资金到位的话建议松山湖，万科金域松湖可以买，万象汇开业肯定还有一波。

提问：广叔，你好。今天约了一套松山湖房子签约，业主反价没签成。目前不再考虑松山湖了。名下一套房，无贷款，预算200万，月供可接受3万。从投资回报最大化方向考虑我应该如何操作？广深无票。

回答：你好，松山湖可以继续看，淘笋入，不要因为一个业主反价，影响心情，放弃了潜在的机会。另外考虑南城，或者广州新塘也可以的。

提问：广叔，请问准备开盘的龙岗京基半山有投资价值吗？深圳无房但有过贷款记录需要首付5成，对于手里没多少资金来说比较焦虑。谢谢！

回答：你好，这个盘的糟点挺多的，远离住宅群，地铁，学校，商业都要走断腿，还有高铁噪音，可是我能理解动辄几十万的摩擦成本让你们对二手望而却步，所以这个盘的总价低的一些房子可以买来上车，总价太高的不如看看周边二手，都是次新，居家便利舒适度会高很多。 另外，看你过往的提问，曾经买了东莞又买了老家，可能都是囿于预算做出的无奈选择，这次可以大胆点，一步到位买个三房，每一步想远点，我们的生活就可以少折腾点。

提问：广叔你好，本人女单身，深圳工作，已入深户。今年想用家人的身份在老家入一套房，坐标湖南益阳。看了一些广叔的问答，不推荐四五线城市，想问：1、因非迫切刚需，资金不多的情况下，在益阳先购入上车先，后续再向外发展，思路是否可行；2、以目前益阳的房价是否可入，如可是入新房还是二手房。什么价位段可入。可否有推荐盘；如不可，烦请给些建议；3、完全小白，还请指点，万分感恩

回答：你好，湖南省内有投资价值的只有长沙，长沙近几年都看不到大幅上涨的希望，更别提益阳了。如果有长沙房票，可以考虑先入手一套长沙。未来再换筹深圳。益阳这类城市投资是不能碰的。

提问：广叔你好，去年没经思考到肇庆高要买了一套房月供3千7百多精装房，现目前看那里一平米降价一两千，利率6.17%.后悔啊。现在东莞企石挨着桥头地区上班，想要买自住加投资的，家庭月收入约1.5万，还有两小孩在这边上学，手上只有20-30来万，想买东莞，但首付都不行，纠结是考虑龙溪周边比如恒大精装修，还是东莞企石周边的小产权房又或是把手上的钱明年提前去还点房贷？如两套月供就压力大，而且现在疫情期是否该考虑买房呢？那一种更适合我呢，请建议，谢谢。

回答：你好，因广佛地区的发展还没达到一定的水平，广佛地区的发展也会对肇庆有很大的影响。肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。肇庆是一座典型的人口净流出城市，投资是不看好的。

我的建议是：如果你自住不是特别着急，可以先租房过渡一下，因为预算太少，还是二套，买的太急很容易走偏，比如小产权这种坑，就要注意回避，预算少或者买的太偏远，自住加投资又没有价值。所以我建议你还不如等一等，优先考虑把肇庆尽快出手，发现投资不对，应该立刻止损，否则会越陷越深，浪费的是东莞机会成本。出掉肇庆，一方面可以腾出首套房票资格，三成首付买入，另一方面还可以扩大资金流，这样在东莞选筹面就会更广，就可以买到更好更有价值的房子。所以买卖顺序建议先卖再买，有时等一等，反而会更有价值！

提问：你好广叔，扬州本地人，在南京工作，打算今年在扬州买房自己一个人住。对房价市场不了解，求建议。家在扬州南边，打算房子买在附近。家里付首付，家里人和自己一起还贷款。

回答：你好，扬州这个城市我并不看好，也可以说是我们一圈人并不看好的城市，首先扬州没有足够经济的支持，房地产占比经济过高，常住人口流失严重，交通的不便利远不如镇江常州，泡沫过大，刚需的话无所谓，投资的话还是不要了。

提问：广叔好，从投资的角度，中长期持有，南三环外的草桥附近。西三环外正在改扩建的丰台站的北侧，前泥洼校区附近。以及南三环里面的万柳园比较哪个更合适？另外如果跟您推荐东三环附近比较，哪个区域跟值得？

回答：你好，东三环处于整体低估状态，入手的容错率会高点 西南三环价格已经拉起来了，需要精挑细选才能淘到笋盘，包括对未来发展的评估，需要个人具备较高判断力

提问：我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨得快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如： 1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。 这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨得快！?谢谢指点迷津！

回答：你好，你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。 但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。

提问：广叔你好，现有四川南充万科一套120平，总款100万，房贷50万，月供3300 手上资金100万，我该不该卖了南充买深圳，卖了也就150万，深圳该如何买三房。

回答：你好，从未来潜力上看，南充价值不大，可以考虑出手。 如果月供能力还不错，可以买深圳和广州。 sfsd还在，建议抢沙井新盘 海岸城。 sfsd已经用掉了，建议全款抵押或者5改3的方式 首付3成入手深圳。 宝安的碧海 西乡 沙井，龙华上塘，福田保税区，这几个板块可以重点淘笋。

提问：你好广叔，坐标济南，现在的房价可以入手吗？天桥这边有好的楼盘吗？

回答：你好，如果纯粹从价格角度来看，现在仍是低迷期。而且临近年终，有些项目为了完成业绩为了回流资金，会有不同程度的促销。所以还可以再等等。天桥区楼盘不多，也不是热点区域。地段来比较，项目整体竞争优势也不突出。所以主要是以周边地缘性客户需求为主。地缘性客户更看重的是与原来的亲友圈的距离，原来习惯的生活工作区域的关系等。所以，每个人的需求都不太一样。主要是个人需求。

提问：广叔，我们在唐家岭航天城工作，住单位分的房子（100平，两居，不能交易），家庭名下无房，婚前我有贷款记录。 现在想在周边买套改善型住房，有意杏林湾，但感觉有难度。目前家庭有现金200，宏福苑小产权96平一套，家庭收入税前70左右，帮看看有什么建议，有什么操作方法，谢谢。

回答：你好，小产权不建议长期持有，可以优化掉增加首付 以你的家庭收入建议月供保持在2.5内，这样不会由于房贷降低过多生活质量 有过贷款记录，最好以全款抵押方式入，可以看700左右的标

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